Der österreichische Hotelmarkt setzt seinen Wachstumskurs fort und rückt damit verstärkt in den Fokus der Immobilienwirtschaft. Rekordnächtigungen, eine anhaltend hohe touristische Nachfrage und die Rückkehr internationaler Investor:innen sorgen für ein attraktives Umfeld für Hotelimmobilien. Gleichzeitig gewinnen Konversionen bestehender Gebäude an Bedeutung, da insbesondere in Ballungsräumen geeignete Entwicklungsflächen immer knapper werden. Das zeigt der aktuelle Hotelmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE.
Rekordtourismus stärkt den Hotelmarkt
Mit mehr als 157 Millionen Nächtigungen wurde 2025 österreichweit ein neuer Höchststand erreicht. Wien verzeichnete dabei das erfolgreichste Tourismusjahr seiner Geschichte (LEADERSNET berichtete). In der Bundeshauptstadt wächst die Nachfrage weiterhin deutlich schneller als das Angebot. Seit 2015 nahm die Zahl der Hotelzimmer um rund 27 Prozent zu, die Nächtigungen stiegen im gleichen Zeitraum jedoch um rund 40 Prozent.
Ein wesentlicher Wachstumstreiber bleibt der Kongress- und Tagungstourismus. Rund 7.200 Veranstaltungen sorgten zuletzt für mehr als 2,5 Millionen Nächtigungen. Damit entfällt bereits jede achte Übernachtung auf dieses Segment. "Hotels zählen aktuell zu den attraktivsten Immobiliensegmenten in Europa. Die Kombination aus steigenden Tourismuszahlen, stabilen operativen Kennzahlen und begrenztem Neubauangebot schafft ein äußerst interessantes Marktumfeld für Investor:innen und Entwickler:innen", sagt Lukas Schwarz, Geschäftsführer von CBRE in Österreich.
Derzeit verfügt Wien über rund 450 Hotels und Beherbergungsbetriebe mit etwa 43.000 Zimmern.
Hotelinvestments legen deutlich zu
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 550 Millionen Euro erzielte der österreichische Hotelinvestmentmarkt 2025 das drittbeste Ergebnis seiner Geschichte. Gegenüber dem Vorjahr entspricht das einem Plus von 57 Prozent.
Zu den größten Transaktionen des vergangenen Jahres zählten das Vienna Marriott Hotel, das von CPI an die Private-Equity-Fonds Landfair und Evientro verkauft wurde, das Grand Hotel Wien, das von JJW Hotels & Resorts an Eurostars wechselte, sowie das 25hours Hotel, das JP und Wertinvest an ArtInvest veräußerten. Sämtliche dieser Transaktionen fanden in Wien statt.
Auch das Jahr 2026 begann mit mehreren bedeutenden Abschlüssen. Dazu zählt der Verkauf des Andaz Vienna von einer der insolventen Signa-Gesellschaften an WestInvest.
Vor allem internationales Kapital kehrt zunehmend auf den österreichischen Hotelinvestmentmarkt zurück. Während kleinere Transaktionen häufig von heimischen Investor:innen getragen werden, stammen die Käufer:innen bei größeren Hotelinvestments immer öfter aus dem Ausland.
"Österreich profitiert von seinem stabilen wirtschaftlichen Umfeld, seiner touristischen Attraktivität und der hohen Markttransparenz. Vor allem Wien wird von internationalen Investoren zunehmend als langfristig attraktiver Hotelstandort wahrgenommen", so Manuel Bugl, Head of Investment bei CBRE.
Die Analysten von CBRE rechnen bei hochwertigen Hotelimmobilien bis zum Jahresende mit einer stabilen Spitzenrendite. Diese liegt derzeit bei 5,4 Prozent für Hotels mit langfristigen Pachtverträgen.
Dennoch bleibe das Marktumfeld nicht frei von Herausforderungen. Geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten würden weiterhin Investitionsentscheidungen beeinflussen.
"Trotz der positiven Marktdynamik bleiben geopolitische Unsicherheiten sowie steigende Betriebs- und Finanzierungskosten wesentliche Einflussfaktoren für Investitionsentscheidungen", sagt Bugl und ergänzt: "Gleichzeitig beobachten wir eine zunehmende Konkurrenz um hochwertige Hotelobjekte. Vor allem Core- und Core-Plus-Produkte in Wien stehen bei internationalen Investoren verstärkt im Fokus."
Umnutzungen gewinnen an Bedeutung
Die steigende Nachfrage nach Hotelstandorten erhöht laut CBRE zugleich die Bedeutung von Umnutzungen bestehender Immobilien. Vor allem in innerstädtischen Lagen fehlen geeignete Entwicklungsgrundstücke, während zahlreiche Bestandsobjekte neue Nutzungsmöglichkeiten benötigen.
Deshalb wird insbesondere bei Büro- und Wohngebäuden verstärkt geprüft, ob sie sich für Hotels oder Serviced Apartments eignen.
"Die Umnutzung bestehender Immobilien entwickelt sich zu einem der spannendsten Themen am österreichischen Hotelmarkt. Hotels können in vielen Fällen eine wirtschaftlich attraktive Alternative zu klassischen Büro- oder Wohnnutzungen darstellen und gleichzeitig zur Revitalisierung von Bestandsobjekten beitragen", sagt Schwarz.
Zu den bekannten Wiener Beispielen zählen das Mandarin Oriental Vienna, das durch die Umnutzung des ehemaligen Handelsgerichts in der Riemergasse entstand (LEADERSNET berichtete u.a. hier, hier und hier). Ebenfalls zu den prominenten Konversionsprojekten der vergangenen Jahre gehören das "The Hoxton", das aus einem ehemaligen Bürogebäude der Wirtschaftskammer hervorging, sowie das Ruby Lissi.
Wien bleibt einer der attraktivsten Hotelmärkte Europas
Die positive Tourismusentwicklung bildet die Grundlage für das anhaltend hohe Interesse von Investor:innen und Projektentwickler:innen. Im Jahr 2025 wurden in Wien mehr als 20 Millionen Nächtigungen registriert. Das entspricht einem Plus von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Mehr als 80 Prozent der Gäste kamen aus dem Ausland, wobei sich insbesondere die asiatischen Herkunftsmärkte dynamisch entwickeln.
Trotz zahlreicher Neueröffnungen bleibt die Angebotsseite angespannt. Die durchschnittliche Auslastung lag 2025 bei rund 71 Prozent. Im Dezember erreichten viele Hotels Auslastungswerte von 90 Prozent oder mehr.
Bis Ende 2026 werden in Wien mehr als 1.500 zusätzliche Hotel- und Serviced-Apartment-Einheiten erwartet. Internationale Marken wie The Companion (LEADERSNET berichtete hier und hier), Tribe oder Miiro sollen die Attraktivität des Standorts unterstreichen.
Neue Konzepte als Antwort auf steigende Kosten
Der anhaltende Kostenanstieg verändere die Geschäftsmodelle der Hotellerie. Während klassische Full-Service-Konzepte zunehmend unter hohen Personal- und Betriebskosten leiden, setzen Betreiber:innen verstärkt auf schlankere und flexiblere Modelle. Hotels öffnen sich vermehrt für externe Gastronomiekonzepte, kombinieren ihre Angebote mit Co-Working- und Eventflächen und prüfen zusätzliche Nutzungsformen wie Branded Residences.
"Der wirtschaftliche Druck beschleunigt die Professionalisierung der Branche. Erfolgreich sind künftig jene Konzepte, die mehrere Einnahmequellen kombinieren und ihre Flächen über den gesamten Tagesverlauf hinweg optimal nutzen", sagt Bugl abschließend.
www.cbre.at
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