Steuerliche Sprengkraft

Ausgetrickst: Das Ende der Share-Deal-Strategie?

Der Immobiliensektor steht vor einer möglichen Neuausrichtung: Share Deals – also Transaktionen, bei denen nicht direkt eine Immobilie, sondern Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft übertragen werden – sind ins Visier der Steuerpolitik geraten. Im Regierungsprogramm der neuen Bundesregierung ist eine weitreichende Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes verankert, die diese Praxis direkt betrifft. Ziel ist es, große Immobilientransaktionen steuerlich umfassender zu erfassen und jährlich rund 200 Millionen Euro an zusätzlichen Einnahmen zu generieren.

"Große Immobilientransaktionen sollen steuerlich effektiver erfasst werden", zitiert Florian Schmidl, Partner und Immobilienexperte bei Forvis Mazars Österreich, den programmatischen Kern der geplanten Maßnahme. Ab dem 1. Juli 2025 soll demnach die sogenannte "Zusammenrechnung verbundener Erwerber" eingeführt werden – ein Konzept, das bislang nicht Teil des österreichischen Steuerrechts war.

Der steuerliche Hebel von Share Deals liegt bislang in der Möglichkeit, durch geschickte Strukturierung Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Wird weniger als 95 Prozent der Anteile an einer grundstückshaltenden Gesellschaft von einer einzelnen Partei übernommen, entfällt die Steuer ebenso wie die Eintragungsgebühr im Grundbuch. Dieses Ziel lässt sich etwa durch zwei Gesellschaften erreichen, die gemeinsam – aber formal getrennt – Anteile erwerben. Die wirtschaftliche Kontrolle liegt dennoch in einer Hand.

"Genau diese Einfachheit ist der Regierung ein Dorn im Auge", erklärt Schmidl. Durch die geplante Zusammenrechnung soll künftig auch bei solchen Konstellationen Grunderwerbsteuer fällig werden – was viele gängige Modelle auf einen Schlag entwerten würde.

Ein riskanter Schritt

Für Schmidl ist das ein riskanter Schritt. Er kritisiert insbesondere den drohenden Mehraufwand für Unternehmen und Behörden. Jede Anteilsübertragung innerhalb einer Unternehmensgruppe müsste künftig auf ihre steuerliche Relevanz hin geprüft werden – selbst dann, wenn sie auf Ebene einer ausländischen Muttergesellschaft erfolgt. "Das würde die Transaktionspraxis massiv verkomplizieren und zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen", warnt er.

Die geplante Neuregelung erinnert ihn an die frühere Erbschafts- und Schenkungssteuer. Auch diese wurde abgeschafft, weil der Verwaltungsaufwand in keinem vernünftigen Verhältnis zum Ertrag stand. Ein ähnliches Szenario hält Schmidl auch hier für möglich.

Besonders kritisch sieht er den Blick nach Deutschland. "Ich warne eindringlich davor, die Gesetzgebung von unseren deutschen Nachbarn zu übernehmen. Dort wurde im Jahr 2021 eine entsprechende Regelung eingeführt. Seither ist die Grunderwerbsteuer bei Share Deals zu einem bürokratischen 'Monster' geworden. Es gibt wenig Rechtssicherheit und folglich kaum Planbarkeit für die Unternehmen. Das sind schlechte Voraussetzungen für eine Bundesregierung, die sich die Verwaltungsvereinfachung an die Fahnen geheftet hat", so Schmidl.

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