Nach zwei schwierigen Jahren deutet am österreichischen Immobilienmarkt einiges auf eine vorsichtige Beruhigung hin. Sinkende Zinsen und deutliche Lohnsteigerungen haben Eigentumserwerb wieder leistbarer gemacht, dennoch bleibt das Umfeld angespannt und das Angebot vielerorts knapp. Das ist das Fazit des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI).
Vorsichtige Belebung, aber keine Rückkehr zur Normalität
Bei gebrauchten Eigentumswohnungen ist die Nachfrage wieder gestiegen. In den ersten drei Quartalen 2025 lag die Transaktionszahl laut ÖVI um 18 Prozent über dem Vorjahr. Parallel dazu hat sich die Zahl neuer Hypothekarkredite gegenüber 2023/2024 nahezu verdoppelt, aktuell bei rund 1,5 Milliarden Euro, mit Abstand zu den Spitzenwerten Anfang 2022 (2,5 Milliarden Euro).
"Wir beobachten eine vorsichtige Erholung mit weiterem Aufwärtspotenzial. Wir sehen eine vorsichtige Erholung, aber keine Rückkehr zur Normalität", sagt ÖVI-Vizepräsident Andreas Wollein. Gleichzeitig verweist er auf die Preisentwicklung und die Marktenge: "Die Preise stagnieren in der Breite, in sehr guten Lagen gibt es wieder leichte Zuwächse. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp – vor allem dort, wo die Nachfrage am größten ist."
Bei den Finanzierungen liegen die Hypothekarzinsen demnach wieder in einem für viele Haushalte erreichbaren Bereich. Genannt werden derzeit 3,5 bis 4 Prozent, wobei Fixzinsdarlehen etwas höhere Zinssätze aufweisen.
Toplagen ziehen leicht an, Randlagen bleiben stabil
In Wien zeige sich der Markt widerstandsfähiger als in vielen anderen Regionen. Während Toplagen wie die Innere Stadt, Döbling oder Währing moderate Preissteigerungen verzeichnen, bleiben die Preise in Randlagen stabil. Als Beispiele nennt der ÖVI durchschnittliche Kaufpreise gebrauchter Wohnungen 2025 von rund 11.500 Euro pro Quadratmeter in der Inneren Stadt, etwa 5.500 Euro in Döbling und rund 3.700 Euro in Favoriten.
Neubau unter Druck
Deutlich schwieriger bleibt die Lage im Neubau. "Die Finanzierungssituation für Bauträger ist heute eine völlig andere als noch vor wenigen Jahren", so Thomas Raith, Bauträgersprecher des ÖVI. Als Gründe nennt er unter anderem Baukosten, Eigenkapitalanforderungen und strengere Bankvorgaben: "Hohe Baukosten, sinkende Eigenkapitalquoten und steigende Anforderungen der Banken – etwa bei der Vorverwertung – führen zu massiver Verunsicherung. Viele Projekte werden verschoben oder gar nicht mehr gestartet."
Preisanpassungen hätten sich häufig über die Margen abgespielt. Raith fasst das so zusammen: "Die Preise stagnieren, aber nicht, weil alles gut läuft, sondern weil Bauträger Wertanpassungen und höhere Finanzierungskosten selbst getragen haben. In vielen Fällen bedeutet das Gewinnreduktionen oder sogar Verluste".
Kauf wird selektiver, Miete rückt stärker in den Fokus
Am Beispiel Vorarlberg beschreibt Vizepräsident Andreas Karg ähnliche Entwicklungen: Die Kaufpreise haben sich weitgehend eingependelt oder sind leicht zurückgegangen, die Zahl der Abschlüsse blieb zunächst niedrig, während sich die Nachfrage deutlich in Richtung Mietmarkt verschob. Inzwischen deutet sich jedoch eine vorsichtige Erholung an. Die Transaktionszahlen steigen wieder und sprechen für eine höhere Marktdynamik, vor allem bei Gebrauchtimmobilien. Auf der Preisseite dominieren Stabilität und vereinzelt moderate Zuwächse, wobei die Entwicklung stark vom Zinsniveau, der konjunkturellen Lage und der Qualität des Standorts abhängt. Der Verkauf von Neubauobjekten bleibt hingegen weiterhin deutlich gebremst – eine Einschätzung, die Max Madile, ÖVI-Landesstellenleiter in Kärnten, ausdrücklich teilt.
Nur Lösungen mit messbarem Nutzen
Der wirtschaftliche Druck wirkt laut ÖVI als Filter bei Digitalisierungsprojekten. Im Fokus stehen Anwendungen, die unmittelbar messbaren Nutzen liefern, etwa durch geringere Kosten, schnellere Vermarktung oder bessere Finanzierbarkeit. Vorhaben ohne klaren Mehrwert seien hingegen zurückgefahren worden.
Angebotskrise trifft Ballungsräume
Besonders angespannt sei inzwischen der Mietmarkt in Ballungszentren. ÖVI-Präsident Georg Flödl warnt: "Der Mietmarkt ist derzeit das größte Sorgenkind". Zur Entwicklung bei Neuabschlüssen heißt es: "2024 lagen die Mietsteigerungen bei Neuabschlüssen bereits zwischen 6,2 und 7,7 Prozent – und dieser Trend setzte sich 2025 fort."
Der ÖVI betont zudem, dass in Wien über 200.000 Richtwert- und Kategoriemieten seit 2023 de facto eingefroren seien. Gleichzeitig wird ausgeführt, dass die kollektivvertraglichen Lohnerhöhungen über dem Niveau der mietrechtlichen Wertsicherung liegen und Vermieter:innen im mietengeschützten Altbau seit 2023 einen realen Verlust von elf Prozent hinnehmen mussten. Regulatorische Eingriffe werden von den ÖVI-Expert:innen kritisch bewertet, etwa Initiativen wie eine Mietpreisbremse im freien Mietzins. Flödl sagt dazu: "Das MieWeG bekämpft nicht die Ursachen der steigenden Mieten, sondern schwächt Investitionen und verschärft langfristig den Wohnungsmangel." Außerdem wird eine Reihe von Maßnahmen genannt, die aus Sicht des ÖVI das Vertrauen von Investor:innen dämpfen, darunter Begrenzungen bei der Wertsicherung, Änderungen bei Share Deals, eine Umwidmungssteuer sowie die faktische Verlängerung der KIM-Verordnung über interne FMA-Richtlinien.
Leistbares Wohnen, schnellere Verfahren geplant
Die zunehmenden Schwierigkeiten, in Europas Ballungszentren ausreichend leistbaren Wohnraum zu finden, hätten die EU-Kommission zum Handeln veranlasst, obwohl sie dafür rechtlich nicht zuständig ist. Vor diesem Hintergrund hat die EU-Kommission einen "Affordable Housing Plan" vorgestellt. Einige der darin enthaltenen Punkte würden aus österreichischer Sicht keine grundlegenden Neuerungen darstellen. So verweist ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel auf Erleichterungen im EU-Wettbewerbsrecht für den Social-Housing-Bereich. In mehreren EU-Mitgliedstaaten seien entsprechende Beihilfen bislang kritisch beurteilt und vielfach nur für einkommensschwache Haushalte gewährt worden, nicht jedoch für den Mittelstand, auf den die österreichische Wohnbauförderung und der gemeinnützige Wohnbau traditionell ausgerichtet seien.
In anderen Bereichen decke sich der europäische Maßnahmenplan laut ÖVI durchaus mit Forderungen der Immobilienwirtschaft. Das "Housing Simplification Package (2027)" stelle Vereinfachungen bei Genehmigungen und Verfahren sowie digitale Genehmigungssysteme in Aussicht. Die "National Building Renovation Plans (2026)" sollen die Mitgliedstaaten zudem bei umfassenden Sanierungsstrategien unterstützen. Weitere Ansätze beträfen Maßnahmen gegen Kurzzeitvermietung sowie Unterstützungen für junge Menschen und systemrelevante Berufsgruppen.
Ob eine europaweite Investitionsplattform für leistbares Wohnen öffentliche und private Mittel tatsächlich bündeln könne, bleibe abzuwarten. Bisherige Ideen des nationalen Gesetzgebers dazu (Wohnbaubank, Wohnbaumilliarde) seien nicht wirklich wirksam geworden.
Sanierung gewünscht, Umsetzung oft blockiert
Klimamaßnahmen wie thermische Sanierungen oder Heizungstausch seien politisch gewünscht, es fehlten jedoch passende nationale Umsetzungsregeln. Ohne Reform des Wohnungseigentumsrechts seien Klimaziele im Gebäudebestand laut ÖVI nicht erreichbar, weil Eigentümergemeinschaften oft handlungsunfähig seien.
Erholung ja, struktureller Druck bleibt
Laut ÖVI befinde sich der österreichische Immobilienmarkt 2025 an einem kritischen Punkt. Während sich der Eigentumsbereich allmählich stabilisiere, zeichne sich am Mietmarkt eine weitere Zuspitzung ab. Ohne klare politische Maßnahmen zur Förderung von Neubau, Sanierung und verlässlichen Investitionsbedingungen bestehe die Gefahr, dass sich der Wohnungsmangel langfristig verfestigt.
"Der Markt kann liefern – aber nur, wenn die Rahmenbedingungen stimmen", sagt Flödl und ergänzt abschließend: "Regulierung allein schafft keine Wohnungen. Was wir brauchen, ist Planungssicherheit, Geschwindigkeit und Vertrauen."
www.ovi.at
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