Der Immobilienmarkt 2025 läuft auf Hochtouren – zumindest in der Königsklasse. Während sich Normalverdiener durch horrende Finanzierungskosten kämpfen und der Markt insgesamt auf der Bremse steht, zeigt das absolute Spitzensegment erstaunliche Vitalität. In München wechselt ein Bürohochhaus für 150 Millionen Euro den Besitzer, in Wien geht das Marriott Hotel am Parking für deutlich über 100 Millionen an internationale Investoren. Auf den ersten Blick ein florierender Luxusmarkt. Und tatsächlich beweisen diese Mega-Deals bemerkenswerte Krisenresilienz. Doch ein genauerer Blick zeigt: Die Transaktionen finden statt, die Preise beeindrucken, aber weder Anzahl noch absolute Spitzenwerte erreichen die Rekordmarken von 2022.
Was bleibt: ein hochselektiver Markt. Trophy-Assets in absoluten A-Lagen finden nach wie vor Käufer – nur eben wählerischere, vorsichtigere und deutlich weniger als in den Boomjahren. LEADERSNET Immobilien hat die spektakulärsten Deals des Jahres unter die Lupe genommen und zeigt, wo 2025 wirklich Geld fließt.
München: Das Comeback der 150-Millionen-Transaktion?
Das markante R139 Bürohochhaus im Münchner Geschäftsviertel sendet ein klares Signal: Die Transaktion im dreistelligen Millionenbereich zeigt, dass selbst in Hochzinszeiten Trophy-Assets in Top-Lagen wieder als sichere Häfen gelten und hohe Kapitalströme anziehen.
Parallel dazu bestätigt der Verkauf des Mandarin Oriental in der Innenstadt: Premium-Lagen haben nichts von ihrer Strahlkraft verloren. Diese Transaktion zählt zu den wichtigsten Einzeldeals des Jahres in München und beweist, dass ikonische Hotel-Assets weiterhin als bombensichere Anlage für privates und institutionelles Kapital gelten – selbst wenn das mittlere Segment mit verschärften Finanzierungsbedingungen kämpft.
Eroberung kommerzieller Filetstücke im Herzen Münchens
Im Schatten dieser medienwirksamen Deals gibt es aber auch eine Geschichte, die aufhorchen lässt: Ein öffentlichkeitsscheuer Münchner Geschäftsmann scheint sich systematisch ein beeindruckendes Portfolio in absoluter Premiumlage aufzubauen. Der Wirtschaftsjurist, bekannt für seine Medienscheu, hat offenbar mehrere Filetstücke in der denMünchner Fußgängerzonen und darüber hinaus im Visier.
Sein potenzielles Portfolio liest sich wie fast wie das Who's who der Münchner Einzelhandelsarchitektur: die Alte Akademie, das frühere Kaut-Bullinger-Haus, der Oberpollinger, das Sporthaus Schuster und das denkmalgeschützte Tietz-Kaufhaus am Hauptbahnhof. Bereits 2024 griff er zu: Das Objekt in der Rosenstraße sicherte er sich für rund 85 Millionen Euro. Wenig später folgte der Coup bei den Immobilien rund um das Sporthaus Schuster zwischen Marienplatz und Rindermarkt – Kaufpreis: geschätzte 120 Millionen Euro. Das traditionsreiche Sportgeschäft bleibt langfristig als Mieter im gesamten Gebäude.
Aktuell, so Brancheninsider und Medienberichte, prüfe der Investor exklusiv weitere Objekte aus insolventen Beständen – darunter das denkmalgeschützte Hermann-Tietz-Haus am Hauptbahnhof für möglicherweise 127,5 Millionen Euro. Beide Immobilien – Tietz-Haus wie auch das frühere Kaut-Bullinger-Haus – stammen aus dem kollabierten Imperium des österreichischen Signa-Gründers. Auch beim Oberpollinger-Gebäude soll konkretes Interesse bestehen. Während das operative Modegeschäft nach der Signa-Pleite von der thailändischen Central Group übernommen wurde, steckt die Immobilie selbst noch in der Insolvenzmasse.
Wer aber ist dieser Mann, der sich Münchens Innenstadt Stück für Stück sichern will? Der gebürtige Münchner Erich Schwaiger startete als Anwalt, wechselte dann ins Projektgeschäft und verfügt heute über mehrere tausend Wohneinheiten im Großraum München. Mit Kanzlei in der Ottostraße und mehreren Firmen in Grünwald – die meisten firmieren unter Concept-Real, eine Website gibt es nicht – operiert er anscheinend bewusst unter dem Radar. Nach seiner Zeit als Jurist bei einem Münchner Bauträger machte er sich selbstständig. Zwischen 2000 und 2012 fokussierte er sich auf öffentlich geförderten Wohnungsbau auf städtischen Flächen in Riem, auf der Panzerwiese oder am Ackermannbogen. Ihm gehören heute unter anderem 750 Wohnungen am Hirschgarten und Projekte auf dem ehemaligen E.ON-Areal an der Boschetsrieder Straße.
Der Unternehmer soll auch für die Alte Akademie geboten haben und fühlt sich nun übergangen. Denn wie bekannt wurde, wollen die milliardenschwere Familienstiftung Heinz Hermann Thiele und die Hammer AG die "Benko-Ruine" jetzt übernehmen und fertigstellen.
Marriott Hotel am Parking: Wiens größter Einzeldeal 2025
Ein Blick nach Österreich: Hier wechselt nach fast vier Jahrzehnten am Wiener Hotelmarkt eine Ikone den Besitzer. Das traditionsreiche Haus an der Ringstraße mit 328 Zimmern und Suiten ging an ein internationales Investorenkonsortium, das die Immobilie von CPI Europe übernahm. CPI Europe trennte sich im Zuge einer strategischen Neuausrichtung von der Liegenschaft am Parkring 12a. Christie & Co begleitete den Deal als Berater und exklusiver Makler. Die Eigentumsübertragung erfolgte bereits am 27. Juni 2025, der operative Übergang des Hotelbetriebs ist für Januar 2026 geplant.
Fast auf den Tag genau 40 Jahre nach der Eröffnung am 1. Juli 1985 wechselt damit eines der bekanntesten Hotels Wiens den Eigentümer. Das Haus war das erste Marriott Hotel im deutschsprachigen Raum und gilt seither als feste Größe am Wiener Hotelmarkt. Auch unter neuer Führung läuft der Betrieb via langfristigem Managementvertrag weiter unter der Marriott-Flagge. Die Transaktion stieß auf enormes Interesse im internationalen Investorenkreis und gilt als einer der bedeutendsten Hotelverkäufe der letzten Jahre in Österreich.
"Diese Transaktion zählt zu den bedeutendsten Hotelverkäufen der letzten Jahre und unterstreicht die Attraktivität des österreichischen Hotelinvestmentmarktes. Wien steht dabei besonders im Fokus internationaler Investoren – was sich auch im großen Interesse während des Verkaufsprozesses widerspiegelte. Es war uns eine Ehre, CPI Europe beim Verkauf dieses Trophy Assets zu begleiten", so Lukas Hochedlinger MRICS, Managing Director Central & Northern Europe bei Christie & Co.
Erstklassige Hotelimmobilien in europäischen Metropolen haben anscheinend trotz angespannter Finanzmärkte nichts von ihrer Anziehungskraft verloren. Wien punktet dabei mit seiner stabilen Position als Tourismus- und Kongressdestination sowie dem Ruf als sicherer Investitionsstandort im Herzen Europas.
Neue Perspektiven für eines der bekanntesten Gebäude der Stadt
Das Hochhaus Herrengasse 6–8 gehört seit fast 100 Jahren zu den prägnantesten Gebäuden der Wiener Innenstadt und zählt zu den frühen Hochhäusern der Klassischen Moderne. Über Jahrzehnte haben die Anwälte Wolfgang Spitzy und Gottfried Thiery die Immobilie architektonisch und wirtschaftlich weiterentwickelt.
Laut "Presse" wechselte das Gebäude im Sommer für rund 158 Millionen Euro den Besitzer. Auf etwa 21.000 Quadratmetern Nutzfläche finden sich 284 Wohnungen, Büros und Shops. Verkäufer waren die bisherigen Eigentümer, Käufer die Hochhaus Herrengasse GmbH – ein Zusammenschluss des Konsortiums Thalhof/ALRAG. Die Transaktion wurde von colourfish unter der Leitung von Christian Schmück begleitet.
Mit dem Deal startet für das prominente Objekt eine neue Phase. Die neuen Eigentümer planen eine behutsame Revitalisierung, die die architektonische DNA des Hauses erhält. Parallel sollen Wohnungen, Büros und Geschäftsflächen modernisiert werden, um das Nutzungsspektrum zeitgemäß zu erweitern. Aktuell laufen Gespräche mit renommierten österreichischen Architekten, die für ihre sensible Arbeit an denkmalgeschützten Gebäuden bekannt sind.
Das Geschehen in der Bundeshauptstadt wird komplettiert durch mehrere diskrete Off-Market-Deals im Bereich hochwertiger Grundstücke und Zinshäuser in den Top-Bezirken 1 und 9. Auch wenn die exakten Preise meist unter Verschluss bleiben: Kaufpreise im zweistelligen Millionenbereich pro Objekt zeigen, dass institutionelle und private Großinvestoren Wien trotz Marktabkühlung die Treue halten und Premium-Wohnobjekte als langfristige Ertragssäule sehen.
Salzburg: Red-Bull-Erbe sichert sich historisches Juwel
Mark Mateschitz, Sohn des verstorbenen Red-Bull-Gründers, hat sich ein bemerkenswertes Stück Salzburger Baugeschichte gesichert. Das denkmalgeschützte Gwandhaus im Stadtteil Morzg nahe der Hellbrunner Allee – seine Ursprünge reichen bis ins 17. Jahrhundert zurück – wurde über eine Unternehmensholding erworben. Die Immobilie befand sich zuletzt im Besitz einer Investorengruppe rund um den Immobilienentwickler Planquadrat und diente zugleich als Sitz des Trachtenherstellers Gössl. Beide Seiten bestätigten den Deal, über den genauen Kaufpreis herrscht jedoch Stillschweigen.
Der Erwerb erfolgte über die Distribution & Marketing GmbH im Alleineigentum von Mark Mateschitz, die als Muttergesellschaft der Mark Mateschitz Beteiligungs GmbH fungiert. Dort sind über ein Dutzend Beteiligungen gebündelt – von der Brauerei Thalheim bis zur Tauroa GmbH, die Hotels und Restaurants betreibt. Eine Unternehmenssprecherin erklärte, man verfolge die Absicht, "das einzigartige Haus langfristig in einer Weise zu nutzen und zu beleben, die seinem historischen Wert und seiner Bedeutung für ganz Salzburg gerecht wird". Und weiter: "Die Distribution & Marketing GmbH befindet sich in der glücklichen Lage, auf große Erfahrung im sorgfältigen Umgang mit historischen Gebäuden zurückgreifen zu können."
Restaurant, Hotel oder vielleicht Verwaltungssitz
Wie das Gebäude künftig genutzt wird – als Restaurant, Hotel oder vielleicht als Verwaltungssitz – bleibt offen. Derzeit sind die Büros der privaten Beteiligungen des Red-Bull-Erben auf verschiedene Standorte in Salzburg verteilt, eine Konsolidierung wäre also durchaus naheliegend. Medienberichten zufolge könnte das Gwandhaus als zentrales Verwaltungsgebäude dienen. Der Kauf erfolgte offenbar mit der Auflage, dass keine laufenden Mietverhältnisse mehr bestehen. Die Verkäuferseite versicherte Medienberichten zufolge jedoch, bestehende Mietverträge würden mittelfristig auslaufen – für einen sanften Übergang.
Das historische Anwesen hatte 2004 das Trachtenlabel Gössl erworben, umfassend renoviert und um einen weiteren Gebäudetrakt erweitert. Seit Januar 2019 war Gössl nicht mehr Eigentümer, blieb aber Hauptmieter und vermietete Flächen an ein Restaurant und eine Greißlerei unter. Die Immobilie ging damals an eine Gesellschaft, die dem Immobilienentwickler Planquadrat zuzuordnen ist. Kaufpreis damals: 24 Millionen Euro, die aktuelle Summe dürfte diesen Wert kaum unterschreiten.
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