Die klassische Bürofläche bekommt ein Update – durch hybride Konzepte, smarte Projektentwicklungen und ESG-konforme Standards. Doch nicht alle Landeshauptstädte ziehen mit, wie aus dem aktuellen Marktbericht von RE/MAX Commercial hervorgeht.
Stabil, aber selektiv
Während der österreichische Büromarkt insgesamt eine robuste Entwicklung zeigt, offenbaren sich regional Unterschiede: In Graz und Wien entstehen zukunftsfähige Büroprojekte, andernorts bremsen Unsicherheiten und Projektpausen den Aufschwung.
Was passiert mit dem Homeoffice?
Fünf Jahre nach Beginn der Pandemie haben sich viele der düsteren Prognosen nicht bewahrheitet. Der von einigen Experten erwartete Einbruch der Büroflächennachfrage blieb aus. Vielmehr hat sich gezeigt: Flexibilität im Arbeitsraum schlägt reines Homeoffice.
Hybride Modelle bieten sowohl Mitarbeitenden als auch Unternehmen Vorteile. Angestellte können ortsunabhängig arbeiten, während Betriebe durch Desk-Sharing und smarte Flächennutzung auf steigende Bau- und ESG-Kosten reagieren.
ESG: Mehr als ein Trend
Energieeffizienz, sozialer Impact und verantwortungsvolle Unternehmensführung – kurz ESG – entwickeln sich zum entscheidenden Faktor bei Standortentscheidungen. Was früher "Lage, Lage, Lage" war, wird zunehmend durch Aspekte wie Nahversorgung, öffentlicher Verkehr, Kinderbetreuung oder Gesundheitsangebote ergänzt.
"Neue Projekte, die ESG-Kriterien zu wenig berücksichtigen, sind deutlich schwerer zu verwerten als noch vor einigen Jahren", erklärt Mag. Stefan Krejci von RE/MAX Commercial. Mietinteressenten sind zunehmend bereit, für ESG-taugliche Objekte mehr zu bezahlen – allerdings variieren die Zuschläge stark je nach Lage und Verhandlungsspielraum.
"Durch diese Vielzahl an Herausforderungen sehen wir vermehrt deutlich längere Verhandlungsprozesse. Das ist nachvollziehbar, denn die teilweise unterschiedlichen Interessenslagen müssen auch der aktuellen wirtschaftspolitischen Realität gerecht werden", so Krejci.
Wien: Viel Bewegung, stabile Leistung
Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien hat sich 2024 im Vergleich zum Vorjahr fast verdoppelt – auf rund 95.000 m². Prägende Großprojekte waren "Francis" mit rund 47.700 m², "Grand Central" mit 12.200 m² und "Robin" in der Seestadt mit 10.000 m².
Für 2025 rechnet RE/MAX mit 100.000 bis 120.000 m² neuer Flächen, 2026 könnten es bis zu 130.000 m² werden. "Eine historisch geringe Neuflächenproduktion führt zu steigenden Spitzenmieten und auch zu fallenden Leerstandsraten. Dennoch liegen die Vermietungsleistungen auf einem vergleichbaren Niveau zum Jahr 2021 und zeigen dadurch, dass der Wiener Büroimmobilienmarkt weiterhin stabil ist", berichtet Krejci.
Mit rund 155.000 m² lag die Vermietungsleistung 2024 knapp unter dem Niveau von 2023 (160.000 m²), deutlich unter dem Vorkrisenwert von 2019 (220.000 m²). Die Ursache liegt nicht in einer schwächelnden Nachfrage, sondern im zu geringen Flächenangebot.
"Wir gehen jedoch davon aus, dass mit einer erhöhten Neuflächenproduktion auch wieder eine höhere Vermietungsleistung einhergehen wird," führt Anton Putz von RE/MAX Commercial aus. "Die geringe Neuflächenproduktion trifft auf eine gesunde Nachfrage, weshalb sich die Leerstandsraten weiterhin nach unten orientiert", ergänzt Putz.
2024 lag die Wiener Leerstandsquote bei 3,4 %, nach 3,6 % im Vorjahr. Auffällig hohe Raten verzeichnen die AirportCity (8,1 %) und die Donaucity (4,3 %). Der Süden Wiens konnte den Vorjahreswert von 7,5 % auf rund 4 % senken.
Die Spitzenmieten bleiben stabil zwischen 17 und 27 Euro pro Quadratmeter. Für 2025 wird mit leichten Anstiegen in sehr guten und guten Lagen gerechnet.
Ein Blick in die Bundesländer
Graz: Aufgrund des geringen Angebots hochwertiger Flächen liegt der Fokus neuer Stadtentwicklungen zunehmend auf Büronutzung. Das Leuchtturmprojekt "Smart City Graz" integriert Wohnen, Arbeiten und Gewerbe auf acht Hektar Fläche.
Linz: Das Projekt "Techbase" entwickelt sich schrittweise. Bauteile 3 und 4 verschieben sich auf 2025. Der "Trinity Park" bringt gemischte Nutzungen auf 60.000 m². In der "Post City" sind bis zu 150.000 m² auf rund 40.000 m² Grundstücksfläche geplant.
Salzburg: Moderne Projekte wie das Soravia-Projekt "Helix" (18.500 m²) und der "Wissenspark Urstein" wurden 2024 fertiggestellt. Neue Impulse setzen auch "AlpAreal" und das Projekt "Acht Zwei Vier" mit rund 5.000 m² Nutzfläche.
Innsbruck: Der Markt bleibt konstant. Neue Großprojekte sind derzeit nicht in Sicht.
Klagenfurt: Der Markt bleibt stabil, allerdings sind keine neuen Entwicklungen bekannt. Eine leichte Reduktion der Spitzenmieten ist feststellbar.
Bregenz: Mit dem "Innovationsquartier" der Prisma-Gruppe beginnt die Planung eines neuen Impulsgebers. Weitere Projekte wie die Erweiterung des "Campus V" in Dornbirn (4.300 m²) und die Umnutzung der "Sägenhalle 4" setzen Zeichen für die Zukunft.
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