Sonderbericht für 2026

Experten prognostizieren Wohnungsmangel am frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt

Die Immo Analytics GmbH wurde 2021 vom Immobilienexperten Gregor Pfeiffer mit dem Ziel, die Preistransparenz auf dem Wiener Wohnungsmarkt zu erhöhen, gegründet. Pro Jahr erscheinen drei Quartals- und ein Jahresbericht über den Wiener Wohnungsmarkt. Nun wurde ein Sonderbericht veröffentlicht. Dieser soll Aufschluss über die Entwicklung am frei finanzierten Wiener Wohnungsmarkt geben. Wenig überraschend, geben die Daten Anlass zur Sorge.

In dem Bericht sind sämtliche Informationen über das gesamte Wohnungsangebot, das in den Jahren 2025 und 2026 auf den Markt kommen soll, eingeflossen. Grundlage waren alle öffentlich verfügbaren Informationen wie Inserate auf Immobilienplattformen, Websites von Entwicklern und Maklern sowie Pressemeldungen.

Käufermarkt wird zum Verkäufermarkt

Laut diesen Daten dreht bis 2026 der aktuelle Käufermarkt in einen Verkäufermarkt, denn die Fertigstellungen hinken den Verkaufszahlen hinterher. Mietwohnungen sind bereits jetzt ein knappes Gut. Pro Jahr verschwinden im frei finanzierten Segment etwa 7.000 bis 8.000 Wohnungen altersbedingt vom Markt oder werden kernsaniert. Das Bevölkerungswachstum führt zu einem zusätzlichen Bedarf von rund 3.000 Wohnungen jährlich. Insgesamt liegt der geschätzte Bedarf bei 10.000 bis 11.000 Wohnungen jährlich, was fast doppelt so hoch ist wie die geplanten Fertigstellungen für 2025.

Dem Bericht zufolge ist für das nächste Jahr keine Verbesserung der Situation zu erwarten. Im Gegenteil: die Expert:innen von Immo Analytics prognostizieren einen noch stärkeren Rückgang der Fertigstellungen.

Geplante Fertigstellungen Wohnungen in Wien - Neubauten und Sanierungen © Immo Analytics GmbH

Die Grafik "Geplante Fertigstellungen Wohnungen in Wien" zeigt, wie viele Wohnungen in den kommenden Jahren fertiggestellt werden sollen, getrennt nach Neubauten und Sanierungen, inklusive Dachgeschoss-Ausbauten. Die Dunkelziffer bei Sanierungen sei für 2026 höher, da diese oft schnell abgeschlossen werden und daher noch nicht immer bekannt sind.

Zu wenige Mietwohnungen

In der Bundeshauptstadt leben die meisten Menschen zur Miete, auch bei frei finanzierten Wohnungen. Vor diesem Hintergrund ist die Fertigstellung von ausreichend Mietwohnungen auch sozial- und gesellschaftspolitisch von entscheidender Bedeutung.

Bei Mietwohnungen kann es sich entweder um Mietwohnungen aus dem Bestand eines:r Großinvestors:in oder um Vorsorgewohnungen handeln, sodass die Abschätzung der Größe dieses Segments von zentraler Bedeutung für eine Aussage über den frei finanzierten Mietmarkt ist, so Immo Analytics. Dabei stellen sowohl die Großinvestor:innen als auch die Vorsorgekäufer:innen etwa gleich viele Mietwohnungen bereit. Vor diesem Hintergrund ist das rasche Anspringen des Investmentmarktes wichtig für die ausreichende Bereitstellung von Mietwohnungen (Siehe Grafik).

Geplante Fertigstellungen in 2025 und 2026 © Immo Analytics GmbH

"Bei den reinen Mietwohnungen handelt es sich um gerade mal 37 Projekte, von denen nach unserem aktuellen Kenntnisstand 24 entweder für die langfristige Bestandhaltung geplant oder bereits mittels Forward Deal verwertet sind. Die Dealpipeline für spektakuläre Immobiliendeals bei Neuentwicklungen ist somit beschränkt. Gleichzeitig könnte das knappe Angebot in Kombination mit sinkenden Anleiherenditen zu einer Reduktion der Renditen in den kommenden Monaten führen", sagt Gregor Pfeiffer, Immo Analytics Geschäftsführer.

www.immokalkulator.at