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Wiens Highstreets starten stärker ins Festgeschäft als gedacht

Pünktlich zur Hochfrequenzzeit zeigt der neue Retail-Marktbericht von OTTO Immobilien stabile Mieten, geringe Leerstände und eine dynamische Mariahilfer Straße: Wiens wichtigste Einkaufsstraßen gehen 2025 deutlich stabiler ins Festgeschäft, als viele Marktbeobachter erwartet hatten. Trotz globaler Herausforderungen und veränderter Konsumgewohnheiten behaupten sich die Toplagen der Stadt weiterhin mit hoher Nachfrage und minimalen Leerständen. "Der stationäre Handel in Wien beweist einmal mehr seine Anpassungsfähigkeit", sagt Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien. "Wer den Standort strategisch wählt, konsequent Markenidentität kommuniziert und auf Qualität setzt, wird auch künftig erfolgreich sein."

Erstmals umfassende Datengrundlage 

Erstmals wurden Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier sowie die innere Mariahilfer Straße in einer breit angelegten Analyse untersucht. Insgesamt erfasste OTTO Immobilien rund 500 Shops in A-Lagen, ausgewertet nach Verkaufsflächen, Branchen und Nutzung. Die analysierten Toplagen kommen gemeinsam auf rund 203.000 m² Verkaufsfläche, davon entfallen 118.000 m² auf die Mariahilfer Straße. Dort lag der Leerstand im Herbst 2025 bei 3,8 %. Die Innenstadtlagen – Graben, Kohlmarkt, Goldenes Quartier, Bognergasse und Kärntner Straße – erreichen zusammen 85.000 m² Verkaufsfläche und verzeichnen nahezu keinen Leerstand.

Bemerkenswert ist die Dynamik neuer Flächen: Auf der Mariahilfer Straße wurden rund 11.700 m² – etwa 10 % der Gesamtverkaufsfläche – neu bespielt, in den Innenstadtlagen rund 4.000 m² (knapp 5 %). "Diese Analysen geben uns ein sehr genaues Bild davon, wie leistungsfähig Wiens Highstreets sind", erklärt Anthony Crow, Leiter Gewerbe bei OTTO Immobilien. "Vor allem in den Premiumlagen ist die Stabilität bemerkenswert. Leerstand ist dort kaum existent, und neue Marken und Konzepte drängen weiterhin auf den Markt."

Mieten auf stabilem Niveau, Spitzenwerte in Luxuslagen

Auch auf der Mietseite bleibt Wien konstant. In den vergangenen zwölf Monaten hielten sich die Preise stabil; moderate Anstiege wurden bei kleineren Geschäftsflächen bis 100 m² registriert. In den Toplagen des ersten Bezirks erreichen die Spitzenmieten bis zu 620 Euro/m² am Graben und 570 Euro/m² am Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier. Die Mariahilfer Straße liegt bei einem Spitzenniveau von 160 Euro/m². B- und C-Lagen verzeichnen dagegen eine leichte Abwärtsbewegung.

Mariahilfer Straße in Bewegung

Trotz großer Infrastrukturprojekte wie dem U2/U5-Ausbau oder der Neuentwicklung des Lamarr-Projekts zeigt die Mariahilfer Straße 2025 beeindruckende Widerstandskraft. Die Mischung aus internationalen Marken, Gastronomie und neuen Konzepten sorgt für hohe Frequenzen – und für zusätzliche Dynamik im Weihnachtsgeschäft.

Mehrere Neueröffnungen setzen klare Akzente: C&A eröffnete im Frühjahr 2025 eine dreigeschossige Filiale gegenüber dem Gerngross (vermittelt durch OTTO Immobilien). ARKET (H&M-Gruppe) bezog das Gebäude der ehemaligen Zentralsparkasse. Adidas übernahm die vormalige Nike-Fläche, und Woolworth eröffnet im Herbst 2025 im ehemaligen Esprit-Store (co-exklusiv vermittelt durch OTTO Immobilien).

Die Frequenzmessungen unterstreichen die Bedeutung der Lage: In Spitzenzeiten – insbesondere vor Weihnachten – passieren zwischen 9 und 20 Uhr bis zu rund 60.000 Personen die Mariahilfer Straße. An regulären Samstagen sind es durchschnittlich rund 48.000, womit sie zu den meistbesuchten Retailmeilen Europas zählt. "Die Mariahilfer Straße ist ein Lehrbeispiel dafür, wie urbaner Handel mit Vielfalt, Frequenz und laufender Erneuerung funktionieren kann", sagt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei OTTO Immobilien. "Selbst während großer Bauphasen bleibt sie für nationale und internationale Marken eine der begehrtesten Lagen des Landes."

Neue Formate, veränderte Nutzung, wachsender Erlebnisfokus

Während sich im Luxussegment eine Konsolidierung zeigt, gewinnen Lifestyle-Labels und erlebnisorientierte Formate an Bedeutung. "Viele Marken haben erkannt, dass Shopping längst mehr ist als Produktverkauf – es geht um Emotion, Begegnung und Erlebnis", so Mutschler. Gastronomie, Entertainment, Feinkost, Pop-up-Galerien und immersive Konzepte treten zunehmend neben klassische Handelsflächen.

"Der Handel hat eine Marktbereinigung erlebt, die sich weiter fortsetzt", resümiert Eugen Otto. "Einfallsreich zu sein ist Trumpf. Wer Qualität bietet, authentisch auftritt und Erlebnisse schafft, wird auch künftig Erfolg haben. Die Zukunft des stationären Handels ist nicht nur möglich, sondern vielversprechend – vorausgesetzt, sie wird bewusst und zeitgemäß gestaltet."

www.otto.at