Laut dem CBRE Wohnungsmarktbericht 2025 zeigt der österreichische Wohnungsmarkt keine Anzeichen einer Entspannung. Besonders in Wien verschärft sich die strukturelle Unterversorgung deutlich. "Wien steht exemplarisch für den Druck, unter dem der Wohnungsmarkt derzeit steht", erklärt Marc Steinke, Leiter Research bei CBRE Österreich. Steigende Bevölkerungszahlen, hohe Baukosten und sinkende Fertigstellungsraten würden dafür sorgen, dass die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteige. Selbst günstige Rahmenbedingungen wie fallende Leitzinsen und das Auslaufen der KIM-Verordnung könnten daran wenig ändern.
Deutlich weniger Neubauwohnungen
In der Bundeshauptstadt wurden 2025 rund 8.800 neue Wohnungen im großvolumigen Neubau fertiggestellt. Das ist ein Rückgang von etwa 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit liegt die Neubauleistung klar unter dem langjährigen Durchschnitt. Im Speziellen betroffen ist der freifinanzierte Mietsektor, dessen Bautätigkeit mehr als die Hälfte unter dem Fünfjahresdurchschnitt liegt.
CBRE erwartet für 2026 lediglich einen leichten Anstieg auf unter 10.000 neue Einheiten. "Auch die im ersten Halbjahr mit einem Plus von 16 Prozent höhere Zahl der erteilten Baubewilligungen in der Bundeshauptstadt ist bestenfalls als positives Signal für die Zukunft zu werten. Für eine Entlastung des Marktes ist das zu wenig", so Steinke weiter.
Wachstumsschwerpunkt im Nordosten Wiens
Mehr als die Hälfte der neu errichteten Wohnungen in Wien befindet sich in den Bezirken Floridsdorf und Donaustadt. "Aufgrund der noch vorhandenen Flächenreserven und den dementsprechend geringen Grundstückspreisen wird, neben den explizit ausgewiesenen Stadtentwicklungsgebieten, hier auch in den kommenden Jahren der Fokus liegen", sagt Steinke.
Mieten und Kaufpreise steigen weiter
Die durchschnittlichen Kaufpreise im Eigentumssegment stiegen laut CBRE-Bericht um rund fünf Prozent auf aktuell 6.500 Euro pro Quadratmeter. Auch die Spitzenmieten legten im Vergleich zum Vorjahr um 5,4 Prozent zu und liegen derzeit bei 19,40 Euro pro Quadratmeter im Monat – insbesondere in den inneren Bezirken und der Donau City. Eine Entspannung sei auch im kommenden Jahr nicht zu erwarten.
Wohnen bleibt wichtigste Anlageklasse
Laut CBRE bleibe das Segment Wohnen mit einem Anteil von 44 Prozent am gesamten Investmentvolumen die gefragteste Assetklasse. Schon im dritten Quartal 2025 übertraf das Investitionsvolumen das Vorjahresniveau.
"Rückkehrendes Investoreninteresse sowie klarer definierte Rahmenbedingungen schaffen einen vorsichtig positiven Ausblick auf das nächste Jahr", sagt Lukas Schwarz, Leiter Investment bei CBRE. Die Spitzenrendite liegt aktuell bei 4,10 Prozent, rund 15 Basispunkte unter dem Vorjahreswert – ein Zeichen für Stabilität und wiederkehrendes Interesse institutioneller Investoren.
Stadt-Land-Gefälle bleibt bestehen
Während sich die Lage in den Bundesländern etwas stabilisiert hat, bleibt das Stadt-Land-Gefälle bestehen. In ländlichen Regionen setzt sich die Abwanderung fort. "Städte bleiben die zentralen Anziehungspunkte. Das zeigt, wie wichtig strategische Flächenentwicklung und nachhaltige Stadtplanung sind", betont Steinke.
ESG als zunehmend wichtiger Finanzierungsfaktor
Auch im Wohnsektor gewinnt das Thema ESG an Bedeutung. Immer mehr Bauträger lassen ihre Projekte zertifizieren, um bessere Finanzierungskonditionen zu erhalten. Besonders in Wien steigt die Zahl der Klimaaktiv- und ÖGNI-zertifizierten Gebäude.
"Ein bislang wenig genutztes Potenzial liegt in der Plausibilisierung älterer Energieausweise – oftmals verbessert sich die Bewertung und kann sogar eine Taxonomie-Konformität ohne zusätzliche Maßnahmen ermöglichen", erklärt Elvis Penjo, Leiter ESG bei CBRE Österreich.
Den detaillierten Bericht finden Sie anbei als PDF zum Download.
www.cbre.at
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