Der österreichische Immobilienmarkt zeigt nach einer längeren Durststrecke erste Anzeichen einer Erholung. Obwohl die Transaktionszahlen im Vergleich zum Vorjahr weiter rückläufig sind, verlangsamt sich der Abwärtstrend deutlich. Verschiedene Marktakteure berichten von ersten positiven Signalen, insbesondere im Segment der Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.
Laut dem aktuellen Remax-ImmoSpiegel wurden im Jahr 2024 insgesamt 100.854 verbücherte Objekte registriert. Dies entspricht einem Rückgang von 7,8 Prozent gegenüber 2023 und sogar einem Minus von 38,2 Prozent im Vergleich zu 2021. Dennoch: Nach dem drastischen Einbruch von 25,3 Prozent zwischen 2022 und 2023 deuten die aktuellen Zahlen auf eine gewisse Stabilisierung hin.
Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2025 bestätigt diese Entwicklung. Wie Gerald Gollenz, Branchensprecher der österreichischen Immobilienwirtschaft, bei der Präsentation des Immobilienpreisspiegels feststellte: "Es ist erfreulich zu sehen, dass der Erwerb von Immobilien in Österreich nach wie vor gefragt ist. Allerdings ist die Zahl der Transaktionen im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr von rund 83.000 auf 69.500 weiter zurückgegangen."
Preisliche Entwicklungen bleiben stabil bis leicht steigend
Trotz der sinkenden Transaktionszahlen zeigen die Preise in den meisten Segmenten eine überraschende Stabilität oder sogar leichte Anstiege. Der WKÖ-Immobilienpreisspiegel 2025 weist für Eigentumswohnungen im Erstbezug einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.559,21 Euro aus, was einem Anstieg von 2,07 Prozent entspricht. Bei Reihenhäusern beträgt der Preisanstieg sogar 3,92 Prozent (2.190,57 Euro pro Quadratmeter), während Einfamilienhäuser um 1,75 Prozent auf 2.426,38 Euro pro Quadratmeter zulegten.
Diese Tendenz wird auch von Jelena Pirker, Leiterin des Bereichs Wohnen im Eigentum bei der ÖRAG, bestätigt: "Aktuelles am Wohnungsmarkt / Eigentum. Derzeit ist es möglich, von der aktuellen Marktlage zu profitieren, da immer weniger Bauträgergrundstücke in Ballungszentren verfügbar sind und künftig mit einem geringeren Angebot zu rechnen ist." Pirker betont besonders die Wertsteigerungspotenziale bei Wohnungen mit sehr guter Infrastruktur und U-Bahn-Anbindung.
Die Remax-Analyse differenziert allerdings stark nach Immobilientypen. Einfamilienhäuser zeigen mit einem Mengenplus von 19,4 Prozent und einem Wertanstieg von 18,2 Prozent die beste Performance. Auch Doppelhaushälften (-0,8%; +4,8%), sonstige Gebäude (-1,8%; +3,9%) und Hausanteile (-2,3%; +31,0%) legten wertmäßig zu. Hingegen verzeichneten Wohnungen mit -9,1 Prozent weniger Verkäufen und -8,2 Prozent geringerem Umsatz eine schwächere Entwicklung.
KIM-Verordnung: Ende in Sicht, aber Wirkung ungewiss
Ein wesentlicher Einflussfaktor für den Immobilienmarkt bleibt die Kreditvergabepolitik. Das für Ende Juni 2025 angekündigte Ende der KIM-Verordnung weckt Hoffnungen auf eine Belebung des Marktes. Allerdings dämpft Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von RE/MAX Austria, allzu große Erwartungen: "Das Finanzmarktstabilitätsgremium hat am 26. Februar 2025 eine Leitlinie für die Banken für die Vergabe von Immobilienfinanzierungen beschlossen. Diese Leitlinien entsprechen den Kriterien wie sie in der KIM-Verordnung erlassen wurden."
Diese Einschätzung kontrastiert mit der Aussage von Jelena Pirker (ÖRAG): "Durch das Ende der KIM-Verordnungen für Privatkäufer:innen werden Kredite wieder leichter zu bekommen sein – dies wird wieder mehr Bewegung in den Markt bringen."
Regionale Unterschiede
Die Transaktionszahlen zeigen deutliche regionale Unterschiede. Laut Remax-ImmoSpiegel führt Niederösterreich mit 20.899 Verbücherungen die Rangliste an, gefolgt von Wien mit 15.539, der Steiermark mit 15.463 und Oberösterreich mit 14.662 Transaktionen. Wien konnte dabei die Steiermark knapp überholen und belegt nun wieder den zweiten Platz.
Für die Bundeshauptstadt Wien verzeichnet der WKÖ-Immobilienpreisspiegel ein Plus bei den Mieten von 3,32 Prozent bei Neuabschlüssen im nicht preisgeregelten Segment. Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe der Immobilien- und Vermögenstreuhänder in der Wirtschaftskammer Wien, betont: "Ein Plus bei Mieten in Höhe von 3,32 Prozent bei Neuabschlüssen im nicht preisgeregelten Mietsegment zeigt, dass wir bei weitem von keiner Mietpreisexplosion sprechen müssen."
Interessante Entwicklungen zeigt auch die niederösterreichische Landeshauptstadt St. Pölten, wo die Preise für den Eigentumserwerb leicht sinken, während die Mieten um 2,93 Prozent steigen, wie Johannes Wild, stellvertretender Obmann des WKÖ-Fachverbandes und Obmann der Fachgruppe Immobilien in der Wirtschaftskammer Niederösterreich, berichtet.
Anlegermarkt zieht wieder an
Ein Segment mit besonderem Potenzial sieht Jelena Pirker bei Anlagewohnungen: "Die Anlagewohnung erfreut sich nach den letzten Jahren wieder zunehmender Beliebtheit. Klassische Anlagewohnungen bewegen sich idealerweise zwischen 40 und 50 Quadratmetern, die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere in dieser Größenkategorie ungebrochen und spricht eine breite Zielgruppe an." Als Beleg für diese Entwicklung nennt Pirker ein aktuelles Projekt am Genochplatz im 22. Wiener Bezirk, wo 22 Anlegerwohnungen entstehen, "die durch intelligente Grundrisse und ideale Anbindung an das öffentliche und private Verkehrsnetz bestechen."
Ausblick und Handlungsbedarf
Die Experten sind sich einig, dass der Markt vor großen Herausforderungen steht. Bernhard Reikersdorfer von Remax betont: "Wir brauchen bei steigender Nachfrage nach Wohnraum dringend mehr Angebot, damit massive Preissteigerungen aufgrund einer Angebotsknappheit in Zukunft hintangehalten werden." Die Vertreter der WKÖ warnen ebenfalls vor den Folgen einer Angebotsverknappung. Michael Pisecky bringt es auf den Punkt: "Die Kaufpreise für Immobilien in Wien steigen auf allen Ebenen kontinuierlich. Bei einer Angebotsverknappung, wie sie uns durch den Einbruch der gewerblichen Bautätigkeit ab dem kommenden Jahr bevorsteht, könnten die Preise in Zukunft stark steigen."
Gemeinsam fordern die Branchenvertreter Gerald Gollenz, Michael Pisecky und Johannes Wild "Sofortmaßnahmen sowohl für gemeinnützige als auch gewerbliche Bauträger zur Forcierung des leistbaren Wohnbaus und ebensolcher Sanierungen" als "das Gebot der Stunde, um den Markt stabil zu halten."
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