Leerstehende Altbauwohnungen, sanierungsbedürftige Häuser, ungenutzte Dachgeschosse. Was auf den ersten Blick nach Belastung aussieht, birgt für manche enormes Potenzial. Die Rede ist von Fix & Flip: Immobilien werden gekauft, instand gesetzt und mit Gewinn weiterverkauft. Klingt einfach, ist es aber nicht. Was es bei zu beachten gibt, erklärt Raoul-Arthur Billan.
Fix & Flip bedeutet, leerstehende oder renovierungsbedürftige Immobilien zu kaufen, zu sanieren und dadurch neuen, modernen Wohnraum zu schaffen. Zahlt sich das – aktuell – auch wirtschaftlich aus?
Fix & Flip klingt einfach, ist es aber nicht. Wer Projekte gewinnbringend umsetzen will, braucht Fachwissen, Marktverständnis und Planungssicherheit. Aktuell ist noch ein guter Zeitpunkt, zu kaufen. Dank hoher Zinsen der letzten Jahre, verschärften Kreditrichtlinien und großem Angebot. Alleine in Wien sind 19.000 Wohnungen zum Kauf auf der Plattform willhaben.at inseriert. Sinken die Zinsen jedoch weiter, zieht die Nachfrage an und die Preise steigen wieder. Diese Dynamiken können nur Experten beurteilen. Deshalb ist es so wichtig, von Beginn an einen kompetenten Immobilienmakler an der Seite zu haben.
Wie hoch ist die Rendite im Schnitt?
Professionelle Investoren rechnen mit 20 bis 30 Prozent Gewinn. Ein Hebel dabei ist gute Vorbereitung: je zielgerichteter, effizienter und schneller Sanierung und Verkauf ablaufen, desto rentabler wird das Geschäft. Auch hier ist Fachexpertise gefragt, denn vor allem die Sanierung dauert meist länger und kostet mehr als angenommen.
Welche Objekte eignen sich für Fix & Flip?
Ideal sind Wohnungen und Häuser in guten Lagen, die seit Jahren leer stehen – etwa weil Eigentümer verzogen sind oder Erben keine Verwendung dafür haben. Hier entstehen durch die Sanierung neue Nutzungsmöglichkeiten und moderner Wohnraum. Die wichtigste Regel: Kaufe, was gekauft wird. Ich rate aktuell von 2-Zimmer-Wohnungen ab – einfach, weil es davon zu viele gibt. Außer, es sind Eingriffe möglich, die echten Mehrwert schaffen. Zum Beispiel eine zusätzliche Wand für ein drittes Zimmer oder der Anbau eines Balkons. Die Sanierung muss zu einem sichtbaren und wertsteigernden Upgrade führen – optisch, technisch und funktional.
Worauf sollten Laien achten – oder anders gefragt: Was kann schiefgehen?
Bei Fix & Flip zählen drei Dinge: Marktkenntnis, Wissen über Sanierungen und Erfahrung. Deshalb ist es essenziell, von Anfang an mit einem Immobilienmakler zusammenzuarbeiten – nicht nur, um Fehler zu vermeiden, sondern um das volle Potenzial eines Objekts strategisch zu heben. Das zeigen zwei Beispiele aus der Praxis: Ein Kunde aus dem 16. Wiener Gemeindebezirk beauftragte einen möglichst günstigen Generalunternehmer mit der Sanierung. Das Ergebnis: Die Sanierung dauerte statt zwei Monaten ganze zwei Jahre. Wir kamen erst später dazu und konnten das Objekt gerade noch mit kleinem Gewinn verkaufen. Zweites Beispiel: Ein Kunde hat mich kontaktiert, um sein saniertes Objekt zu verkaufen. Ich musste ihm leider sagen, dass der aktuelle Marktpreis gleich seinen Investitionskosten ist, er also ohne Gewinn aussteigt. Solche Fälle sind vermeidbar, wenn ein Profi an Bord ist.
Wie sieht ein erfolgreiches Fix-&-Flip-Projekt aus?
Dieses Jahr haben wir eine Wohnung in Baden bei Wien bereits während der Sanierung mit digitalem Homestaging attraktiv vermarktet. Das bedeutet: Interessierte sahen statt der leeren Baustelle virtuell gestaltete und realistisch “möblierte” Räume. Noch vor Fertigstellung haben wir die Wohnung verkauft. Die Käuferin konnte ihre Wünsche einbringen: vom genauen Grundriss über Boden und Fliesen bis zur Wandgestaltung. Und der Verkäufer hatte schnell wieder Kapital für seine nächste Investition.
Sie nennen das “proaktive Immobilienvermarktung”. Was verstehen Sie darunter genau und wie prägt es Ihre Arbeit?
Ich verkaufe eine Immobilie als das, was sie sein kann – nicht als das, was sie ist. Gerade bei Fix & Flip ist es entscheidend, Bilder in den Köpfen potenzieller Käufer zu erzeugen, eine Vision zu vermitteln und ein Alleinstellungsmerkmal herauszuarbeiten: Welche Besonderheit zeichnet die Immobilie aus? Was macht sie einzigartig? Außerdem beschäftige ich mich intensiv mit der Zielgruppe: Für wen eignet sich die Immobilie? Das gut situierte Paar, eine Großfamilie, den Eigennutzer oder Anleger? Diese Menschen spreche ich dann gezielt an und adressiere ihre Bedürfnisse. Das ist proaktive Immobilienvermarktung: Sie schafft den größtmöglichen Mehrwert für den Verkäufer und den Käufer.
www.arthur-real.at
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