Zum bereits siebenten Mal in Folge analysierte Remax Austria den Luxusimmobilienmarkt. Die Ergebnisse sollen die Vergangenheit abbilden und gleichzeitig in die Zukunft weisen.
Was ist Luxus?
Eine Definition von Luxus lautet, dass er das wünschenswert Zusätzliche zum ohnedies Nötigen ist. Bei Immobilien wird der Unterschied zwischen "normal" und "luxuriös" besonders deutlich. Neben der gehobenen Ausstattung schlagen sich dabei auch Eigenschaften wie die Lage (zentral oder weltabgeschieden) auf den Kaufpreis nieder. Hierzulande sind die Möglichkeiten für Luxus bei Wohnimmobilien jedenfalls vielfältig und gewinnen ihren Wert auch aus den Werthaltungen der Käufer:innen und einer begrenzten Verfügbarkeit. Sie definieren sich neben der Lage (zentral oder weltabgeschieden) auch über Besonderheiten wie eine atemberaubende Aussicht oder aus einem quirligen Umfeld mit einem vielfältigen Angebot im Sinne von Kunst, Kultur, Sport, Lifestyle oder Gesundheit oder auch aus dem sozialen Reiz der vor Ort anwesenden Menschen. Deswegen sind Immobilien an solchen Standorten besonders begehrt und teuer.
So definiert Remax die-Top-5-Prozent als Luxus und betrachtet zusätzlich auch die Top-2-Prozent und die Top-1-Prozent in den klar umrissenen Immobilienkategorien Einfamilienhaus, Wohnung und Dachgeschosswohnung. Dazu noch die Grundstücke am Wasser und die Gebäude am Wasser.
Entwicklung der Luxusimmobilien
In Österreich entwickelte sich 2024 der Markt für Luxusimmobilien rückläufig, blieb jedoch robuster als der Gesamtmarkt. Das Gesamtvolumen der Transaktionen sank um 6,2 Prozent von 3,06 Milliarden Euro auf 2,87 Milliarden Euro. Besonders auffällig ist, dass Einfamilienhäuser im Luxussegment wieder im Aufwind sind, während Wohnungen und Dachgeschosswohnungen an Wert verlieren.
Einfamilienhäuser als Wachstumstreiber
Die Verkäufe von Einfamilienhäusern über einer Million Euro stiegen 2024 um 13 Prozent auf 436 Objekte. Besonders hochpreisige Immobilien über zwei Millionen Euro erreichten 110 Verkäufe. Das ist ein Plus von elf Prozent. Im Durchschnitt blieben die Preise der Top-5-Prozent jedoch stabil, während die Top-2-Prozent einen Anstieg von 1,2 Prozent verzeichneten.
Die zehn teuersten Einfamilienhäuser in Österreich kosteten 2024 im Durchschnitt sechs Millionen Euro in Wien, 5,74 Millionen Euro in Salzburg und 9,18 Millionen Euro in Tirol. In Vorarlberg lagen die Top-10-Objekte bei durchschnittlich 2,18 Millionen Euro, in Niederösterreich bei 2,22 Millionen Euro, in der Steiermark bei 3,14 Millionen Euro, in Oberösterreich bei zwei Millionen Euro, in Kärnten bei 1,7 Millionen Euro und im Burgenland bei 912.000 Euro.
Wohnungen unter Druck
Der Markt für Luxuswohnungen in Österreich zeigte sich 2024 deutlich schwächer als im Vorjahr. Der Durchschnittspreis der Top-5-Prozent rutschte um 2,7 Prozent unter die Marke von einer Million Euro. Besonders stark betroffen war das absolute Spitzensegment. Denn bei den Top-2-Prozent fiel der Durchschnittspreis um acht Prozent auf 1,32 Millionen Euro.
Insgesamt wurden 446 Wohnungen mit Verkaufspreisen ab einer Million Euro verbüchert, was einem Rückgang von 8,6 Prozent entspricht. Wohnungen ab zwei Millionen Euro gingen sogar um 23 Prozent zurück, von 99 Transaktionen 2023 auf 76 im Jahr 2024. Die zehn teuersten Wohnungen in Österreich erreichten Mindestpreise von 3,5 Millionen Euro, im Durchschnitt kosteten sie 4,57 Millionen Euro. Das ist ein Rückgang von über 25 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.
Bundesländervergleich bei Luxuswohnungen
Im vergangenen Jahr lag der Durchschnittspreis für Luxuswohnungen in Wien bei 956.587 Euro, wobei die Top-2-Prozent im Schnitt 1,27 Millionen Euro und die Top-1-Prozent 1,74 Millionen Euro erreichten. Die zehn teuersten Wohnungen in der Bundeshauptstadt kosteten mindestens 3,50 Millionen Euro. In Tirol, das traditionell zu den teuersten Märkten gehört, lag der Durchschnitt aller Luxuswohnungen bei 1,14 Millionen Euro, während die Top-10-Wohnungen mit einem Mindestpreis von 3,30 Millionen Euro und einem Durchschnitt von 4,05 Millionen Euro gehandelt wurden. Salzburg verzeichnete einen leichten Rückgang auf durchschnittlich 1,05 Millionen Euro, wobei die Top-10-Wohnungen ab 2,47 Millionen Euro starteten und im Schnitt 3,26 Millionen Euro erreichten. In Vorarlberg lagen die Luxuswohnungen im Durchschnitt bei 833.685 Euro, während die exklusivsten Objekte ab 1,20 Millionen Euro begannen und durchschnittlich 1,61 Millionen Euro kosteten. Oberösterreich zeigte sich mit einem Durchschnittspreis von 983.918 Euro leicht im Plus, die Top-10-Wohnungen starteten hier bei 1,50 Millionen Euro und erreichten im Mittel 1,97 Millionen Euro. In Kärnten fielen die Preise auf durchschnittlich 1,01 Millionen Euro, mit Top-10-Werten ab 1,75 Millionen Euro und einem Durchschnitt von 2,23 Millionen Euro. Die Steiermark wies im Luxussegment einen Durchschnitt von 854.905 Euro auf, wobei die zehn teuersten Wohnungen mindestens 1,05 Millionen Euro kosteten und im Schnitt 1,51 Millionen Euro erreichten. In Niederösterreich lag der Durchschnitt bei 810.593 Euro, die Top-10-Wohnungen begannen bei 916.000 Euro und erreichten einen Mittelwert von 1,14 Millionen Euro. Im Burgenland, wo 2024 nur eine einzige Luxuswohnung registriert wurde, lag der Preis bei 1,82 Millionen Euro. Für die Top-10-Wohnungen des Landes wurden Preise ab 429.200 Euro erzielt, mit einem Durchschnitt von 612.669 Euro.
Dachgeschosswohnungen und Objekte am Wasser
Besonders von Preisrückgängen betroffen waren Luxus-Dachgeschosswohnungen. Mit einem Durchschnittspreis von 1,98 Millionen Euro lagen sie um 17,8 Prozent unter dem Niveau von 2023. Die Top-10-Dachgeschosswohnungen erzielten im Schnitt 4,21 Millionen Euro.
Auch bei Objekten am Wasser zeigte sich ein deutlicher Rückgang. Die Anzahl der verkauften Seeliegenschaften fiel um 46 Prozent auf 130, der Gesamtwert sank um rund ein Viertel auf 123,4 Millionen Euro. Unbebaute Seegrundstücke brachen im Wert von 39 Millionen Euro im Jahr 2023 auf nur noch zwölf Millionen Euro ein.
Marktentwicklung und Ausblick
Trotz der Rückgänge gilt der Luxusmarkt weiterhin als stabiler und unabhängiger vom Gesamtmarkt. "Luxusimmobilien sind weniger von Zins- und Finanzierungsentwicklungen betroffen. Käufer:innen prüfen aber sehr genau, ob Preis und Objekt zusammenpassen", sagt Bernhard Reikersdorfer, Managing Director von Remax Austria.
Aufgrund des nach wie vor hohen Interesses und der exklusiven Ausstattung erwartet Remax mittelfristig wieder steigende Preise, besonders bei Einfamilienhäusern, die als verlässliches Segment gelten.
www.remax.at
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