Laut einer aktuellen Analyse zeigt sich der Wiener Hotelimmobilienmarkt aktuell in guter Form. So geht aus dem soeben erschienenen Hotelmarktbericht von CBRE hervor, dass Aspekte wie touristische Rekordzahlen, stabile operative Kennzahlen, ein wachsender Markt für Neubauten und Konversionen sowie ein zunehmend professioneller Zugang zu Nachhaltigkeit und ESG die Bundeshauptstadt zu einem der attraktivsten Investitionsziele Europas im Hotelsegment machen. Betreiber:innen, Investor:innen und Projektentwickler:innen, die jetzt strategisch handeln, könnten vom langfristigen Potenzial dieses dynamischen Marktes nachhaltig profitieren, heißt es in der Studie des internationalen Immobiliendienstleisters.
Boom im 4- und 5-Sterne-Bereich
Im Jahr 2024 wurden in Österreich rund 154,3 Millionen Nächtigungen gezählt – der höchste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen. Einen wesentlichen Beitrag dazu leistete Wien mit knapp 19 Millionen Übernachtungen (LEADERSNET berichtete). Die Bundeshauptstadt verfügt dem Bericht zufolge derzeit über 430 Beherbergungsbetriebe mit über 40.900 Hotelzimmern und rund 81.800 Betten. Das entspreche einem Anstieg um 20 Prozent seit 2019. Knapp 60 Prozent der Betten befinden sich demnach im 4- und 5-Sterne-Bereich. Wie CBRE vorrechnet, lag der Nächtigungsumsatz 2024 bei 1,38 Milliarden Euro. Dabei sei im 4-Sterne-Segment mit über 18 Prozent Umsatzplus das stärkste Wachstum erzielt worden.
Die durchschnittliche Auslastung stieg demnach von 2023 auf 2024 um drei Prozent auf 72,3 Prozent, der Erlös pro verfügbarer Zimmerkapazität (RevPar) habe ein Wachstum um acht Prozent erzielt und liege aktuell bei knapp 100 Euro. Der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR) beträgt laut dem Marktbericht rund 138 Euro (+5 % gegenüber dem Vorjahr).
Neue Hotelprojekte und andere Betreiberstrategien
Um auf die gestiegene Nachfrage zu reagieren, wurde die Angebotsseite ausgebaut. So geht aus dem Hotelmarktbericht 2025 für Wien hervor, dass im Vorjahr 13 neue Hotels mit 1.800 Zimmern fertiggestellt wurden. Darunter das Hampton by Hilton Vienna City West und das Hotel Schani Uno City. Für 2025 seien weitere 2.000 Zimmer geplant – unter anderem mit dem Mandarin Oriental Vienna oder dem Radisson Blu "Das Triest'', welches bereits im zweiten Quartal eröffnet hat. "Aufgrund der hohen Anzahl an Projekten wird die Lage immer bedeutender, zumal in einigen Wiener Lagen bereits erste Anzeichen übermäßiger Konzentration zu bemerken sind", so Marc Steinke, Head of Research von CBRE.
Neben dem Neubau gewinne der Analyse zufolge auch die Umnutzung bestehender Objekte, insbesondere ehemaliger Büroflächen, zunehmend an Bedeutung. Betreiber:innen zeigten zudem gesteigertes Interesse an Eigentumslösungen, um langfristig flexibel agieren zu können – besonders im Luxussegment. Steinke dazu: "Der Markt wird komplexer – damit steigt die Bedeutung von professioneller Standort- und Betreiberberatung. Nur wer die Lage, Zielgruppen und Markttrends richtig einschätzt, kann langfristig erfolgreich sein."
Verdopplung des Transaktionsvolumens
Weiters geht aus dem Marktbericht hervor, dass sich die Assetklasse Hotel 2024 auch bei Investor:innen großer Beliebtheit erfreute. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 346 Millionen Euro habe sich das Vorjahresvolumen mehr als verdoppelt. Der Verkauf des Luxushotels Ritz-Carlton Vienna an Eagle Hills markierte demnach die mit Abstand größte Einzeltransaktion. Im ersten Quartal 2025 betrug das Transaktionsvolumen 49 Millionen Euro.
Neben österreichischen Käufer:innen sind laut der Analyse wieder verstärkt internationale Investor:innen aufgetreten. Die Renditen für Top-Hotelimmobilien seien im ersten Quartal 2025 leicht gesunken. Die Bruttospitzenrendite bei Pachtverträgen liege aktuell bei 5,40 Prozent, ein weiteres Absinken in Richtung fünf Prozent bis Jahresende werde erwartet. Laut der European Hotel Investor Intentions Survey von CBRE planen über 90 Prozent der Befragten, ihre Investitionen in den Hotelbereich 2025 beizubehalten oder auszuweiten. "Derzeit sind einige größere Hoteltransaktionen in Vorbereitung. Wir gehen für das Gesamtjahr 2025 von einem dynamischen Marktgeschehen aus", sagt Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE. Besonders im Fokus der Investor:innen stünden die Hotels der gehobenen Kategorien.
ESG und Nachhaltigkeit
Wie in allen Branchen rückt auch hier die Nachhaltigkeit immer stärker in das Bewusstsein. Gäste legen zunehmend Wert auf umweltfreundliche Bauweise und ressourcenschonenden Betrieb. Zwar seien Zertifizierungen wie Leed, Breeam oder ÖGNI in der Hotellerie noch weniger verbreitet als in anderen Assetklassen, doch gewinnen sie CBRE zufolge an Relevanz. Ein Vorzeigeprojekt sei das Rioca Vienna Posto 1 Hotel, das mit dem Breeam-Zertifikat "Exzellent" ausgezeichnet wurde. Solche Standards würden nicht nur den Marktwert erhöhen, sondern auch die Attraktivität bei Investor:innen und Gästen, heißt es abschließend.
www.cbre.at
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