2019 war der Wiener Immobilienmarkt erstmals 10,27 Mrd. Euro schwer. 2020 fehlten jedoch 728 Mio. Euro auf das Vorjahresergebnis. Damit ist der Anteil des Wiener Marktes am Bundestransaktionswert innerhalb von zehn Jahren von 28,6 Prozent auf 31,2 Prozent (2018) gestiegen und jetzt wieder auf 27,1 Prozent gesunken. Das widerspiegelt auch die Tatsache, dass erstmals in den Aufzeichnungen der RE/MAX-Experten Wien weniger Umsatz macht als die Nummer zwei und drei unter den Bundesländern gemeinsam. Wie man es dreht und wendet, es fehlen -7,1 Prozent auf das Rekordvorjahr, auch wenn das Handelsvolumen in den letzten fünf Jahren immer noch um +33,1 Prozent gestiegen ist und sich im Zehnjahresvergleich mit +93,6 Prozent beinahe verdoppelt hat.
Spitzenwert bei Verbücherungszahlen
An der Menge der Verbücherungen – mit 24.223 (+5,7 Prozent) ein neuer Spitzenwert – kann es RE/MAX zufolge nicht liegen. Die Steigerungsrate liegt im Mittelfeld unter den Bundesländern. Hinter den Kulissen verbirgt sich allerdings eine Strukturverschiebung, die besonders in Wien stark durchschlägt: Zinshäuser und große Geschäftsgebäude leiden offensichtlich unter den Pandemiebedingungen. Separat parifizierte Parkplätze, aber auch Kleingärten sind vor allem dort relevant, wo der Wohnungsanteil hoch und der Einfamilienhäuseranteil niedrig ist, nämlich in Großstädten.
Die Wiener-Bezirke
An der Spitze lagen RE/MAX-Berechnungen zufolge 2020 – wie schon zuvor – die Bezirke Donaustadt (3.052 Stk.) und Favoriten (2.189 Stk.). Gleichzeitig fehlten dem 22. Bezirk -209 Objekte (-6,4 Prozent) und dem 10. sogar -589 Einheiten (-21,2 Prozent). Damit schwand der gemeinsame Anteil der beiden Bezirke am städtischen Markt von einem Viertel auf ein Fünftel. Halbvoll-halbleer, es sind die zweitbesten Ergebnisse der Geschichte für beide Bezirke, 2019 war noch stärker. Allein die Anzahl in der Donaustadt übertrifft die Summe der Verbücherungen der Bezirke 1, 4, 5, 6, 7, 8 und 9.
"Finanziell hielten sich die Auswirkungen in der Donaustadt in Grenzen: 1,10 Mrd. Euro sind trotz einem Minus von -2,2 Prozent ein absolutes Highlight am österreichischen Immobilienmarkt", erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria. Favoriten sei dagegen wertmäßig stärker betroffen, da fehlen -275 Mio. Euro (-31,0 Prozent) auf 2019.
Größter Wertzuwachs
Floridsdorf hat gegen den Stadttrend um +622 Verbücherungen zugelegt (+48,3 Prozent) und erreicht mit der neuen "persönlichen" Bestnote von 1.910 Verkäufen Platz drei. Dies entspricht einem Immobilien-Verkaufswert von 618 Mio. Euro (+12,1 Prozent) und in der Wiener Bezirks-Umsatzstatistik Platz zwei. Auch Penzing mit +481 Objekten (+40,0 Prozent) und einem Endstand von erstmals 1.684 Verkäufen performt hervorragend: 480 Mio. Euro Gegenwert sind um elf Mio. Euro mehr als 2019. Ottakring legt um +10,7 Prozent Verbücherungen auf stolze 1.597 zu, der Preis dafür liegt bei 460 Mio. Euro (+10,9 Prozent). Auf dem sechsten Platz im großstädtischen Verkaufsmengen-Ranking des RE/MAX-ImmoSpiegels findet sich Liesing: 1.342 Transaktionen, um +4,7 Prozent mehr als 2019, aber nur das zweitbeste Ergebnis in der Bezirksgeschichte. Beim Wert stellen die 439 Mio. Euro (-14,5 Prozent) einen Rückschritt auf das Niveau von 2016 dar.
Der Bezirk Landstraße hat mit 1.264 Verbücherungen die Punktlandung auf dem 2019er Ergebnis um drei Objekte übererfüllt. Beim Verkaufswert fehlen mit 535 Mio. Euro auf das Vorjahr -183 Mio. Euro, also -25,5 Prozent, der zweitstärkste Einbruch beim Gesamtverkaufswert unter den Wiener Bezirken.
Meidling steigert sich um +389 Verkäufe auf 1.253 Verkäufe zu einem neuen Allzeithoch. Ein Plus von 140 Mio. Euro stellt laut RE/MAX-Berechnungen den höchsten absoluten wie relativen Wertzuwachs in Wien dar (+46,2 Prozent). Knapp hinter dem zwölften Bezirk beendet Leopoldstadt mit 1.231 Stk. die Bezirksliste mit den vierstelligen Verbücherungszahlen (+15,8 Prozent). Wertmäßig lief es weniger gut: 526 Mio. Euro, um -25 Mio. weniger als zuletzt, dennoch das zweitbeste Ergebnis bisher.
Simmering als Nummer zehn im Mengenranking brachte es auf 950 Immobilienverkäufe (+15,7 Prozent) um 344 Mio. Euro (+2,9 Prozent), Döbling auf 895 Einheiten (+6,2 Prozent) bei 535 Mio. Euro (-9,6 Prozent). Rudolfsheim-Fünfhaus macht das Dutzend voll: 892 Transaktionen, -5,2 Prozent weniger als zuletzt. Das schlägt sich auch überproportional im Verkaufswert nieder: 269 Mio. Euro (-19,2 Prozent oder -64 Mio. Euro).
Währing ist Dritter beim Umsatzwachstum
Der 18. Bezirk dagegen wächst im zweistelligen Prozentbereich (+11,6 Prozent) auf 847 Verbücherungen. Parallel dazu die Entwicklung der Kaufpreissumme: plus 13,9 Prozent bringen 482 Mio. Euro und einen Stockerlplatz. Auch Hietzing feiert wie Währing einen neuen Stückrekord: 792 sind es im Bezirk südlich der Wiener Westausfahrt (+1,9 Prozent). Die Wertentwicklung geht jedoch minimal in die andere Richtung: -2,0 Prozent führen zu 332 Mio. Euro, um sieben Mio. Euro weniger als zuletzt, dennoch mehr als 2018 und davor.
Die Brigittenau, den 771 Kaufakten zufolge um +13,9 Prozent aktiver als 2019, sackt jedoch beim Umsatz massiv ein: -27,2 Prozent oder -80 Mio. auf 214 Mio. Euro.
Hernals kommt den RE/MAX-Experten zufolge auf +7,8 Prozent Mengensteigerung und 764 Verkäufe, jedoch auf 313 Mio. Euro Umsatz – ein sattes Plus von 30,5 Prozent, das zweitgrößte unter allen Bezirken.
Margarethen fehlen trotz 522 Kaufakten auf 2019 "harmlose -2,2 Prozent", trotzdem das schwächste Jahr des letzten Jahrzehnts. Dramatisch ist den Experten zufolge jedoch die Wertdynamik: Ausgehend von 349 Mio. Euro 2019 und einem Rückgang von -133 Mio. Euro verbleiben 2020 noch 217 Mio. Euro als sechstbestes Ergebnis der Bezirkshistorie und der größte prozentuelle Einbruch unter den Bezirken (-37,9 Prozent). Auch Alsergrund beklagt Negativtendenzen: 494 Verkäufe sind um -15,5 Prozent weniger als 2019, nur das sechstbeste Jahr bisher, jedoch sind die Geldrelationen weniger schlimm: 365 Mio. Euro Umsatz bedeuten zwar um -7,9 Prozent weniger als zuletzt, aber es ist noch immer der dritthöchste bis dato erzielte Wert.
Neubau ist mit seinen 477 Verkaufseinheiten mengenmäßig mit -4,5 Prozent relativ wenig betroffen, jedoch aufgrund fehlender 51 Mio. und einem Umsatz von 270 Mio. Euro mit -15,8 Prozent erheblich hinten nach. Wieden schlägt sich dagegen mit -2,4 Prozent und 411 Kaufakten um 267 Mio. Euro (-8,0 Prozent) relativ wacker.
Mariahilf wiederum bleibt mit 358 Verkäufen um -13,3 Prozent hinter dem Vorjahr und auch hinter sieben anderen Jahren zurück. Wertmäßig bedeutet das jedoch kein Jammertal: 234 Mio. Euro sind um +7,1 Prozent mehr als zuletzt, nur weniger als im Jahr 2018.
So ist die Lage im ersten Bezirk
300 Immobilienverkäufe, so viel wie nie zuvor, erfolgten im Ersten. Der Bezirk Innere Stadt verbücherte um +2,4 Prozent mehr als zuletzt und jemals sonst. Den Umsatzzahlen hat es allerdings wenig genützt, denn "es fehlten 2020 die ganz großen Brocken", so Anton Nenning, Managing Director, RE/MAX Austria, und mit -127 Mio. Euro -24,9 Prozent auf das Vorjahrsergebnis. 382 Mio. Euro sind nur das achtbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre.
Den positiven Abschluss steuert die Josefstadt bei: +14,6 Prozent mehr Verkäufe auf 228 Einheiten und 107 Mio. Euro. Das ist zwar nur das siebtbeste Resultat bisher, aber um +6,8 Prozent besser als im Jahr 2019.
Somit sehen die RE/MAX-Experten bei den Mengen für fünfzehn Wiener Bezirke einen Aufwärtsschwung und für acht Bezirke eine negative Entwicklung mit einer Bandbreite von +48,3 Prozent (Floridsdorf) bis -22,2 Prozent in Favoriten. Beim Umsatz liegen neun Bezirke vor und 14 hinter den 2019er Resultaten. Die Range beim Geldwert ist noch ein Stück größer als bei der Menge: von +46,2 Prozent in Meidling bis zu -37,9 Prozent im Fünften.
Insgesamt hohes Niveau
"Der Immobilienmarkt bewegte sich auch 2020 auf sehr hohem Niveau. Das Jahr war geprägt von einer sehr hohen Nachfrage, sowohl von Eigennutzern als auch Anlegern, und einem in vielen Regionen knappen Angebot. Speziell Einfamilienhäuser, Baugrundstücke und Eigentumswohnungen erfreuten sich weiterhin sehr großer Beliebtheit. Spürbare Auswirkungen von COVID-19 auf den Immobilienmarkt erwarten wir in der zweiten Jahreshälfte 2021. Sowohl im Wohn- als auch Gewerbeimmobilienbereich rechnen wir mit einem steigenden Angebot. Bei Wohnimmobilien wird die Nachfrage weiter hoch bleiben und die Preisdynamik wird abflachen", erklärt Bernhard Reikersdorfer, Geschäftsführer von RE/MAX Austria, abschließend. (jw)
www.remax.at
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