Was ist zu tun, wenn durch die Corona-Krise das Geld für die Miete fehlt?

Gastkommentar von Rechtsanwalt Benedikt Suhsmann.

Die Coronakrise sorgt auch bei Mietern und Vermietern für Aufregung und Verunsicherung. Anfragen von Klienten, ob sie wegen der durch Covid-19 verordneten Schließung ihrer Geschäfte weiter Miete zahlen müssen, häufen sich. Auch Vermieter wollen wissen, wie sie auf die Anfragen ihrer Mieter auf Mietzinsreduktion reagieren sollen.

Die wirtschaftlichen Herausforderungen, insbesondere die von Geschäftslokalen, Gastronomiebetrieben, Hotels, Friseuren oder Kosmetikinstituten sind enorm. Judikate  bis dato hingegen äußerst spärlich vorhanden, man könnte fast meinen, sich in einem Graubereich zurecht finden zu müssen.

Ansätze und Lösungsvorschläge

 In § 1104 ABGB (Allgemeines Bürgerlichen Gesetzbuch) wird geregelt, dass - wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, wie Feuer, Krieg oder Seuche gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, - der Bestandgeber nicht zur Wiederherstellung verpflichtet ist, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. § 1105 ABGB bestimmt, dass der Mietzins zu reduzieren ist, wenn der Mieter trotz eines solchen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietstückes behält.

Hieraus zu schließen, dass ab sofort gar kein Mietzins zu bezahlen ist, wäre übereilt.

Bei der Beurteilung, ob und wenn ja, wieviel Mietzins zu bezahlen ist, muss auf die Nutzbarkeit des Objektes abgestellt werden. Können Teile des Mietgegenstandes, wie Lager, oder Küchen – für Speisen zur Auslieferung – weiter verwendet werden, so wird wahrscheinlich weiter Mietzins zu zahlen sein. Allgemeine Ansätze zur Orientierung über die Höhe der Mietzinsreduktion bestehen derzeit noch nicht, da immer auf den konkreten Einzelfall abzustellen ist.

Vor Vornahme einer Mietzinsreduktion sollte aber der jeweilige Vertrag überprüft werden, ob nicht eine Mietzinsreduktion aus derartigen Gründen vertraglich ausgeschlossen wurde.

Individuelle Vorgehensweise

Grundsätzlich empfehle ich aber, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen, um mit ihm eine einvernehmliche Lösung für diese – für beide Vertragsteile - schwierige Zeit zu treffen. Sollte eine Einigung scheitern, sollte der Mietzins "unter Vorbehalt der Rückforderung" weiter bezahlt werden, anderenfalls könnte ein kostenintensives Mietzins- und Räumungsverfahren durch den Vermieter angestrengt werden. 

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Benedikt Suhsmann

Tätigkeitsschwerpunkte:
Liegenschaftsrecht
Baurecht
Miet- und Wohnrecht
Erbrecht
Gesellschaftsrecht

Rechtsanwalt seit 2003 und Autor zahlreicher Fachpublikationen zu den Themen "Miet- und Wohnrecht", "Baurecht" und "Liegenschaftsrecht".

b.suhsmann@ghr.at

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