Die ewige Gretchenfrage "Kaufen oder mieten?" ist natürlich nicht eindeutig zu beantworten – zu sehr hängt sie von der individuellen Lebensplanung und den eigenen Bedürfnissen ab. Dennoch lassen sich anhand der aktuellen Marktlagen gewisse Trends festhalten.
Was für den Kauf spricht, liegt auf der Hand: Ist eine Immobilie abbezahlt, sinken die Kosten radikal. Sie können ihr eigen Hab und Gut gestalten, wie Sie es möchten. Und: gerade im urbanen Raum Österreichs ist es fast ausgeschlossen, dass eine Immobilie an Wert signifikant sinkt. Wohnungen und Häuser gelten als eine höchst sichere Anlageform.
Aber Achtung, die Rechnung ist nicht ganz so einfach: Kaufsumme durch Mietpreis ergibt "Break-Even" für den Kauf. Meist dient ein Kredit zur Finanzierung, und wer beispielsweise 300.000 Euro über 30 Jahre aufnimmt, zahlt in etwa 150.000 Euro alleine an Zinsen. Als Faustregel kann man annehmen, dass man ca. ein Drittel auf die Miete draufschlagen muss, um auf die entsprechende Kreditrate für dieselbe Wohnung zu kommen.
Dazu kommen Kosten für Notar, Makler, Steuern, Grundbuch... auch tendenziell Zigtausende Euro.
Die Nachteile von Mieten dem gegenüber: Permanent recht hohe Kosten ohne Laufzeitende, eingeschränkte Gestaltungsmöglichkeiten, und auch wenn der Mieterschutz in Österreich gesetzlich hochgehalten wird, kann ein Vermieter dennoch irgendwann das Mietverhältnis lösen. Mit den Mietausgaben finanzieren Sie naturgemäß keine Altersvorsorge.
Aktuelle Lage
Bei der österreichischen Marktlage kristallisiert sich heraus, dass gerade in beliebten urbanen Gebieten ein Kauf erst gegenüber einer mehr als 30-jährigen Mietzeit vorzuziehen ist. Das wiederum bedeutet auch, dass man 30 Jahre lang keine alternativen Anlageformen mit dem Geld, das man sich ohne Kredit ersparen würde, tätigen kann. Bei solchen Zeithorizonten kann nur demjenigen zum Kauf geraten werden, der unbedingt Sicherheiten aufbauen möchte. Rechnerisch ist hier eher abzuraten.
Einen "Kauf-Miet-Indikator" ("So lange mieten, bis sich der Kauf rechnet") erstellte ImmobilienScout24. Die Zahlen sind zwar aus 2017, da sich allerdings der Kauf- und Mietmarkt recht parallel entwickelt haben, kann man diese Zahlen durchaus heranziehen: So rechnet sich der Immobilienkauf in Wien und Salzburg erst jenseits der 31 Jahre, in Bregenz nach 29, Innsbruck nach 28, Linz und Graz nach 27, Klagenfurt nach 26, St. Pölten bereits nach 19 und in Eisenstadt bereits nach 16 Jahren.
Doch auch hier gibt es Unschärfen: Kredit-, Instandhaltungs- und Betriebskosten sind nicht berücksichtigt – sowie der Trend bei der Werteentwicklung. In Bregenz ist theoretischer Break-even erst nach 29 Jahren; die Preisentwicklung macht aber sehr wohl einen Kauf als Wertanlage interessant.
In einem hochpreisigen Markt wie dem österreichischen, bei dem auch keine Wertminderung zu erwarten ist, bleibt es wohl weiterhin – eine Bauchentscheidung.
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