Bau-Stopp?

Jede vierte Wohnung in Wien wird nicht gebaut

Die Zahlen sind alarmierend: Von den rund 12.600 Wohneinheiten, die 2026 in Wien fertiggestellt werden sollten, werden voraussichtlich nur rund 9.400 tatsächlich realisiert. Fast ein Viertel der geplanten Wohnungen entsteht schlicht nicht. Das geht aus dem ersten Neubaubericht Wien 2026 hervor, den die Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien gemeinsam mit dem Dachverband der Gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) präsentiert hat. Grundlage ist eine Auswertung von EXPLOREAL – bereits zum achten Mal im Auftrag der Immobilientreuhänder durchgeführt.

"Wenn wir den Ausbau und Aufbau in der gebauten Stadt, zusätzlich zum Neubau nicht rasch wieder ermöglichen, wird aus geplanten Projekten kein realer Wohnraum – und das wird man in Wien noch heuer deutlich spüren", warnt Michael Pisecky, Obmann der Fachgruppe Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WK Wien.

Gestrandete Projekte, sinkende Träger

Die Gründe für den Negativtrend sind vielschichtig. Neben globalen Krisen, die den Wohnbau belasten, gibt es laut Pisecky auch hausgemachte Probleme. Die Zahl der aktiven Bauträger ist stark gesunken, zunehmend geraten auch bislang wirtschaftlich stabile Unternehmen unter Druck.

"Es gibt zahlreiche Projekte, die aktuell nicht fertig gebaut werden. Nicht, weil sie nicht sinnvoll wären, sondern weil sie in der Krise der letzten drei Jahre ,gestrandet' sind. Hier braucht es dringend eine gemeinsame Taskforce, um diese Projekte wieder in Bewegung zu bringen", betont Pisecky.

Flächenwidmung aus den 1990ern, Abbruchverbot als Bremse

Ein zentrales Strukturproblem liegt im rechtlichen Rahmen. Weite Teile der Wiener Flächenwidmung stammen noch aus den 1990er-Jahren – aus einer Zeit, in der Wien deutlich weniger Einwohner hatte.

"Sie passt nicht mehr zur Realität einer wachsenden Millionenstadt und muss dringend angepasst werden", so Pisecky. Auch das bestehende Abbruchverbot sieht er kritisch: "Es verhindert in vielen Fällen sinnvolle Weiterentwicklung. Wir brauchen mehr Flexibilität, um neuen und zeitgemäßen Wohnraum zu schaffen."

Neben Neubau gewinnt daher die Entwicklung im Bestand an Bedeutung – durch Ausbau oder Aufbau bestehender Gebäude. Das schafft nicht nur zusätzlichen Wohnraum, sondern ermöglicht auch thermische Modernisierung und den Umstieg auf nicht-fossile Heiz- und Kühlsysteme.

Donaustadt dominiert, Innenstadtangebot dünn

Räumlich betrachtet konzentriert sich der Wohnbau weiterhin auf äußere Bezirke, allen voran die Donaustadt. In innerstädtischen Lagen bleibt das Angebot knapp. Die Dynamik bei neuen Projekten nimmt insgesamt ab.

Was gebaut wird, ist überwiegend kompakt: 55 Prozent der Neubauten sind Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, rund ein Drittel entfällt auf Drei-Zimmer-Wohnungen, nur 14 Prozent haben vier oder mehr Zimmer. Die durchschnittliche Wohnnutzfläche beträgt 59 m². Immerhin 92 Prozent der Einheiten verfügen über eine Freifläche – im Schnitt rund 10 m², ob Loggia, Balkon, Terrasse oder Garten.

Zwei Säulen, ein System

70 Prozent der Wiener Neubauten werden von gewerblichen Bauträgern errichtet, 30 Prozent von gemeinnützigen Bauvereinigungen. Für Paul Steurer, Obmann der gemeinnützigen Bauvereinigungen Wien, ist das Zusammenspiel beider Sektoren entscheidend.

"Die Studie zeigt, wie wichtig das Zusammenspiel von gewerblichen und gemeinnützigen Bauträgern für Wien ist. Leistbares Wohnen entsteht dort, wo stabile Rahmenbedingungen auf langfristig orientierte Investitionen treffen", sagt Steurer. Und weiter: "Es braucht Rahmenbedingungen, um mehr geplante Vorhaben realisieren zu können."

Der Bericht mündet in klare Forderungen: Generalsanierung mit dem Neubau gleichstellen, Ausbau und Aufbau im Bestand ermöglichen, die Flächenwidmung an demografische Realitäten anpassen und das Abbruchverbot überarbeiten.

wko.at/wien/immo