LEADERSNET: Sehr geehrter Herr Töltl, wie ist der aktuelle Stand der Neuordnung des sozialen Wohnbaus – wie weit sind Sie mit dem Auswahl- und Verkaufsprozess derzeit, und wann rechnen Sie mit dem Abschluss der Vergabephase?
Christian Töltl: Der transparente, strukturierte und objektive Vergabeprozess, der vom angesehenen Experten CBRE abgewickelt wird, entwickelt sich sehr positiv. Aktuell befinden wir uns in der konkreten Qualifikationsphase. Potenzielle Bieter sind nach einer ersten Interessenbekundung eingeladen, weiterführende Informationen und konkrete Angebote abzugeben. Die aktuelle Interessentenstruktur erfüllt unsere Erwartungen. Die Liegenschaften werden in Paketen abgegeben, mit denen wir bewusst Interessenten ansprechen, die über Erfahrung im kommunalen und sozialen Wohnbau verfügen und nachhaltige Entwicklungsziele verfolgen. Für alle Pakete gibt es mehrere Interessenten, die eingehend auf ihre Qualifikation geprüft werden. Wir haben den gesamten Prozess auf 18 Monate anberaumt, um ausreichend Zeit zu haben, geeignete neue Eigentümer für die Immobilien zu finden. Das stellt sicher, dass keine Spekulationsgeschäfte stattfinden und das beste Ergebnis für die Statutarstadt Wiener Neustadt erzielt wird. Die marktseitige Nachfrage bestätigt die Attraktivität der Investitionsmöglichkeit, die langfristige Möglichkeiten für neue Eigentümer:innen bietet. Die gewissenhafte Auswahl der Bieter:innen stellt nicht nur die Einhaltung kaufmännischer Kriterien sicher, sondern auch die Wahrung der Interessen der Mieter:innen. Zusammengefasst sind wir mit der aktuellen Entwicklung des Prozesses sehr zufrieden und konnten bisher erfolgreich die ersten Weichen für die Entwicklung des kommunalen Wohnbaus und leistbaren Wohnens stellen.
LEADERSNET: Die Stadt behält mindestens 25 Prozent der Mieteinheiten (610 Wohnungen) im Eigentum, der Rest soll verkauft werden. Wie stellen Sie sicher, dass die neuen Eigentümer:innen sozial verträglich agieren und Mieter:innen nicht durch Mietsteigerungen oder Spekulation benachteiligt werden?
Töltl: Die soziale Verantwortung prägt den gesamten Prozess und findet in der Strukturierung große Berücksichtigung. Der Verkauf der Objekte in Paketen stellt eine erste Vorselektion der potenziellen Interessent:innen dar, die für kurzfristige Spekulationen nicht attraktiv ist. Für Bieter:innen mit langfristigen und nachhaltigen Zielen ist sie jedoch ein entscheidender Vorteil. Ihnen bietet sich die Möglichkeit, am Standort Wiener Neustadt zu wachsen, wo es aktuell kaum gewidmete Flächen für Neubauten gibt. Mit anderen Worten stellt der Verkauf eine für längere Zeit einzigartige Chance dar, im Wiener Neustädter Wohnungsmarkt einzusteigen und Marktanteile zu erzielen. Für die Mieter:innen wird sich bei neuen Eigentumsverhältnissen vorerst nichts ändern. Sie sind durch das österreichische Gesetz umfassend geschützt. Mittelfristig stehen spürbare Verbesserungen für die Mieter:innen im Raum. Es liegt im Interesse neuer Eigentümer:innen, in den Erhalt und die Entwicklung der Objekte zu investieren. Somit werden Investition möglich, die in den bisherigen Eigentumsverhältnissen aufgrund der herausfordernden wirtschaftlichen Gesamtsituation und vor allem Größe des Portfolios nicht leistbar wären. Diese Faktoren und Aussichten wurden den Mieter:innen von Anfang an sehr transparent, offen und ehrlich kommuniziert. Großteils ist die Stimmung bei den Mieter:innen positiv, weil positive Veränderungen möglich werden.
LEADERSNET: 500 der insgesamt 2.192 Gemeindewohnungen stehen derzeit leer. Welche Kriterien legen Sie bei der Auswahl der Investor:innen oder neuen Träger:innen an, um Leerstand und Spekulation zu vermeiden und dringend benötigte Sanierungen voranzutreiben?
Töltl: Aus eigener Kraft kann die IFP Wiener Neustadt bis zu 80 Einheiten pro Jahr sanieren. Dadurch steht wertvoller Wohnraum nicht zur Verfügung, der in der wachsenden Stadt dringend benötigt wird. Dieser Leerstand ist für neue Eigentümer:innen attraktiv, da Sanierungen und Modernisierungen sehr zeitnah umgesetzt werden können. Durch Investitionen in die Liegenschaften werden nachhaltig Werte geschaffen und vorhandener leistbarer Wohnraum wieder dem Markt zugeführt. Davon profitieren auch bestehende Mieter:innen, weil neue finanzielle Mittel in die Modernisierung der Immobilien fließen.
LEADERSNET: Ein zentrales Argument für die Neuordnung ist die Freisetzung von Mitteln für Sanierungen. Welche Maßnahmen sind konkret geplant, und wie viele Wohnungen könnten in den kommenden Jahren von Modernisierung und energetischer Verbesserung profitieren?
Töltl: Bei den im Eigentum der Stadt Wiener Neustadt verbleibenden 610 Einheiten liegt der Fokus der IFP auch auf thermischen Sanierungen, um den Wohnkomfort, die Energieeffizienz zu und die ökologische Nachhaltigkeit zu verbessern. Seitens der Stadt gibt es ein klares Bekenntnis zum kommunalen Wohnbau, leistbaren Wohnen und zur gesellschaftlichen Verantwortung. Die Höhe der Investitionen wird erst nach Abschluss des Verkaufsprozesses feststehen. Je nach daraus resultierenden finanziellen Möglichkeiten, wird die IFP Wiener Neustadt ein engagiertes Modernisierungs- und Sanierungsprogramm umsetzen, um den kommunalen Wohnbau als "verlängerte Werkbank" der Stadt in die Zukunft zu führen. Wir sind optimistisch, den gesamten Bestand zukunftsfähig weiterzuentwickeln.
LEADERSNET: Wie wollen Sie Transparenz und Kommunikation mit den Mieter:innen gewährleisten – insbesondere in Bezug auf Mietrechte, Sanierungsmaßnahmen und mögliche Eigentümerwechsel?
Töltl: Die transparente und ehrliche Kommunikation mit den Mieter:innen – aber auch allen Bürger:innen – war uns zu jedem Zeitpunkt eine Selbstverständlichkeit. Der eigene Wohnraum ist ein sensibles und sehr persönliches wie auch emotionales Thema. Das war uns immer bewusst. Die Entscheidung, den kommunalen Wohnbau aufgrund der knappen Finanzmittel und der wirtschaftlichen Gesamtsituation im Sinne künftiger Generationen neu zu ordnen, war politisch entschlossen und vorausschauend. Für die herausfordernde finanzielle Situation besteht großes Verständnis unter allen Beteiligten. Mieter:innen wurden in einem ersten Schritt direkt angeschrieben.
Auf wiener-neustadt.at/gemeindewohnungen2025 ist eine eigene Informationsseite eingerichtet, die laufend um aktuelle Fragen und Antworten erweitert wird. Gemeinsam mit Scio Communication Service haben wir ein Callcenter in der Region eingerichtet, das Mieter:innen sowie interessierten Bürger:innen mit Antworten zur Seite steht. Auch das Rathaus steht im direkten Dialog mit den Menschen. Wir achten darauf, einen niederschwelligen und verständlichen Zugang zu Informationen sowohl analog als auch digital zu bieten. Eine wesentliche Rolle kommt dabei auch der ausgezeichneten Kooperation mit den Hausverwaltungen zu, die für viele Mieter:innen "das erste Gesicht zu ihrem Zuhause" sind. Selbstverständlich werden wir die Mieter:innen über alle weiteren Entwicklungen aktiv informieren. Die positive Resonanz bestätigt, dass die Neuordnung des kommunalen Wohnbaus überwiegend optimistisch aufgenommen wird und wir durch klare Kommunikation viele Fragen und Befürchtungen vorwegnehmen konnten.
LEADERSNET: Kritiker:innen befürchten, dass durch den Verkauf eines großen Teils des sozialen Wohnbaus langfristig leistbarer Wohnraum verloren gehen könnte. Wie begegnen Sie dieser Sorge?
Töltl: Diese Kritik geht ins Leere. Aktuell haben wir einen Leerstand von 500 Objekten, die wir aus eigener finanzieller Kraft nicht sanieren und modernisieren können. Wir stellen die Weichen, damit dieser Wohnraum wieder zur Verfügung steht! Das österreichische Gesetz gibt klare Leitplanken vor, die auch zum Vorteil künftiger Mieter:innen sind. Wiener Neustadt ist sowohl durch seine Nähe zu Wien als auch dem umliegenden Wirtschaftsraum eine wachsende Stadt, die leistbaren Wohnraum braucht. Der wird nun wieder ermöglicht.
LEADERSNET: Manche sehen in der Neuordnung vor allem eine kurzfristige finanzielle Entlastung der Stadt – mit dem Risiko, dass langfristige soziale Verantwortung und Wohnqualität für einkommensschwächere Bewohner:innen leiden. Wie beantworten Sie diese Kritik?
Töltl: Das klare Bekenntnis der Stadt zum kommunalen Wohnbau und leistbaren Wohnen bleibt unverändert erhalten. Pro tausend Einwohner:innen stehen künftig in Wiener Neustadt etwa so viele Gemeindewohnungen wie in Graz, Villach oder St. Pölten zur Verfügung. In die im Eigentum der Stadt Wiener Neustadt verbleibenden 610 Wohnungen kann durch die IFP Wiener Neustadt jetzt endlich im erforderlichen Ausmaß investiert werden. "Sozialwohnungen" bleiben ebenso bestehen wie die bewährten Initiativen der "Durchstarter-Wohnungen" und "260+ Bonuswohnungen".
LEADERSNET: Wenn Sie fünf Jahre vorausblicken: Wie soll sich der soziale Wohnbau in Wiener Neustadt entwickelt haben – hinsichtlich Wohnqualität, Belegungsquote und sozialer Absicherung der Bewohner:innen? Was wäre für Sie ein erfolgreiches Ergebnis dieses Prozesses?
Töltl: Das Ziel der Neuordnung ist die Vergabe an qualifizierte Bieter:innen mit langfristigen und nachhaltigen Interessen. Von ihrem Engagement kann der gesamte Standort Wiener Neustadt profitieren, da leistbares Wohnen weiterhin möglich bleibt. Den Prozess beurteilen wir dann als erfolgreich, wenn die Interessen der Mieter:innen gewahrt sind, das Budget der Stadt Wiener Neustadt entlastet und für das wirtschaftliche Gedeihen der IFP eine verlässliche Basis geschaffen ist. Wir befinden uns auf einem guten Weg: Mehr als 600 Einheiten werden in Zukunft zu leistbaren Mieten seitens der Stadt für die Menschen zur Verfügung gestellt.
www.wiener-neustadt.at
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