Akademisch

Simon Strobl: "Was wäre wenn… die OGH-Judikatur uneingeschränkt auf bestehende Wertsicherungsabreden angewendet würde?"

Die ImmQu-Preisverleihung hat auch 2025 wieder gezeigt, wie viel Potenzial im heimischen Immobiliennachwuchs steckt. Die besten Absolvent:innen aus immobilienwirtschaftlichen Studiengängen wurden für ihre Leistungen ausgezeichnet – darunter auch die Verfasserin der besten Masterthesis des Jahres.

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Den Auftakt macht Simon Strobl. "Was wäre wenn…? Die Auswirkungen der rezenten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu Wertsicherungsabreden auf den Wert von Veranlagungsimmobilien Wertverlust um bis zu -41% bei Veranlagungsimmobilien in Wien – so lautet das zentrale Ergebnis der Masterarbeit des Absolventen der FH Wien der WKW. Die Arbeit untersucht die Frage, wie sich die Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zu Wertsicherungsabreden auf den Wert von Veranlagungsimmobilien auswirken könnte.

Zur Ausgangslage

Während die juristischen Aspekte der OGH-Entscheide zu Wertsicherungsabreden sofort intensiv diskutiert wurden, fand die ökonomische Dimension weniger Beachtung. Welche Folgen haben diese Entscheidungen für den Wert von Veranlagungsimmobilien? Genau hier setzt die Masterarbeit an und analysiert, was passiert wäre, wenn die bis 2024 in Verbandsverfahren ergangenen Judikate uneingeschränkt auf bestehende Wertsicherungsabreden anzuwenden wären.

Zu den Ergebnissen

Der Wertverlust des untersuchten Portfolios beträgt durchschnittlich -13% und ist zu ¾ auf den zukünftigen Ertragsentgang und zu ¼ auf Rückforderungen zurückzuführen. Je Liegenschaft variiert der Wertverlust dabei zwischen -2% und -41%. Besonders betroffen sind Liegenschaften mit einem hohen Anteil an auf unbestimmte Zeit geschlossenen Bestandsverhältnissen sowie – aufgrund der Anwendbarkeit des KSchG – zu Wohnzwecken genutzte Liegenschaften. Bei gewerblich genutzten Liegenschaften sind die Wertverluste im Vollanwendungsbereich des MRG tendenziell geringer als im Teilanwendungsbereich. Brisant: 68% der untersuchungsgegenständlichen Wertsicherungsabreden wurden bei strenger Auslegung als potentiell unwirksam eingestuft.

Zur Methodik

Die Ermittlung der Wertänderung erfolgte mittels eigens entwickelter Modellrechnung. Als Basis dienen bei BestandshalterInnen zu Bestandseinheiten und -verhältnissen üblicherweise aufliegenden Datenpunkte. Durch Anreicherung mit statistischen Kennzahlen und unter Berücksichtigung von Eigenschaften wie Nutzung, Mietzinsbildung oder Anwendungsbereich des MRG werden annualisierte Zahlungsströme ermittelt und mittels Discounted-Cashflow-Verfahren dargestellt. Der Detailprognosezeitraum wurde gleichlautend mit der Restnutzungsdauer der Liegenschaft gewählt. Insgesamt wurden 16 Szenarien berechnet und gegenübergestellt.

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