Trotz globaler Herausforderungen und veränderter Konsumgewohnheiten zeigt sich Wiens Einzelhandelslandschaft 2025 stabil. Laut dem aktuellen Retail-Marktbericht von Otto Immobilien bleibt die Nachfrage in den besten Lagen hoch, Leerstände sind in A-Lagen weiterhin selten. "Der stationäre Handel in Wien beweist einmal mehr seine Anpassungsfähigkeit", sagt Geschäftsführer Eugen Otto. Wer seinen Standort strategisch wähle, Markenidentität konsequent kommuniziere und auf Qualität setze, werde auch künftig erfolgreich sein, so Otto.
Datengrundlage für Wiens wichtigste Handelslagen
Erstmals erhob das Immobilien-Dienstleistungsunternehmen umfassend die bedeutendsten Wiener Einkaufsstraßen – darunter Kärntner Straße, Graben, Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier sowie die innere Mariahilfer Straße. Insgesamt wurden rund 500 Shops in A-Lagen nach Verkaufsflächen, Branchen und Nutzung analysiert.
Die analysierten Toplagen umfassen den Angaben zufolge rund 203.000 Quadratmeter Verkaufsfläche, davon 118.000 Quadratmeter auf der Mariahilfer Straße mit einem Leerstand von 3,8 Prozent. Die Innenstadtlagen – Graben, Kohlmarkt, Goldenes Quartier, Bognergasse und Kärntner Straße – kommen auf 85.000 Quadratmeter bei nahezu vernachlässigbarem Leerstand. Bemerkenswert sei der Anteil an neu bespielten Flächen: rund zehn Prozent auf der Mariahilfer Straße und etwa fünf Prozent in den Innenstadtlagen.
"Diese Analysen geben uns ein sehr genaues Bild davon, wie leistungsfähig Wiens Highstreets sind", sagt Anthony Crow, Leiter Gewerbe bei Otto Immobilien. Besonders in den Premiumlagen sei die Stabilität bemerkenswert, Leerstand kaum existent.
Mieten bleiben stabil
Auch die Mietpreise zeigen sich demnach beständig. Laut Otto Immobilien blieben sie im Jahresvergleich weitgehend konstant, kleinere Geschäftsflächen bis 100 Quadratmeter verzeichneten moderate Steigerungen. In den Toplagen des ersten Bezirks liegen die Spitzenmieten bei bis zu 620 Euro pro Quadratmeter am Graben und 570 Euro am Kohlmarkt inklusive Goldenes Quartier. Für einen 300 Quadratmeter großen Shop mach das zwischen 186.000 Euro (Graben) und 171.000 Euro (Kohlmarkt) im Monat. Auf der Mariahilfer Straße erreicht das Topniveau rund 160 Euro pro Quadratmeter. In B- und C-Lagen ist dagegen eine leichte Abwärtsbewegung zu beobachten.
Weniger exponierte Lagen deutlich günstiger
Im Vergleich dazu sind die Preise in ebenfalls hochfrequentierten Einkaufsstraßen, deren Lage aber nicht so exponiert ist, vergleichsweise günstig: in der Landstraßer Hauptstraße sind es maximal 60 Euro, in der Meidlinger Hauptstraße maximal 45 Euro und in der Favoritenstraße bis zu 55 Euro.
Mariahilfer Straße als Pulsgeber
Die Mariahilfer Straße behauptet auch 2025 ihre Rolle als wichtigste und längste Einkaufsstraße Österreichs. Trotz infrastruktureller Herausforderungen – etwa durch den U-Bahn-Ausbau U2/U5 und dem Lamarr-Projekt – zeigt sie sich widerstandsfähig. Zahlreiche Neueröffnungen wie C&A, ARKET, Adidas und Woolworth tragen zur Belebung bei.
"Die Mariahilfer Straße ist ein Lehrbeispiel dafür, wie urbaner Handel mit Vielfalt, Frequenz und laufender Erneuerung funktionieren kann", sagt Anja Mutschler, Teamleiterin Retail bei Otto Immobilien. Selbst während großer Bauphasen bleibe sie für nationale und internationale Marken eine der begehrtesten Lagen.
Laut Frequenzmessungen passieren in Spitzenzeiten – etwa in der Vorweihnachtszeit – bis zu 60.000 Personen täglich die Einkaufsstraße. An gewöhnlichen Samstagen sind es rund 48.000.
Neue Konzepte und wandelnde Formate
Während sich im Luxussegment eine gewisse Konsolidierung abzeichnet, gewinnen Lifestyle-Labels und Erlebnisanbieter an Bedeutung. Viele Marken hätten erkannt, dass Shopping "mehr ist als Produktverkauf – es geht um Emotion, Begegnung und Erlebnis", so Mutschler.
Auch Gastronomie- und Entertainmentkonzepte prägen zunehmend die Innenstadtlagen. Ehemalige Handelsflächen werden häufiger kombiniert oder umgenutzt – etwa für Pop-up-Galerien oder Feinkostangebote. "Der Handel hat eine Marktbereinigung erlebt, die sich weiter fortsetzt", resümiert Eugen Otto. Erfolg hätten künftig jene, die Qualität bieten, authentisch auftreten und Erlebnisse schaffen.
Weitere Informationen zur Retail-Marktentwicklung sowie Details zu den wichtigsten Lagen in Wien und den Bundesländern gibt es im vollständigen Marktbericht zum Durchblättern als E-Paper.
www.otto.at
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