Aktualisierte Wohnungsmarktanalyse

So viel kosten Eigentumswohnungen in Wien

Die Stimmung am Wiener Wohnungsmarkt hat sich einer Analyse zufolge auch im Sommerquartal 2025 weiter verbessert. Nach einem starken Juli und einem schwächeren August sorgte ein aktiver September für einen Ausgleich. Während die Mieten weiterhin stark steigen, stabilisiert sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Das zeigt das Marktupdate für das dritte Quartal 2025 von EHL.

Laut Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, bleibe die Situation auf dem Mietmarkt angespannt: "Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich." Bei Erst- und Wiedervermietungen steigen die Quadratmetermieten spürbar, während auf der Angebotsseite kaum neue Impulse zu sehen sind. Die Zahl der Projektstarts sinkt weiter, was in den Jahren 2026 und 2027 zu einem spürbaren Rückgang des Flächenangebots führen dürfte.

Rückläufige Bautätigkeit, steigende Nachfrage

Im dritten Quartal 2025 blieb die Zahl der Fertigstellungen unter dem Vorjahresniveau. Rund zehn Prozent der geplanten Projekte dürften ins kommende Jahr verschoben werden, insgesamt ergibt sich im Vergleich zu 2024 demnach ein Minus von etwa 25 Prozent. Besonders betroffen ist der Mietwohnungsmarkt, da das Neubauangebot nicht mit der Nachfrage Schritt hält. Neue Projekte konzentrieren sich zunehmend auf Stadtentwicklungsgebiete nördlich der Donau sowie den zehnten Bezirk. In zentralen Lagen gehen Neuentwicklungen dagegen stark zurück.

"Trotz guter Vermietungsperspektiven und verbesserter Rahmenbedingungen im Eigentum warten viele Entwickler:innen ab", so Schunker. Gründe dafür seien wirtschaftliche Unsicherheiten, schwierige Finanzierungsbedingungen und politische Eingriffe in den Mietmarkt. Die Angebotsverknappung werde sich damit weiter verschärfen.

Transaktionen im Eigentum nehmen zu

Nachfrageseitig blieb die Dynamik im dritten Quartal stabil. Mietwohnungen seien rasch vergeben, Leerstände dauerten nur noch sehr kurz. Im Eigentumssegment stieg die Zahl der Transaktionen im Zeitraum Jänner bis September um 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Noch sei das Angebot laut EHL vielfältig und qualitativ hochwertig, allerdings zeichneten sich auch hier Rückgänge bei Neubau- und Sanierungsprojekten ab.

Die Finanzierung bleibe ein Engpass: Kreditprüfungen durch Banken seien weiterhin aufwendig und langwierig. Auch bonitätsstarke Käufer:innen müssten mit langen Vorlaufzeiten rechnen. Parallel dazu wachse das Interesse an Wohnungen zur Veranlagung, da sich die Vermietungsperspektiven verbessert haben.

Preise steigen moderat, Mieten deutlich stärker

Im dritten Quartal gab es bei den Kaufpreisen dem Marktupdate zufolge nur geringe Veränderungen. Die Differenz zwischen Angebots- und Verkaufspreisen schrumpfte, besonders in Außenbezirken. In zentralen Lagen kam es zu leichten Preissteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Mieten legten hingegen um 2,3 bis 6,3 Prozent zu und dürften für das Gesamtjahr um rund 5,8 Prozent steigen.

Bei den Kaufpreisen erwartet EHL ein Plus von etwa zwei Prozent. Wie die Liste zeigt, variieren die Quadratmeterpreise in den unterschiedlichen Bezirken teils stark. Am teuersten sind Wohnungen im ersten Bezirk, wo man für den Quadratmeter durchschnittlich rund 23.200 Euro (Erstbezug) auf den Tisch legen muss; im 22. Bezirk sind es hingegen "nur" 5.150 Euro.

© EHL

Besonders belastend für Wohnungssuchende seien gestiegene Betriebskosten infolge höherer Gebühren und Energiepreise. Schunker rechnet damit, dass "die Angebotslücke, die bisher vor allem das Mietsegment betrifft, künftig auch auf den Eigentumsmarkt übergreifen wird".

Ausblick: Angebotsknappheit verschärft sich

Für 2026 wird von EHL eine sinkende Neubauproduktion erwartet, während die Nachfrage stabil bleiben soll. Das Angebot an Eigentumswohnungen dürfte in zentralen und beliebten Wohnlagen deutlich eingeschränkt sein, was weiteren Preisdruck erwarten lasse. Sollten die Leitzinsen – wie derzeit von den Finanzmärkten erwartet – 2026 moderat gesenkt werden, könnte dies die Nachfrage zusätzlich beleben.

Am Mietmarkt könnte sich die Lage hingegen weiter zuspitzen. Die geplanten politischen Eingriffe, etwa eine Mietpreisbremse und längere Mindestvertragslaufzeiten, sorgten bereits jetzt für Zurückhaltung bei Investor:innen. Laut EHL dürfte die Mietpreisdynamik dadurch noch weiter zunehmen.

www.ehl.at