Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem nach Eigentumswohnungen, war 2017 trotz des gestiegenen Preisniveaus sehr stark und auch Anfang 2018 präsentiert sich der Markt in bester Verfassung. Verantwortlich dafür sind das zwar etwas schwächer gewordene, dennoch deutlich über dem langjährigen Durchschnitt liegende Bevölkerungswachstum, weiter sinkende Haushaltsgrößen und vor allem die robuste Konjunktur, die für höhere Haushaltseinkommen, positive Zukunftserwartungen und größere Bereitschaft zu Fremdfinanzierungen sorgt, lautet es im Wiener Wohnungsmarktbericht von BUWOG Group und EHL Immobilien. "Die Wirtschaftsentwicklung löst die Bevölkerungsentwicklung zunehmend als wichtigster Treiber des Immobilienmarkts ab“, erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien.
2018 wird der zusätzliche Wohnungsbedarf aufgrund des Bevölkerungswachstums und der steigenden Haushaltszahl mit ca. 11.000 Wohnungen deutlich höher als die Zahl der Fertigstellungen (8.500) ausfallen. Positiv ist, dass die Angebotslücke gegenüber 2017 (7.000) und 2016 (8.000) deutlich kleiner wird.
Mikro-Wohnungen boomen
2017 stiegen die Mieten im mengenmäßig dominierenden mittleren Marktsegment um 1,1 Prozent, die Kaufpreise um 3 Prozent. Für 2018 ist ein Anstieg der Mieten um 1,5 Prozent und der Kaufpreise um 2,75 bis 3 Prozent in durchschnittlichen bzw. 3 bis 3,5 Prozent in guten Lagen zu erwarten. Der Markt wird auch weiterhin durch den Trend zu kleineren Einheiten geprägt. Insbesondere die Nachfrage nach Mietwohnungen mit ca. 45 m² ist sehr stark. Sogar noch höhere Zuwachsraten gibt es im Bereich der Mikrowohnungen unter 30 m², die baurechtlich gesehen gar keine Wohnungen sind und daher in Form gewerblicher Vermietungen angeboten werden. "Für die Nutzer sind die monatlichen Gesamtkosten entscheidend. Die gestiegenen Quadratmetermieten gleichen hier die kleineren Mietflächen aus", so EHL-Wohnungsspezialistin Sandra Bauernfeind.
Die aktuelle Kostensituation hat laut Bauernfeind auch dazu geführt, dass im Wohnungsneubau technische Neuerungen wieder ein wenig zurückhaltender umgesetzt werden. "Ich sehe das aber nicht negativ. Die unkritische Nutzung der zahlreichen Gadgets, die durch die Digitalisierung der Gebäudetechnik möglich wären, verursacht oft erhebliche Zusatzkosten und oft wird nicht einmal ein erkennbarer Nutzen für die Mieter bzw. Wohnungseigentümer geschaffen. Die Bauträger sind gut beraten, bei jedem Projekt sorgfältig zu evaluieren, welche Maßnahmen an einem konkreten Standort für die jeweilige Zielgruppe wirklich lohnend sind."
Steigendes Angebot
Im Bereich des großvolumigen, freifinanzierten Wohnbaus mit Projektgrößen von 100 Einheiten aufwärts gibt es starke Zuwächse und es kamen deutlich mehr Objekte auf den Markt bzw. befinden sich in Bau oder im konkreten Planungsstadium. Aktuell sind rund 50 Großprojekte mit 100 bis etwas über 500 Einheiten in Bau bzw. in Planung.
"Die steigende Zahl von Großprojekten zeigt, dass der Markt in Wien funktioniert“, unterstreicht BUWOG-CEO Daniel Riedl. "Dabei gilt es allerdings, Wohnungen in einem Preissegment anzubieten, welches auch noch für Durchschnittsverdiener leistbar ist. Dass es eine zeitliche Lücke zwischen dem Anspringen der Nachfrage und dem Anstieg im Neubau gibt, liegt teilweise natürlich in der Natur großer Immobilienprojekte, aber etwas weniger langwierige und komplexe Widmungs- und Baugenehmigungsverfahren könnten schon eine spürbare Verbesserung bringen." Bemerkenswert sei aktuell vor allem das Comeback freifinanzierter Mietwohnungen.(jw)
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