In drei Monaten zum ersten Objekt

Tom Urbanek: "Immobilien sind nicht nur etwas für Reiche"

Tom Urbanek ist seit seinem 16. Lebensjahr unternehmerisch aktiv, hat über 20 Unternehmen gegründet und investiert in Immobilien und Start-ups. Als Coach und Mentor begleitet er andere auf ihrem Weg ins Unternehmertum. Mit LEADERSNET Immobilien hat er über sein neues Buch "Immobilien-Erfolgscode" gesprochen – und erklärt, warum der Einstieg in die Immobilienwelt oft einfacher ist, als viele denken.

Sie sprechen im Buch vom "Immobilien-Erfolgscode". Was ist das Fundament dieses Codes – und woran scheitert Ihrer Meinung nach die Mehrheit der Menschen beim Einstieg in Immobilien?

Das Fundament – und woran die meisten scheitern – ist mit ein und demselben Wort zusammenzufassen: Anfangen. Je früher man beginnt, desto stärker wird das Immobilien-Fundament, und der größte Fehler ist natürlich, nie zu beginnen. Oft werde ich auch gefragt, ob es nicht irgendwann zu spät ist. Die klare Antwort ist: Nein, es ist nie zu spät – auch nicht für Immobilien.

Sie schreiben, dass auch Normalverdiener ohne großes Eigenkapital investieren können. Welche Finanzierungsstrategie empfehlen Sie Einsteigern im Jahr 2025 angesichts gestiegener Zinsen und regulatorischer Hürden?

Glücklicherweise gehen die Zinsen mittlerweile wieder in die andere Richtung, und auch die Regulatorik wird – zumindest für Privatinvestoren – zumindest etwas gelockert. Mit Bankdarlehen zu finanzieren, macht dank des Fremdkapitalhebels aufgrund der viel höheren Eigenkapitalrendite auf jeden Fall Sinn. Ich bin der Meinung, dass man sich mit seinem Investment und der dazugehörigen Finanzierung aber in jedem Fall wohlfühlen muss. Auch wenn es rein zahlenbasiert auf dem Papier Sinn macht, möglichst hoch zu finanzieren, kann es für den Einzelnen durchaus sinnvoll sein, mit ein wenig mehr Eigenkapital in ein Investment zu gehen.

Ihr Buch räumt mit Mythen auf – unter anderem, dass Immobilien zu riskant oder zu kompliziert seien. Welcher Irrglaube hält sich am hartnäckigsten, und wie begegnen Sie ihm?

Der größte Irrglaube ist bestimmt, dass Immobilien nur etwas für Reiche sind und dass man dazu ganz viel Geld benötigt. Viele Menschen glauben nach wie vor, dass man die (erste) Immobilie fast ganz selbst – also aus Eigenkapital – zahlen muss und einem die Bank nichts oder nur wenig gibt. Wenn man ein vernünftiges Objekt kauft und eine gute Bonität hat, kann man auch heute sehr gut finanzieren. Nachdem den Leuten in meinem Mentoring das Licht aufgeht, erlebe ich nicht selten, dass statt einer Wohnung gleich zwei oder drei oder gar mehrere auf einmal gekauft werden – nachdem man das Immo-Game erst einmal verstanden hat.

Sie zeigen, wie man in drei Monaten zur ersten Immobilie kommt. Welche konkreten Schritte sollte jemand heute setzen, der "morgen anfangen" möchte?

Einer der wichtigsten Punkte ist, die eigene Finanzierbarkeit auf Schiene zu bringen – also eine gute Bonität darzustellen. Was auf jeden Fall weg muss, sind Konsum- und Kleinkredite, sollte es solche geben. Danach geht es daran, einen Finanzierungsrahmen mit der Bank abzustecken, um genau zu wissen, was ich denn eigentlich kaufen kann – um bei einem guten Deal gleich zuschlagen zu können und nicht lange auf eine Finanzierungsbestätigung warten zu müssen. Dann geht’s ans Tun: eine Strategie zurechtlegen, um die richtige Immobilie zu finden, statt nur zu suchen.

Viele Anleger suchen Schutz vor Inflation und staatlichem Zugriff. Inwiefern eignen sich Immobilien 2025 tatsächlich noch als "sicherer Hafen" – oder braucht es ein neues Denken beim Vermögensaufbau?

Immobilien sind auch 2025 ein perfektes Anlageobjekt für Wertsteigerung und Inflationsschutz. Im Buch schreibe ich auch über "Die Inflation, dein Freund und Helfer", denn die Inflation schützt nicht nur vor Wertverlust – in diesem Fall durch die Wertsicherung –, sondern sie verkleinert auch aktiv die guten Schulden, die man in Form eines Darlehens aufnimmt. Die Investitionsschulden schmelzen also dank der Inflation von alleine weg. Als Immobilieninvestor ist man somit in der einzigartigen Lage, sich über Inflation zu freuen.

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