Im Sinkflug

Preissturz in der Mozartstadt: Salzburgs Immobilienmarkt ist zurück auf dem Boden der Realität

Jahrelang kannten die Immobilienpreise in Salzburg nur eine Richtung und wer kaufen wollte, zahlte – und zahlte viel. Dieses Kapitel scheint vorerst geschlossen. Wer vor drei Jahren nach einer Wohnung, einem Haus oder einem Baugrundstück in der Landeshauptstadt suchte, sah sich mit Rekordpreisen konfrontiert, die oft jenseits der Leistbarkeit lagen. Heute zeigt sich ein völlig anderes Panorama: Die Preise sind im Vergleich zu den Spitzenwerten massiv eingebrochen, in der Spitze um bis zu 27 Prozent.

Wohnungen zehntausende Euro günstiger

Besonders im Segment der Bestandswohnungen sind die Rückgänge für private Haushalte deutlich spürbar. Elisabeth Rauscher, Chefin des gleichnamigen und größten Salzburger Immobilienbüros, verdeutlicht den Umschwung an einem konkreten Rechenbeispiel: "Eine einfache, ältere 70 Quadratmeter große Wohnung in der Stadt Salzburg kostete vor drei Jahren noch 320.000 Euro. Heute sind derartige Wohnungen bereits ab 245.000 Euro aufwärts zu haben – das bedeutet eine Ersparnis von 75.000 Euro."

Diese Entwicklung trifft auf eine interessante konjunkturelle Konstellation: Während die Inflation viele Lebensbereiche verteuert hat, sind die Gehälter der Angestellten gestiegen. In Kombination mit den gesunkenen Immobilienpreisen ergibt sich daraus eine deutlich verbesserte Kaufkraft beim Wohnraum.

Häuser unter der Million, Grundstücke unter Druck

Auch im Einfamilienhaus-Sektor ist die "Millionen-Mauer" in der Stadt Salzburg gefallen. Objekte, die in der Hochphase weit darüber lagen, sind nun wieder um etwa ein Viertel günstiger zu finden. Den drastischsten Wertverlust verzeichnen jedoch Stadtgrundstücke. Bauland mit einer Fläche von 600 Quadratmetern ist in bestimmten Stadtteilen mittlerweile wieder für unter 500.000 Euro gelistet – ein Preisniveau, das vor kurzem noch undenkbar schien.

Ein wesentlicher Treiber dieser Abwärtsspirale ist die angespannte Lage im Neubau. Bauträger stehen unter erheblichem Verkaufsdruck, da Projekte nur schleppend Abnehmer finden. Für potenzielle Käufer bedeutet das: Der Verhandlungsspielraum ist so groß wie selten zuvor.

Die Ausnahme und der Ausblick

Vom allgemeinen Preisverfall entkoppelt bleibt lediglich das oberste Segment. Exklusive Luxusimmobilien in Premiumlagen erweisen sich traditionell als krisenresistent und halten ihr Preisniveau stabil.

Wer ist also der Profiteur dieser neuen Marktordnung? Für Elisabeth Rauscher ist die Antwort eindeutig: "Die Käufer. Viel Auswahl, vernünftige Preise und eine verbesserte Finanzierungssituation." Doch wer zögert, könnte den idealen Zeitpunkt verpassen. Kenner des Marktes beobachten bereits seit dem Tiefpunkt im Sommer 2024 einen leichten Aufwärtstrend bei den Preisen. Da Salzburg ein begehrtes Pflaster bleibt, gehen Experten davon aus, dass die aktuelle Gelegenheit zur Schnäppchenjagd nicht von Dauer sein wird.

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