Der österreichische Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der fundamentalen Transformation. Wo jahrelang Optimismus und niedrige Zinsen das Bild prägten, bestimmen heute gestiegene Finanzierungskosten und regulatorische Hürden den Diskurs.
Als einer der prägendsten Akteure der Branche verfügt Sascha Haimovici, geschäftsführender Gesellschafter von IMMOcontract, über einen tiefen Einblick in die strukturellen Herausforderungen und die strategischen Fehler der Boomjahre. Im Interview gibt er eine ehrliche Einschätzung zur aktuellen Lage.
Sie gelten als einer der einflussreichsten Akteure im österreichischen Immobilienmarkt – wo sehen Sie aktuell die größten Fehlentwicklungen der Branche?
Ich würde weniger von "Fehlentwicklungen" sprechen, sondern eher von strukturellen Herausforderungen, die sich in den letzten Jahren deutlich zugespitzt haben und jetzt mit voller Wucht sichtbar werden. Dazu zählen vor allem die massiv gestiegenen Baukosten, sowohl im Material- als auch im Lohnbereich, eine zunehmende regulatorische Komplexität sowie teilweise sehr lange und schwer kalkulierbare Genehmigungsprozesse.
Hinzu kommt, dass sich das Marktumfeld insgesamt deutlich verändert hat: Finanzierungskosten sind gestiegen, Investoren agieren vorsichtiger und die Anforderungen an Projekte, sowohl seitens der Nutzer als auch der Politik, sind deutlich höher geworden. In diesem Zusammenhang hat sich gezeigt, dass manche Geschäftsmodelle stark auf ein dauerhaft günstiges Finanzierungsumfeld ausgerichtet waren. Dieses Umfeld gibt es so nicht mehr.
Die Branche hat jedoch reagiert. Viele Unternehmen haben ihre Strategien angepasst, Projekte neu bewertet und ihre Strukturen resilienter gestaltet. Ich sehe daher weniger eine Krise als vielmehr eine Phase der Neujustierung, in der sich nachhaltigere und langfristig tragfähigere Modelle durchsetzen.
Viele Projekte werden teurer, verzögern sich oder werden gestoppt. Ist das nur der Markt – oder hat die Branche in den Boomjahren zu aggressiv und kurzfristig gedacht?
Die Rahmenbedingungen, insbesondere Zinsen, Baukosten und Nachfrage, haben sich in sehr kurzer Zeit fundamental verändert. Projektentwicklung ist jedoch per Definition langfristig angelegt, oft über mehrere Jahre hinweg. Das bedeutet, dass viele Projekte unter Annahmen gestartet wurden, die heute schlicht nicht mehr gelten.
Gleichzeitig muss man ehrlich sagen, dass die Boomjahre auch dazu geführt haben, dass teilweise optimistisch kalkuliert wurde. In einem Umfeld mit niedrigen Zinsen und hoher Nachfrage wurden Risiken anders bewertet als heute. Das ist bis zu einem gewissen Grad nachvollziehbar, aber es zeigt auch, wie wichtig konservative Szenarien und Risikopuffer sind.
Ich sehe aber klar, dass die Branche daraus gelernt hat. Projekte werden sorgfältig geprüft und im Vorfeld analysiert, Eigenkapitalquoten steigen und die Sensibilität für Marktschwankungen ist deutlich gewachsen. Insofern ist diese Phase auch eine wichtige Lernkurve für die gesamte Branche.
Sascha Haimovici und Friedrich Csörgits, Herausgeber LEADERSNET Immobilien.© leadersnet.at / C. M. Stowasser
Leistbares Wohnen ist eines der größten Themen unserer Zeit. Warum gelingt es großen Playern, hier spürbar mehr Lösungen zu liefern?
Große Marktteilnehmer verfügen oft über günstigere Finanzierungsmöglichkeiten sowie über eine langfristigere Kapitalstruktur. Das ermöglicht es ihnen, Projekte umzusetzen und dabei mit geringeren Margen zu arbeiten, ohne dass die Wirtschaftlichkeit grundsätzlich infrage gestellt wird.
Darüber hinaus können größere Unternehmen Prozesse standardisieren, effizienter bauen und Risiken besser verteilen. All das trägt dazu bei, dass sie eher in der Lage sind, auch Projekte im Bereich des leistbaren Wohnens umzusetzen.
Gleichzeitig darf man aber nicht vergessen, dass leistbares Wohnen kein rein marktwirtschaftliches Thema ist. Es braucht ein funktionierendes Zusammenspiel mit der öffentlichen Hand, etwa bei Widmung, Fördermodellen, Infrastruktur und rechtlichen Rahmenbedingungen. Ohne diese Faktoren sind auch große Player limitiert. Letztlich ist leistbares Wohnen eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, bei der Politik, Wirtschaft und Finanzierungspartner gemeinsam Lösungen entwickeln müssen.
Kritiker werfen der Immobilienbranche mangelnde Transparenz und ein zu enges Netzwerk aus Politik und Wirtschaft vor. Wie viel Wahrheit steckt da drin?
Ich denke, wie in anderen Branchen gibt es gewachsene Netzwerke. Gleichzeitig hat sich das Bewusstsein für Transparenz, Compliance und klare Governance-Strukturen in den letzten Jahren deutlich erhöht. Dennoch ist Vertrauen ein zentrales Thema. Es reicht nicht aus, formal korrekt zu agieren, es geht auch darum, aktiv Transparenz zu schaffen und nachvollziehbar zu kommunizieren. Entscheidend wird sein, diesen Weg konsequent weiterzugehen und auch kritisch zu reflektieren, wo noch Verbesserungsbedarf besteht.
Wenn Sie heute noch einmal bei null starten müssten: Würden Sie denselben Weg gehen – oder würden Sie einige strategische Entscheidungen der letzten Jahre klar anders treffen? Welche konkret?
Grundsätzlich würde ich den Weg wieder gehen, weil die Immobilienbranche Herausforderungen und Chancen bietet, immer spannend ist und sich beständig weiterentwickelt. Sie ist ein sehr dynamisches Umfeld, in dem unternehmerisches Denken, Marktverständnis und strategische Weitsicht eine große Rolle spielen.
Mit dem heutigen Wissen würde man sicherlich die eine oder andere Entscheidung anders treffen. Gleichzeitig ist es wichtig, Entscheidungen immer im Kontext ihrer Zeit zu betrachten. Viele Weichenstellungen wurden unter Rahmenbedingungen getroffen, die damals absolut plausibel waren. Im Nachhinein ist es naturgemäß einfacher, Entwicklungen zu beurteilen. Entscheidend ist daher weniger die rückblickende Kritik, sondern die Fähigkeit, aus Erfahrungen zu lernen und sich kontinuierlich weiterzuentwickeln, sowohl strategisch als auch operativ. Genau das machimat langfristig erfolgreiche Akteure in dieser Branche aus.
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