Am Mittwoch hat EHL Immobilien und Buwog den "Ersten Wiener Wohnungsmarktbericht 2026" vorgestellt. Laut dem Bericht verzeichnet der Wohnbau in Wien einen massiven Rückgang und eine Entspannung ist nicht in Sicht. Das sind die Ergebnisse, die von Karina Schunker (Geschäftsführerin der EHL Wohnen), Michael Ehlmaier (geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe), Andreas Holler (Buwog-Geschäftsführer) und Peter Berchtold (Buwog-Abteilungsleiter Vertrieb AT) bei einer Pressekonferenz vorgestellt wurden.
Wohnbau in Wien auf historischem Tiefstand
Nach deutlichen Einbußen in den vergangenen Jahren wird 2026 ein neuer Tiefstand bei den Fertigstellungen erwartet. Heuer soll nur noch rund 60 Prozent des Niveaus von 2023 erreicht werden, 2027 dürfte die Zahl neuer Wohnungen sogar auf weniger als die Hälfte sinken.
Der starke Zinsanstieg seit 2022 sowie die konjunkturelle Abschwächung haben das Neubauvolumen erheblich reduziert. Gleichzeitig sind die in den Boomjahren aufgebauten Reserven aufgebraucht, so die Expert:innen.
"Der Produktionsüberhang aus den Boomjahren bis 2022 ist längst aufgebraucht, es gibt so gut wie keine Wohnraumreserven mehr und die Nachfrage ist ungebrochen stark. Es ist daher absehbar, dass sich die ohnehin schon schwierige Situation von Wohnungssuchenden weiter verschärfen wird", sagt Andreas Holler.
Erstmals zeichnet sich die Verknappung auch im Eigentumssegment klar ab. Die Gesamtzahl der Fertigstellungen soll deutlich unter 10.000 Einheiten liegen. Besonders ins Gewicht fällt dabei der geringe Anteil an Mietwohnungen. "Die Fertigstellungszahlen sind auf ein äußerst niedriges Niveau gesunken. In Summe werden es voraussichtlich deutlich weniger als 10.000 Einheiten werden. Besonders problematisch ist, dass davon nur etwas mehr als 2.000 Mietwohnungen sind, obwohl Miete in Wien die dominierende Wohnform ist. In absehbarer Zeit wird es hier auch keine Trendumkehr geben", so Holler.
Mehrere Faktoren bremsen den Markt
Die angespannte Lage ist laut den Expert:innen das Ergebnis mehrerer Entwicklungen. Neben dem schwachen wirtschaftlichen Umfeld und der angespannten Situation vieler Projektentwickler wirken sich staatliche Eingriffe auf das Marktgeschehen aus. Die Aussetzung von Indexierungen führt dazu, dass bestehende Mietverhältnisse seltener beendet werden und somit weniger Wohnungen aus dem Bestand verfügbar werden, so die Vertreter:innen von EHL und Buwog. Gleichzeitig stehen gemeinnützigen Bauträgern geringere Mittel zur Verfügung.
Hinzu kommen restriktive Finanzierungsbedingungen. Banken agieren demnach sowohl bei Projektfinanzierungen als auch bei privaten Wohnkrediten zurückhaltend. Auch die Baukosten verharren trotz rückläufiger Bautätigkeit auf hohem Niveau, getrieben durch Energiepreise, Materialkosten und gestiegene Löhne.
Institutionelle Investoren prüfen zwar wieder vermehrt Investitionen, agieren jedoch noch vorsichtig. Eine spürbare Entlastung des Mietmarkts durch deren Engagement sei kurzfristig nicht zu erwarten.
Hohe Nachfrage trifft sinkendes Angebot
Während das Angebot weiter sinkt, bleibt die Nachfrage stabil hoch. Die Bevölkerungsprognosen gehen von einem Wachstum Wiens um rund neun Prozent bis 2040 auf etwa 2,2 Millionen Einwohner:innen aus. Gleichzeitig nehmen die Haushaltsgrößen weiter ab.
"Für den Wohnungsmarkt bedeutet das, dass es eine hohe strukturelle Nachfrage gibt", so Karina Schunker und fügt hinzu: "In den kommenden drei Jahren wären rund 40.000 zusätzliche Wohnungen erforderlich, um den Nachfrageüberhang zu stabilisieren. Aufgrund der Planungs- und Projektlaufzeiten wissen wir bereits jetzt, dass die Zahl der realisierten Wohneinheiten deutlich darunter liegen wird, insbesondere aufgrund der aktuellen Rahmenbedingungen."
Die Folge ist ein weiterer Anstieg der Preise, so Schunker. "Die Mieten steigen in Wien heuer durchschnittlich um sieben bis acht Prozent, wobei das Plus in den peripheren Stadtentwicklungsgebieten schwächer und in zentraleren Lagen stärker ausfallen wird", prognostiziert Schunker und ergänzt: "Bei den Kaufpreisen verläuft die Entwicklung zwar noch langsamer, geht jedoch in die gleiche Richtung. Hier erwarten wir heuer einen durchschnittlichen Anstieg der Preise um drei Prozent, die Unterschiede bei den Preisanstiegen in guten und durchschnittlichen Lagen werden dabei noch deutlich stärker ausfallen als im Mietsegment."
Schnellere Vermarktung und steigende Kompromissbereitschaft
Laut den Expert:innen zeigt sich die Verknappung auch in der Marktdynamik. Wohnungen werden häufig unmittelbar nach der Erstbesichtigung vergeben. Im Eigentumsbereich steigt die Bereitschaft, bereits in frühen Bauphasen zu kaufen. "Es ist bereits absehbar, dass das Angebot im Jahresverlauf und in den Folgejahren deutlich zurückgehen wird. Das motiviert Kaufinteressent:innen, sich aus dem noch vielfältigen Angebot lieber jetzt eine passende Wohnung zu sichern, statt zuzuwarten", so Schunker.
Mit wachsender Angebotslücke steige zudem die Bereitschaft zu Kompromissen bei Lage, Ausstattung oder Grundriss.
Reformen als Voraussetzung für Entlastung
Angesichts der angespannten Situation fordern die vertretenen Marktteilnehmer:innen strukturelle Verbesserungen. "Für die Bevölkerung und für den Wirtschaftsstandort Österreich ist es von zentraler Bedeutung, dass genügend Wohnungen auf den Markt gebracht werden, um die Nachfrage zu befriedigen", erklärt Michael Ehlmaier und fügt hinzu: "An einer funktionierenden Wohnungswirtschaft hängen Zehntausende Arbeitsplätze in der Baubranche sowie bei der Zulieferindustrie. Es müssen dringend mehr Wohnungen gebaut werden, um sicherzustellen, dass Wohnungssuchende eine für sie passende Wohnung finden, die sie sich auch leisten können." Schon jetzt sei die Lage problematisch und ohne gegenzusteuern werde sie noch schwieriger werden. "Doch mit mutigen und innovativen Reformen könnten die Rahmenbedingungen für den Wohnbau so verbessert werden, dass in absehbarer Zeit wieder ausreichend viele Wohnungen zu leistbaren Konditionen zur Verfügung stehen", ist sich Ehlmaier sicher.
Auch Andreas Holler sieht raschen Handlungsbedarf: "Es gibt genügend praxisnahe und teilweise international bewährte Maßnahmen, die rasch umgesetzt werden könnten. Es ist ausschließlich eine Frage der politischen Prioritäten, das auch in Angriff zu nehmen. Angesichts der eindeutigen Prognosen zur immer weiter aufgehenden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage in den österreichischen Großstädten, ist es geradezu fahrlässig, nicht sofort und konsequent zu handeln."
Konkrete Maßnahmen
Konkret genannt werden effizientere Widmungs- und Bauverfahren, vereinfachte Bauvorschriften sowie steuerliche Anreize für Eigentumsbildung und Investitionen. Dazu zählen unter anderem digitale Bauverfahren, flexiblere Stellplatzregelungen, bundesweite Typengenehmigungen sowie steuerliche Maßnahmen zur Förderung von Wohnbauinvestitionen.
"Eine Verschlankung der Bürokratie macht nicht nur Wohnen billiger, sondern ermöglicht auch Bund und Ländern große Einsparungen", betont Holler und führt weiter aus: "Das Gesamtpaket würde den Staat also nicht belasten, sondern Einsparungen und Mehreinnahmen bringen."
Ehlmaier verweist zudem auf die gesamtgesellschaftlichen Folgen einer anhaltenden Wohnraumknappheit: "Wenn Wohnen in der Großstadt für immer mehr Menschen unleistbar wird, führt dies verstärkt zu Abwanderungstendenzen und Zersiedelung im Umland. Damit gehen ein höherer Bodenverbrauch im ländlichen Raum sowie steigende Kosten für den Ausbau und Erhalt der Infrastruktur einher", so der Experte und ergänzt abschließend: "Gleichzeitig nimmt der Pendlerverkehr zu, was nicht zuletzt aus ökologischer und nachhaltiger Sicht problematisch sei. Vor allem jedoch ist eine leistbare Stadt eine zentrale Voraussetzung für einen erfolgreichen Wirtschaftsstandort. Das weitere Aufschieben dringend notwendiger Reformen und Modernisierungen wäre nicht nur wirtschaftlich fatal, sondern würde die Lebensqualität breiter Bevölkerungsschichten beeinträchtigen und den gesellschaftlichen Zusammenhalt sowie zentrale soziale Strukturen schwächen."
LEADERSNET war bei der Pressekonferenz. Einen Eindruck können Sie sich hier machen.
www.ehl.at
www.buwog.at
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