Wie reagiert die Immobilienbranche auf zunehmende Nachfrage, steigende Baukosten, sinkende Transaktionen und neue Finanzierungsmodelle? Welche Chancen eröffnen digitale Technologien und Tokenisierung für Eigentümer:innen und Investor:innen? Und was bedeutet der demografische und regulatorische Druck für die Projektentwicklung?
Diese Fragen standen im Mittelpunkt des Business Breakfasts "Immobilien 2025: Trends, Recht und digitale Transformation" von Engel & Völkers Commercial Wien und der Wirtschaftskanzlei CMS Reich-Rohrwig Hainz. Christian Sommer, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial Wien, präsentierte gemeinsam mit den CMS-Partner:innen Nikolaus Weselik, Stefan Paulmayer und Mariella Kapoun fundierte Einblicke in aktuelle Marktveränderungen – von technologischen Innovationen über rechtliche Rahmenbedingungen bis hin zu neuen Investitionsmodellen.
Die Entwicklung am heimischen Immobilienmarkt zeigt nach den Turbulenzen der Vorjahre erste Stabilisierungstendenzen. Gleichzeitig verändert sich das Umfeld grundlegend. "Besonders der Wiener Markt bleibt von einer paradoxen Entwicklung geprägt: einerseits hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen, andererseits eine stagnierende Neubautätigkeit. Die Zahl der Baugenehmigungen ist rückläufig, Genehmigungsverfahren dauern oft viele Monate, und gleichzeitig steigen die Baukosten kontinuierlich an. Hinzu kommen stark limitierende Kreditvergaberichtlinien und ein Mangel an politischem Reformwillen", erklärt Christian Sommer.
"Wiens Bevölkerung wächst stetig – doch das Angebot an leistbarem Wohn- oder Betriebsraum wächst nicht mit. Dieser Nachfrageüberhang wirkt preistreibend, während Investor:innen angesichts regulatorischer Unsicherheit und wirtschaftlicher Unwägbarkeiten zurückhaltend agieren", so Sommer weiter. Die Folge: Projekte werden verschoben oder ganz aufgegeben, Transaktionen nehmen ab – der Markt verliert an Dynamik.
Technologischer Fortschritt als Antwort auf Marktdruck
Dennoch gibt es Möglichkeiten, aktiv gegenzusteuern. Digitale Technologien bieten konkrete Ansätze, um Prozesse effizienter und transparenter zu gestalten. Der verstärkte Einsatz digitaler Tools entlang des gesamten Lebenszyklus einer Immobilie – von Planung über Bau und Betrieb bis zur Vermarktung – entwickelt sich zur strategischen Notwendigkeit.
"Die Kombination aus wirtschaftlichem Nutzen, nachhaltiger Bauweise und digitalem Monitoring wird zum Schlüssel für Investor:innen, um resilient gegenüber Marktveränderungen zu bleiben", betont Sommer. Smarte Gebäudetechnik, digitale Zwillinge, automatisierte Verwaltung und datengetriebene Entscheidungsmodelle tragen dazu bei, Betriebskosten zu senken und gleichzeitig ESG-Vorgaben zu erfüllen. Künstliche Intelligenz und Predictive Analytics verändern zudem, wie Marktanalysen erstellt und Investments bewertet werden.
Tokenisierung: Ein neues Kapitel für Immobilieninvestments
Ein besonders dynamischer Bereich ist die Tokenisierung. Dabei werden Immobilien digital in Form von Token abgebildet, die über Blockchain-Technologie sicher und nachvollziehbar gehandelt werden können. Diese Token können Bruchteile einer Immobilie oder Rechte an künftigen Erträgen repräsentieren.
"Die Tokenisierung macht den Immobilienmarkt liquider und transparenter", erklärt Sommer. "Anleger:innen können bereits mit kleineren Beträgen in Projekte investieren, Eigentümer:innen profitieren von niedrigeren Transaktionskosten, und smarte Verträge automatisieren komplexe Prozesse wie Mietabwicklung oder Ausschüttungen." Vorteile wie Echtzeit-Transparenz, sichere Transaktionshistorien und internationale Handelbarkeit machen das Thema besonders für institutionelle und private Investor:innen interessant.
Laut Sommer ist die Technologie vor allem dort relevant, wo klassische Finanzierungen an ihre Grenzen stoßen – etwa bei großvolumigen Revitalisierungsprojekten oder gewerblich genutzten Immobilien wie Hotels. Ein rechtlicher Rahmen ist in Österreich bereits vorhanden, es brauche nun mehr Sichtbarkeit und mutige Umsetzungen.
Neue Wege denken, Zukunft aktiv gestalten
"Die bessere Berücksichtigung von großen Marktmechanismen, wie Angebot/Nachfrage und die intensive demografische Entwicklung in Kombination mit digitalen Lösungen, neuen Investmentansätzen und klaren rechtlichen Rahmenbedingungen können einen entscheidenden Beitrag leisten, um den Wiener Immobilienmarkt zukunftsfit zu machen", so Sommer abschließend.
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