2025 könnte eine Trendwende am Immobilienmarkt eintreten. Sinkende Zinsen und das Auslaufen der in Österreich Mitte 2022 eingeführten KIM-Verordnung begünstigen Investitionen. Der Leverage-Effekt, der in den letzten Jahren an Wirkung verlor, könnte somit wieder greifen. Vor allem liquide Käufer:innen, die nach dem Motto "Jetzt ist besser als morgen" handeln, könnten nun profitieren.
Stabilisierung der Immobilienpreise
David Zechner, Investmentberater bei der NT Invest, hat die Marktentwicklung der letzten Jahre genau analysiert: "Cash is King – dieser Leitsatz prägt die aktuelle Marktphase. Renditestarke Bestandsobjekte dominierten bereits im vergangenen Jahr und bleiben weiterhin tonangebend", so der Experte.
Die Überbewertung von Immobilien hat sich in den letzten Jahren schrittweise abgebaut. Das inzwischen stabilisierte Preisniveau macht weitere Rückgänge unwahrscheinlich, wenn überhaupt, seien diese nur noch marginal, ist sich Zechner sicher. Die positiven Signale werden aber von den zahlreichen Herausforderungen wie hohen Baukosten, strengen Regulierungen und Bürokratie getrübt. Diese bremsen den Markt ebenso wie die zurückhaltende Kreditvergabe. "Die Banken sind nach den Erfahrungen der letzten Jahre deutlich vorsichtiger geworden", so Zechner.
Weitere Risiken für den Immobilienmarkt sind aber auch geopolitische und innenpolitische Entwicklungen wie der Krieg in der Ukraine oder die globale Handelskrise.
Immobilienmarkt unter Druck
Viele Bauprojekte werden durch das schwierige Umfeld unrentabel. Auch in der Architekturbranche, in der Zechner seine Wurzeln hat, sind ausbleibende Projektumsetzungen und fehlende Budgets sowohl im privaten als auch im staatlichen Sektor spürbar. Zechner sieht vor allem im österreichischen Mietrechtsgesetz den dringendsten Reformbedarf im Wohnsegment.
Viele Mietzinsobjekte seien sanierungsbedürftig oder energetisch veraltet, doch gedeckelte Mieten würden Investitionen erschweren und die wirtschaftliche Tragfähigkeit dieser Objekte gefährden. Dabei wären vor allem Sanierungen ein wichtiger Beitrag zur ressourcenschonenden Schaffung von Wohnraum, so Zechner.
Urbanisierung und begrenztes Angebot
"Die Urbanisierung schreitet weiter voran und treibt die Nachfrage nach Wohnraum in zentralen Ballungsräumen an. Angesichts der Knappheit und der regionalen Konzentration scheinen zukünftige Preissteigerungen unvermeidlich", sagt der Experte.
Die Zahlen würden für sich sprechen. Der Rückgang an Baubewilligungen korreliere nicht mit dem jährlich steigenden Bedarf von circa 40.000 Wohneinheiten in Österreich. Steigende Preise für Bestandsimmobilien sowie höhere Grundstückskosten durch die begrenzte Ausweisung neuen Baulands seien daher absehbar. Zechner ist sich sicher, dass das Fallen der KIM-Verordnung Mitte 2025 ein weiterer Faktor ist, der steigende Preise begünstigen dürfte.
Besonders im Zinshausbereich, dem Spezialgebiet der NT Invest, sieht Zechner Aufwärtspotenzial: "Wenn die Preise für Wohnungseigentum steigen, wirkt sich das auch positiv auf die Rentabilität von Zinshäusern aus", so Zechner.
Zinshäuser bleiben attraktives Investment
Die Entwicklung bei Zinsen steigere wieder die Attraktivität von Zinshäusern als langfristig rentable Investitionsobjekte. Im Vergleich zu volatileren Immobilienklassen, bleibe der Wohnbereich eine naheliegende Wahl. Im Spezielle können liquide Käufer:innen von den aktuell moderaten Preisen profitieren. Seit dem letzten Quartal 2024 verzeichnet Zechner ein spürbar steigendes Interesse und eine verstärkte Marktaktivität unter Kapitalanleger:innen.
Trotzdem lässt sich aber schwer vorhersagen, wie schnell sich der Markt erholen und das Vorkrisenniveau erreichen wird. Dass es mittelfristig dazu kommt, stellt Zechner jedoch nicht infrage. In diesem Sinne könnte sich laut dem Experten das Sprichwort "Jetzt ist besser als morgen" einmal mehr bewahrheiten.
www.nt-invest.at
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