Immobilien-Markttrends 2025

"Das Baukonjunkturpaket führte bisher zu keinem breiten Durchbruch"

Das vergangene Jahr war für Immobilienmakler:innen und die Baubranche gleichermaßen ein herausforderndes. Während letztere mit gestiegenen Baukosten zu kämpfen hatte, waren es für Immobilienmakler:innen vor allem die gestiegenen Zinsen und die KIM-Verordnung, die Immobilienfinanzierungen und somit die Vermittlungen erschwerten. Die Bundesregierung präsentierte und beschloss vor diesem Hintergrund ein Baukonjunkturpaket.

Raiffeisen Immobilien nahm fast ein Jahr nach der Präsentation und dem Beschluss des Baukonjunkturpakets der Bundesregierung zum Anlass und analysierte, welche langfristigen Effekte das Paket tatsächlich erzielt hat und welche Trends den Markt 2025 prägen werden.

Licht am Ende des Tunnels

Die Raiffeisen Immobilien Gruppe trotzte dem negativen Markttrend und konnte 2024 den Honorarumsatz um 13 Prozent auf 35 Millionen Euro steigern (2023: 31 Millionen Euro). Die Immobilienmakler-Organisation wickelte dabei österreichweit rund 7.300 Transaktionen ab. Der Wert der dabei vermittelten Objekte belief sich auf mehr als eine halbe Milliarde Euro (567 Millionen Euro, +13 Prozent). Auch deswegen sieht man bei Raiffeisen Immobilien Licht am Ende des Tunnels: "Die Talsohle ist durchschritten. Wer seine Hausaufgaben gemacht hat, konnte auch 2024 reüssieren. Vor allem unsere konsequente Ausrichtung auf höchste Servicequalität, ein verstärkter Fokus auf Dienstleistungen abseits des klassischen Maklergeschäftes wie z.B. Liegenschaftsbewertungen, und die enge Zusammenarbeit mit den Raiffeisenbanken haben sich im angespannten Marktumfeld bewährt", sagen die Sprecher von Raiffeisen Immobilien Österreich, Peter Weinberger und Peter Mayr.

Für 2025 stehen die Zeichen gut

Ein Aufatmen in der Immobilienbranche bedeutete die Nicht-Verlängerung der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (kurz: KIM-VO), denn vor allem Jungfamilien und Erstkäufer:innen wurde die Kreditfinanzierung ihres Eigenheims erschwert. Viele konnten die strengen Auflagen mit 20 Prozent Eigenmittelquote und Rückzahlungsquote von maximal 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht erfüllen. Auch die gestiegenen Kreditzinsen kamen erschwerend hinzu. Das hieß für einige Käufer:innen, sich räumlich nach etwas Kleinerem umzusehen. Für viele andere bedeutete es: mieten statt kaufen. "Das planmäßige Auslaufen der KIM-VO markiert eine Zäsur für den Immobilienmarkt. Im Verein mit möglichen weiteren Zinssenkungen und der erstarkten Kaufkraft durch gute Lohnabschlüsse sind das positive Vorzeichen für 2025", so Weinberger.

Trends österreichweit

Eine gestiegene Nachfrage nach günstigen Objekten im unteren Preissegment sowie im Hochpreis-Segment zeigt sich österreichweit. Der erschwerte Zugang zu Finanzierungen für Immobilienkäufe hat zu einem starken Nachfrage-Plus am Mietmarkt geführt. Gebrauchtimmobilien-Markt und Neubaumarkt drifteten auseinander: Während aufgrund der hohen Zinsen und Baukosten die Preise im Neubaubereich stagnierten oder sogar leicht zulegten, hat sich der Markt für gebrauchte Objekte rascher an die geänderten Gegebenheiten angepasst als erwartet. In vielen Teilen Österreichs sind gebrauchte Immobilien günstiger geworden, was sich positiv auf die Nachfrage ausgewirkt hat. Neue Trends wie nachhaltiges Bauen und digitale Lösungen spielen neben finanziellen Aspekten eine Rolle. Energieeffizienz und smarte Technologien werden zunehmend nachgefragt und beeinflussen die Entscheidung beim Immobilienkauf.

Trends in den Bundesländern

Die Analyse zeigt aber auch eine Reihe regionaler Besonderheiten.

• Wien: Die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen und gebrauchten Einfamilienhäusern in Randlagen ist gestiegen. Gleichzeitig suchen junge Menschen und Familien vermehrt nach günstigen Mietwohnungen. Gut situierte Käufer:innen sind bereit, für erstklassige Lagen und hochwertige Ausstattung höhere Preise zu zahlen.
• Niederösterreich und Burgenland: Verstärkte Nachfrage nach gebrauchten Wohnhäusern und Eigentumswohnungen in den Randgebieten von Ballungszentren. Eine gute Verkehrsanbindung bleibt entscheidend, wobei die Preisspanne von 300.000 bis 400.000 Euro am stärksten nachgefragt wird. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist um 15 Prozent gestiegen.
• Oberösterreich: Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist gestiegen, mit einem Anstieg der Suchanfragen um 13 Prozent. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Häusern bleibt stabil, wobei gute Verkehrsanbindungen und Infrastruktur entscheidend sind.
• Salzburg: Die Immobilienpreise sind nach wie vor hoch, was auf die attraktive Lage und begrenzte Verfügbarkeit zurückzuführen ist. Die Nachfrage nach Wohnungen bleibt stabil, insbesondere in zentralen Lagen. Gefragt sind auch hier Objekte im unteren Preisspektrum, insbesondere kleine Wohnungen, sowie das gehobene Preissegment ab einer Million Euro. Regional boomt der Flachgau. Trotz starker Nachfrage muss mit längeren Verwertungszeiträumen gerechnet werden.
• Tirol: Die Nachfrage konzentriert sich auf Immobilien unter 250.000 Euro sowie auf hochpreisige Objekte ab 1,5 Millionen Euro. Die Einführung von Zinszuschüssen für Wohnbaukredite hat für etwas Entspannung gesorgt.
• Vorarlberg: Eigenheime sind weiterhin stark gefragt, insbesondere im erschwinglichen Preissegment. Familienfreundliche Wohnungen und Immobilien mit Garten, vor allem in Seenähe und im Bregenzerwald, erfreuen sich großer Beliebtheit. Bestehende Förderungen, wie der Jungfamilienbonus, unterstützen diese Nachfrage.

Leichter Aufwärtstrend bei Eigentumserwerb

Das Baukonjunkturpaket sollte leistbaren Wohnraum fördern und den Erwerb von Immobilien erleichtern. In Bundesländern, wie Niederösterreich und der Steiermark, zeigen sich laut den Expert:innen der Raiffeisen Immobilien auch tatsächlich erste positive Effekte. Antragssteller:innen erhalten hier seit dem letzten Jahr zusätzliche Zuschüsse von bis zu 10.000 Euro. In Wien, Kärnten und dem Burgenland fehlen jedoch konkrete Umsetzungen. "Das Baukonjunkturpaket hat zweifellos dazu beigetragen, das Thema leistbarer Wohnraum in den Fokus zu rücken. Erste Erfolge sind sichtbar, aber der breite Durchbruch blieb bisher aus. Entscheidend wird sein, wie schnell und zielgerichtet die Mittel in den kommenden Jahren eingesetzt werden. Allen voran müssen die versprochenen zinsgünstigen Darlehen aus dem Baukonjunkturpaket endlich umgesetzt werden – hier sind vor allem die einzelnen Bundesländer gefordert", so Peter Mayr.

Jetzt kaufen, statt später mehr zu bezahlen

Die Frage, die sich jetzt Interessierte stellen, ist, ob es sinnvoll ist, bis Juni auf das Auslaufen der KIM-VO zu warten, um sich den Wunsch vom Eigenheim zu erfüllen. Wer denkt, dass die Immobilienpreise bis dahin (weiter) fallen, irrt, sind sich die Expert:innen der Raiffeisen Immobilien sicher. Viele von ihnen rechnen mit weiteren Zinssenkungen, was im Zusammenspiel mit dem Auslaufen der KIM-VO zu steigenden Kreditvergaben und damit zu steigender Nachfrage nach Immobilien führen dürfte.

Dementsprechend sei eher mit einem Preisanstieg bei Immobilien zu rechnen, denn das Angebot an (neugebauten) Immobilien ist knapp. Laut Raiffeisen Research ist für die Baubranche zwar auch eine positive Entwicklung zu erwarten, aufgrund langer Vorlaufzeiten allerdings erst 2026.

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