Der Städtetourismus hat sich nach der Coronapandemie schneller erholt, als von den meisten Expert:innen vermutet wurde. Auch die Nächtigungszahlen und Umsätze im Wiener Tourismus haben das Vorkrisenniveau im Jahr 2023 bereits überschritten (LEADERSNET berichtete). Dementsprechend entwickelt sich auch der Hotelimmobilienmarkt. Allein im Jahr 2023 wurden rund 670 Hotelzimmer in der Bundeshauptstadt fertiggestellt, für 2024 werden laut CBRE knapp 1.700 neue Hotelzimmer in Wien erwartet. Rund 40 Prozent der neuen Hotelzimmer kommen demnach im Luxussegment dazu, das nach wie vor boomt. Auch 2025 dürften die Fertigstellungen nicht abreißen: prognostiziertes Volumen für Wien seien rund 1.670 neue Hotelzimmer, teilte der Immobiliendienstleister am Mittwoch mit.
Der durchschnittliche Umsatz pro Zimmer ist CBRE zufolge – auch inflationsbedingt – im Jahr 2023 um 37 Prozent auf 93 Euro pro Zimmer und Nacht gestiegen, die Auslastung in Wien lag bei durchschnittlich 71 Prozent - rund 25 Prozent über dem Wert von 2022. Insgesamt wurde am Wiener Hotelmarkt im Jahr 2023 ein Nächtigungsumsatz von 1,24 Milliarden Euro erreicht.
2024 werden neun Hotelprojekte finalisiert
"Die aktuellen Zahlen und Prognosen für den Tourismus sind vielversprechend. Das motiviert auch Hotelentwickler und -betreiber, auf den Wiener Markt zu kommen – das gilt für klassische Hotelprojekte, aber auch für Serviced Apartments", so Lukas Schwarz, Head of Investment Properties bei CBRE.
Die größten Projekte des Jahres in Wien sind laut CBRE The Hoxton, Vienna, in dem es auch drei neue Gastro-Hotspots geben wird (LEADERSNET berichtete) mit knapp 200 Zimmern in der Nähe des Stadtparks, das EST Hotels & Residences Palais Chotek mit 170 Zimmern bei der Votivkirche sowie das Hampton by Hilton Vienna City West mit ca. 360 Zimmern. Insgesamt sollen 2024 neun große Hotelprojekte in Wien finalisiert werden. Aufgrund der steigenden Nächtigungszahlen sei davon auszugehen, dass die Auslastung auch bei neuen Betrieben hoch sein werde.
Low Budget & Luxus boomen
"Im Hotelsegment sehen wir ähnliche Entwicklungen wie im Handel: Low Budget und Luxus boomen, während das Mittelpreissegment unter Druck gerät", so Schwarz, der auch auf die aktuellen Zahlen des Wien Tourismus verweist, wonach die Zahl der 3-Stern-Hotels seit 2019 um rund sieben Prozent zurückgegangen ist. Die kaufkraftstarken Tourist:innen aus den USA und aus China kommen zurück, was zu einer hohen Auslastung in den Luxushotels führt, wo rund 20 Prozent der Nächtigungen auf amerikanische Gäste zurückzuführen sind.
Boutiquehotels im Trend
Österreichische Jungunternehmer haben das Segment "Inhabergeführtes Boutiquehotel" für sich entdeckt. Diese Kategorie erlebt aktuell eine Renaissance in Wien. Design, innerstädtische Lagen und durchdachte Konzepte würden Tourist:innen begeistern. "Exklusivität und Erlebnis sind stark nachgefragt – dementsprechend werden auch neue Hotelprojekte gestaltet", ist der CBRE-Experte überzeugt.
Herausforderungen und Treiber
Immer mehr zu Herausforderungen und Gegenstand neuer Konzepte und Überlegungen würden leerstehende, teure Flächen innerhalb der Hotels: F&B Bereiche, aber auch Konferenzräume und Wellnessbereiche. Hier gelte es, neue Konzepte für die Flächen zu finden, die effizient und vor allem auch gefragt sind.
Zu den treibenden Faktoren bei der Neugestaltung von Hotels gehörten die ESG-Kriterien. Vor allem von Gästen gehe der Wunsch nach nachhaltigen Lösungen in den Hotels aus. Mit der EU Taxonomie Verordnung wurden bereits einige Vorgaben für eine ökologisch sinnvolle Umsetzung von Immobilienprojekten definiert. Schwarz dazu: "Der Trend des ökologischen Reisens – so gewinnt etwa die Bahn als Transportmittel laufend an Bedeutung – wird auch die Gestaltung der Hotels in Zukunft stark beeinflussen."
Investments in Hotels steigen
Rund 170 Millionen Euro wurden 2023 in österreichische Hotelprojekte investiert – das sei zwar ein Anstieg gegenüber dem Jahr 2022, aber nur rund ein Fünftel des Volumens, das noch 2019 in Hotels in Österreich investiert wurde. "Wir gehen davon aus, dass – sobald die Zinsen wieder sinken – das Investmentvolumen in österreichische Hotels 2024 steigen wird und auch internationale Investoren den Markt wieder entdecken werden", so der Experte.
Im Jahr 2023 kamen rund 80 Prozent der Hotelinvestor:innen aus Österreich, 2019 gingen mehr als die Hälfte der Transaktionen in diesem Segment auf die Konten ausländischer Geldgeber:innen. "Wir gehen davon aus, dass die Preisfindungsphase bis Mitte 2024 abgeschlossen ist und die Investor:innen – vor allem auch aufgrund der guten Performance des österreichischen Tourismus – wieder in Hotels investieren werden", so Schwarz, der abschließend anmerkt, dass die Investor:innen bei der Wahl der Objekte bewusster werden und Lage, Frequenz und ESG-Kriterien immer wichtiger werden.
www.cbre.at
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