Der Salzburger Immobilienmarkt zeigt erste Anzeichen einer Stabilisierung – allerdings differenziert nach Segmenten und Lagen. Während gebrauchte Eigentumswohnungen wieder stärker nachgefragt werden und preislich moderat anziehen, bleibt der Neubau unter Druck, könnte aber von verbesserten Rahmenbedingungen profitieren. Gleichzeitig entwickeln sich Mieten weiter nach oben, und auch im Umland verschieben sich Dynamiken. Eine aktuelle Marktanalyse von Team Rauscher Immobilien zeichnet ein vielschichtiges Bild.
Elisabeth Rauscher, Geschäftsführerin von Team Rauscher Immobilien, spricht Klartext: "Gebrauchte Eigentumswohnungen haben die Talsohle durchschritten. Wir sehen marktgerechte Preise bei insgesamt großem Angebot. Allein Anfang März waren über 680 Wohnungen in der Landeshauptstadt zum Kauf inseriert. Auch die Zinsen haben sich nach dem Schock von 2022 auf das neue Normal von 3,25 bis 3,75 % eingependelt.2
immerhin fanden 920 gebrauchte Objekte 2025 den Weg ins Grundbuch – über 150 mehr als im Vorjahr. Die Zahlen, für jeden Stadtteil detailliert aufbereitet, sprechen eine klare Sprache. Der Durchschnittspreis für gebrauchte 3-Zimmer-Wohnungen mit 70 m² stieg um 5,6 % auf 332.000 Euro (€ 4.750/m²). Unter € 3.000/m² ist nichts zu finden.
Herrschte letztes Jahr noch Katzenjammer im Neubau, sieht Elisabeth Rauscher für heuer das sprichwörtliche Licht am Ende des Tunnels: „Die Vorzeichen stehen gut: Neue Bebauungsrichtlinien ermöglichen eine höhere Dichte und dadurch mehr Wohnraum auf gleicher Grundstücksfläche. In Kombination mit den gesunkenen Zinsen und der Wohnbauförderung – Einmalzuschüsse zwischen 52.000 und 80.000 Euro, abhängig von
der Familiengröße – sollte der Neubau nun wieder an Fahrt aufnehmen.“ Sie ist überzeugt, dass 2026 weit mehr als die 170 Neubauwohnungen des Vorjahres neue Eigentümer finden werden, und das zu niedrigeren Preisen. Aktuell liegt die durchschnittliche Bandbreite in der Stadt bei € 7.500 bis € 10.440/m² – ein Minus von 1,6 % bzw. minus 3,7 % im Jahresvergleich.
Baulandpreise wie vor sieben Jahren
Die Zurückhaltung der Bauträger bei Grundstückskäufen sorgte für eine weitere Preiskorrektur. € 1.080/m² sind im Durchschnitt fällig, 9,1 % weniger als im Vorjahr und 28 % unter den 2022er Spitzenwerten. Trotz des Preisrückgangs wanderten 2025 lediglich 21 Baugründe ins Grundbuch.
Einfamilienhäuser kosten zwar 15 bis 20 % weniger als in den Pandemiejahren, blieben aber verglichen zur Vorperiode verhältnismäßig stabil. Bei gut 100 Verkäufen ergibt sich ein durchschnittlicher Kaufpreis von rund 1,2 Millionen Euro, wobei die Preise je nach Lage und Grundstücksgröße stark auseinandergehen.
Mieten am freien Markt sind erneut teurer geworden (+ 9,4 % im letzten Jahr). Eine 3-Zimmerwohnung kommt warm im Durchschnitt bereits auf über € 1.500 monatlich. Unter € 15/m² ist de facto nichts zu finden, attraktive Lagen liegen häufig jenseits der € 25/m².
40 Umlandgemeinden unter der Lupe
Im Jahr 2025 wechselten 95 Reihenhäuser, 270 Häuser und über 140 Baugründe im Umland den Eigentümer. Dennoch sind Wohnungen auch hier klar auf dem Vormarsch: Knapp 800 Objekte (neu und gebraucht) wurden verkauft. Das Preisniveau liegt insgesamt deutlich unter jenem der Stadt, ist jedoch stark lageabhängig. Der aktuelle Marktbericht veranschaulicht diese Unterschiede anhand einer Wohnlagenkarte. Als Faustregel gilt: Je weiter von Stadt oder See entfernt, desto günstiger.
Eigentumswohnungen verteuerten sich um 4,8 %, auch der durchschnittliche Baulandpreis über alle Regionen hinweg liegt 4,1 % über dem Vorjahresniveau. Reihen- und Einfamilienhäuser blieben preislich nahezu unverändert. Im redaktionellen Teil liefert der Bericht heuer nicht nur praktische Tipps für alle, die gleichzeitig kaufen und verkaufen möchten, sondern stellt auch die Wohnqualität in Stadt und Umland gegenüber – differenziert nach Lebensphasen.
Luxusimmobilien in Stadt und Land
Premiumwohnen in Salzburg hat seinen Preis – bietet dafür jedoch außergewöhnliche Qualität. Zwischen historischer Altstadt, beeindruckender Bergkulisse und hoher Lebensqualität zählt Salzburg zu den begehrtesten Wohnadressen im deutschsprachigen Raum. Hochspannend ist auch der Blick auf die Zahlen. In der Stadt wurden Luxuswohnungen im Schnitt um 3,8 % teurer, während sie im Umland um 2,9 % günstiger wurden. Elisabeth Rauscher meint dazu: „Käufer exklusiver Immobilien zieht es eher in die Stadt, außer sie wollen direkt am See wohnen und finden dort etwas.“ Luxusvillen verteuerten sich um 4,2 %. Exklusive Baugrundstücke kosten in der Stadt durchschnittlich € 1.660/m², im Umland € 950/m². Verlässliche Aussagen zu Preistrends sind schwierig: Einzelne Verkäufe in Toplagen können beispielsweise den Durchschnittspreis bei insgesamt geringer Transaktionszahl deutlich nach oben treiben.
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