Leichte Preissteigerungen täuschen nicht darüber hinweg: Es kriselt weiter am österreichischen Immobilienmarkt. Advicum Consulting analysiert, warum 2026 kein Jahr der Erholung wird und wo sich für strategische Investoren trotzdem Türen öffnen.
Die Zahlen klingen auf den ersten Blick beruhigend. Drei bis vier Prozent Preissteigerungen bei Wohnimmobilien – das klingt nach Erholung. Ist es aber nicht. "An den grundlegenden Rahmenbedingungen hat sich wenig verändert. Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien sind kein Zeichen einer Trendwende, sondern bewegen sich im Bereich der Inflation", sagt Matthias Ortner, Equity Partner beim Wiener Beratungsunternehmen Advicum Consulting. Der Markt stabilisiere sich, mehr aber auch nicht.
Knappes Angebot, steigender Druck
Das Angebot bleibt vor allem in Städten, urbanen Räumen und guten Lagen begrenzt. Ursache ist die weiterhin niedrige Neubauquote. Gleichzeitig wächst der Druck auf der Finanzierungsseite: Umfangreiche Refinanzierungen stehen an, auch bei Projektentwicklern. Scheitern diese, drohen Insolvenzen und Notverkäufe, insbesondere bei größeren Objekten wie Zinshäusern. "Wir sehen zunehmend Objekte am Markt, die nicht aus strategischen Gründen verkauft werden, sondern weil es keine Alternative gibt“, so Ortner. Banken reagieren unterschiedlich: Manche trennen sich von Engagements und das geschehe offt mit Abschlägen von 15 bis 20 Prozent, wieder andere setzen auf Verwertungskonzepte und binden Projektentwickler verstärkt als Dienstleister ein.
Family Offices wittern Chancen
Während klassische Käufergruppen zurückhaltend agieren, gewinnen Family Offices an Bedeutung. "Sie finanzieren langfristig, kaufen selektiv und oft deutlich unter Marktpreis. Diese Investoren denken nicht in Quartalen, sondern in Generationen", erklärt Ortner. Vor allem im Zinshaussegment entstehen dadurch neue Opportunities – allerdings nur für jene Marktteilnehmer, die bereit seien, sich mit Finanzierungsthemen, ESG-Anforderungen und Instandhaltungsstau auseinanderzusetzen. Besonders bei Gründerzeithäusern zeigt sich das Spannungsfeld: hoher Sanierungsbedarf, regulatorische ESG-Vorgaben und unsichere Fristen. Das drückt die Preise und eröffnet aber auch Spielräume. "Der professionelle Investor hat das längst verstanden. Der private Käufer oft noch nicht", so Ortner.
Mietpreisdeckel
Zusätzliche Unsicherheit bringen politische Maßnahmen wie Mietpreisdeckel. "Regulatorische Eingriffe schrecken Investoren ab, machen Immobilien aber nicht billiger und senken die Eigentumspreise nicht", sagt Ortner. Eine sinkende Investitionsbereitschaft wirke sich langfristig auf die Qualität des Wohnraums aus. Das Problem steigender Mieten werde dadurch nicht gelöst, sondern verlagert.
Privaten Käufern rät Advicum zur Differenzierung: "Wer kaufen kann, sollte sich Zeit nehmen, den Markt genau zu beobachten und gezielt Opportunitäten zu nutzen." Preisverhandlungen von bis zu 20 Prozent unter Angebot seien realistisch – ausgenommen Objekte mit hohem emotionalem Wert, bei denen Aufschläge einkalkuliert werden müssten. Verkäufern empfiehlt er Zurückhaltung: "Wenn es nicht notwendig ist, würde ich aktuell nicht verkaufen." In guten Lagen könne sich eine Renovierung auszahlen, in schwächeren Lagen sei auch ein unrenovierter Verkauf eine Option.
Gewerbe: Selektion statt Aufbruch
Am Büromarkt hält der Trend "zurück ins Büro" 2026 an, parallel reduzieren viele Unternehmen ihre Flächen. Neubauten und attraktive Lagen verdrängen veraltete Bestandsobjekte , wobei aber nicht jedes Innenstadtbüro automatisch gefragt ist.
Der Logistiksektor bleibt laut Prognose ein Wachstumssegment. E-Commerce, "Last Mile"-Konzepte, hochautomatisierte Logistikzentren sowie Datacenter gewinnen weiter an Bedeutung. Der Handel zeigt ein gespaltenes Bild: 2Top-Lagen verhalten sich weiterhin stabil, schwächere Standorte stehen unter massivem Druck. Die Mariahilfer Straße gilt dabei exemplarisch für diese Entwicklung als städtebaulicher Brennpunkt", so Ortner.
Kapital bleibt selektiv
Die Inflation ist gesunken, die Zinsentwicklung zeigt eine leichte Senkungstenden, aber eine deutliche Entspannung erwartet Advicum jedoch nicht. Fremdkapital bleibt teuer, Banken agieren selektiver und verlangen mehr Eigenkapital. Der Käuferkreis schrumpft. "Gleichzeitig wächst der Markt für Mezzanin-Finanzierungen und Private Debt. Alternative Finanzierungen werden 2026 weiter an Bedeutung gewinnen", erklärt Ortner.
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