Immobilien Investment 2026?

Rechenzentren werden durch KI-Boom zum "neuen Gold"

Das Dogma "Lage, Lage, Lage" bekommt anscheinend Konkurrenz. Für die digitale Infrastruktur zählen heute Netzanschluss, Sicherheit und vor allem die Stromverfügbarkeit. Laut einer aktuellen Analyse von Otto Immobilien entwickeln sich Data Center zur strategischen Zukunfts-Assetklasse in Österreich. "Rechenzentren sind die neue Infrastruktur des 21. Jahrhunderts. Die Entwicklung könnte vergleichbar sein mit dem Logistikboom vor einem Jahrzehnt", zieht Eugen Otto, Geschäftsführer von OTTO Immobilien, einen fast historischen Vergleich.

CEE-Hub am Strom-Limit

Wien spielt in der obersten Liga mit: Als elftgrößter Internetknotenpunkt der Welt fungiert die Stadt als zentraler Hub für den gesamten Zentral- und Osteuropäischen Raum (CEE). Doch der Standort ist Opfer seines eigenen Erfolgs. Die Sicherung von Stromkapazitäten ist mittlerweile ebenso herausfordernd wie in Frankfurt.

"Die Stromfrage ist das Nadelöhr", warnt Alexandra Fischer, Teamleiterin Industrie & Logistik bei Otto  Immobilien. "Ohne gesicherte Leistungsverfügbarkeit von 20 Megawatt aufwärts ist kein Projekt realisierbar." Der Wert eines solchen Objekts bemisst sich daher primär am Zugang zu knappen Gütern: Strom und Konnektivität.

Die Kostenstruktur eines Rechenzentrums unterscheidet sich fundamental von klassischen Immobilien. Denn die Gebäudehülle macht nur ca. 15 bis 20 % der Kosten aus, wohingegen bei der technischen Infrastruktu bis zu 45 % auf Kühlung und Stromversorgung entfallen.

Diese Verschiebung sorgt für eine regelrechte Goldgräberstimmung, wobei der Markt laut Eugen Otto dies automatisch filtere. Nur wer technologisches Verständnis und einen langen Atem mitbringt, werde demnach bestehen. Aktuell dominieren vor allem internationale Kapitalgeber das Segment, da heimische Investoren bei großvolumigen Infrastrukturprojekten noch zurückhaltend agieren.

Off-Market

Aufgrund der hohen Sicherheitsrelevanz und der komplexen infrastrukturellen Anforderungen werden passende Grundstücke in Wien nicht öffentlich ausgeschrieben. Es wird hier diskret im Off-Market-Bereich agiert.

"Rechenzentren sind durch KI und Big Data zum neuen Gold‘ geworden", so Alexandra Fischer. "Wer heute gesicherte Stromkapazitäten und genehmigungsfähige Grundstücke kontrolliert, hält den Schlüssel zu einer der gefragtesten Assetklassen des kommenden Jahrzehnts."

www.otto.at