Der Verkauf einer Immobilie ist entgegen weit verbreiteter Meinung kein Routinegeschäft – er kann zum juristischen Drahtseilakt werden. Denn mehrere Rechtsgebiete greifen ineinander, von Sachen- und Steuerrecht bis zum Baurecht. Doch in der Euphorie über den bevorstehenden Verkauf und Geldsegen wird oft improvisiert, kopiert oder blind vertraut. Das kann teuer enden: mit Nachzahlungen, unwirksamen Verträgen oder sogar verlorenem Kaufpreis.
Aus anwaltlicher Sicht sind es stets dieselben Fallen, in die Verkäufer und Käufer tappen. Diese würden sich mit etwas Vorbereitung leicht vermeiden lassen. Hier sind die zehn größten Risiken beim Immobilienverkauf – und wie Sie sie umgehen.
1. Unklare oder fehlerhafte Eigentumsverhältnisse
Ein Klassiker gleich zu Beginn: Der Verkäufer ist gar nicht verfügungsberechtigt, etwa, weil er nur Miteigentümer ist oder die Liegenschaft Teil einer Erbengemeinschaft.
Folge: Das Eigentumsrecht kann nicht im Grundbuch eingetragen werden, der Vertrag bleibt unwirksam.
Tipp: Immer zuerst den aktuellen Grundbuchsstand prüfen – besonders bei Erbschaften oder Scheidungen.
2. Unklare Kaufpreisvereinbarung
Oft scheitern Verträge an unsauberen Kaufpreisdefinitionen. Wird Inventar mitverkauft, aber nicht gesondert bewertet, drohen steuerliche Probleme – etwa bei Grunderwerbsteuer oder Immobilienertragsteuer.
Tipp: Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Fälligkeit müssen präzise geregelt sein – etwa nach Vorlage der lastenfreien Grundbuchseintragung.
3. Kein Treuhandkonto
Ein gefährlicher Fehler: Der Kaufpreis wird direkt an den Verkäufer überwiesen – ohne Treuhandabwicklung.
Risiko: Geht der Verkäufer insolvent oder verkauft doppelt, ist das Geld verloren.
Tipp: Zahlungen nur über einen eingetragenen Treuhänder abwickeln – mit Auszahlung erst nach Vorlage aller Eintragungsvoraussetzungen.
4. Fehlende behördliche Genehmigungen
Gerade bei Käufen durch Ausländer:innen wird oft vergessen: Ohne Genehmigung nach den Ausländergrunderwerbsgesetzen ist keine Eintragung möglich.
Folge: Der Vertrag bleibt schwebend unwirksam oder wird abgewiesen.
Tipp: Kaufvertrag immer unter aufschiebender Bedingung der Genehmigung abschließen – Verfahren dauern bis zu fünf Monate.
5. Keine klare Regelung zur Lastenfreiheit
"Lastenfreies Eigentum": so steht es oft im Vertrag. Doch ohne gesicherte Löschung von Hypotheken oder Dienstbarkeiten kann das teuer werden.
Tipp: Löschungserklärungen und Pfandfreistellungsbestätigungen VOR Kaufpreiszahlung einholen und in die Treuhandbedingungen aufnehmen.
6. Unklare Übergabe- und Gefahrtragungsregelung
Ab wann gehen Nutzen, Lasten und Risiko auf den Käufer über? Fehlende Regelungen führen regelmäßig zu Streit – etwa bei Schäden zwischen Unterzeichnung und Übergabe.
Tipp: Den Übergabezeitpunkt klar definieren – meist mit der tatsächlichen Übergabe.
7. "Wie besichtigt und übernommen": ein gefährlicher Irrtum
Viele glauben, dieser Satz schütze vor jeder Haftung. Falsch: Er deckt nur erkennbare Mängel ab. Für versteckte Mängel bleibt der Verkäufer haftbar.
Tipp: Gewährleistung ausdrücklich ausschließen oder einschränken – außer bei Vorsatz oder Arglist.
8. Fehlender Energieausweis oder Bauunterlagen
Oft fehlt der Energieausweis (§ 4 EAVG 2012) oder ist abgelaufen. Auch Baupläne und Benützungsbewilligungen werden gerne übersehen.
Folge: Verwaltungsstrafen, Schadenersatzforderungen oder Rücktrittsrechte.
Tipp: Energieausweis frühzeitig beauftragen und alle Unterlagen in den Vertrag aufnehmen. Käufer:innen können auch bevollmächtigt werden, den Bauakt einzusehen.
9. Steuerliche Fehlannahmen
Wer trägt welche Steuern und Gebühren? Unklare oder falsche Annahmen führen zu Nachzahlungen und Säumniszuschlägen.
Tipp: Zuständigkeiten im Vertrag klar festlegen ("Käufer trägt GrESt und Eintragungsgebühr, Verkäufer die ImmoESt"). Abwicklung und Abfuhr übernimmt der Treuhänder.
10. Fehlende Rücktrittsregelungen
Zahlt der Käufer nicht oder wird eine Genehmigung versagt, fehlt oft eine klare Regelung. Ohne vertraglich vereinbartes Rücktrittsrecht drohen komplizierte Rückabwicklungen.
Tipp: Rücktrittsrechte, Vertragsstrafen und Verfallsregelungen immer aufnehmen, denn sie schaffen Rechtssicherheit.
Fazit: Ohne Fachmann kann es so richtig teuer werden!
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