Am Mittwoch hat die EHL rund um Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, ihren Wiener Wohnungsmarkt Update für das erste Halbjahr 2025 vorgestellt. Der Bericht liefert neben einem Rückblick auch einen Ausblick auf das Gesamtjahr 2025.
Dieser zeigt, dass sich die Marktstimmung im ersten Halbjahr 2025 deutlich verbessert hat. Die anhaltende Abwärtsbewegung bei den Zinsen, der Aufwärtstrend bei den Mieten und die sich immer klarer abzeichnende künftige Angebotslücke auch im Eigentumsbereich sorgen für stärkere Nachfrage in allen Marktsegmenten. Die weiter andauernden Schwierigkeiten bei der Projektfinanzierung und die fortlaufenden Herausforderungen bei einigen großen Entwicklern verursachen parallel rückläufige Projektstarts und sinkende Fertigstellungszahlen. Während die institutionellen Investoren, die als Käufer von Gesamtobjekten für eine Ausweitung des Angebots am Mietmarkt sorgen könnten, großteils noch abwartend agieren, zieht das Interesse privater Anleger:innen am Vorsorgemarkt an. Vor diesem Hintergrund liegt der Anstieg der Mieten weiter über der Inflationsrate, die Preise für Eigentumswohnungen entwickeln sich aktuell noch moderater. Allerdings scheint es aus heutiger Sicht, dass es auch hier wieder mehr Bewegung geben wird. Denn in überdurchschnittlichen Lagen ziehen die Preise bereits spürbar an.
Fertiggestellte Wohnungen in Wien © EHL Market Research
Angebotsentwicklungen
Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in Wien blieb im ersten Halbjahr 2025 erneut hinter dem Vorjahr zurück und liegt damit deutlich unter den hohen Vergleichswerten der Jahre 2021 bis 2023. Vor allem das Angebot von Mietwohnungen ist äußerst knapp, da die meisten Neubauprojekte primär in den Einzelabverkauf gehen. Daher ist das Angebot im Bereich Eigentumswohnungen noch quantitativ ausreichend und qualitativ sehr gut, so die Expert:innen der EHL.
Ein großer Teil der Wohnungsproduktion entfällt auf die größeren Bezirke mit Flächenreserven, nämlich im Süden im 10. und im 23. Bezirk sowie nördlich der Donau. Das Angebot in den etablierteren Wohnlagen ist hingegen sehr beschränkt, da Lückenverbauungen und Dachbodenausbauten derzeit ebenfalls nur in geringem Maß erfolgen. Die rückläufige Entwicklung im Neuflächenmarkt verschärft sich durch das sinkende Angebot an Bestandsmietwohnungen – insbesondere in Zinshäusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen. Die ausgesetzte Indexierung ("Mietpreisbremse") und die Unsicherheit über weitere Markteingriffe führen auch hier zu einer spürbaren Verlagerung vom Miet- hin zum Eigentumsmarkt. Die seit 2023 stark gesunkenen Projektstarts werden im zweiten Halbjahr und vor allem 2026 zu einem weiteren deutlichen Rückgang bei den Fertigstellungen führen – zunehmend auch im Eigentumssegment.
Mietniveau in Wien (in EuroQuadratmeter © Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025
Nachfrageentwicklung
Auf der Nachfrageseite zeigten sich im Gegensatz zur Angebotsseite, die sich kurzfristig kaum verändert hat, im zweiten Quartal deutliche Unterschiede zum ersten Quartal. Das Interesse an Eigentumswohnungen ist stark gestiegen, Kaufentscheidungen werden deutlich schneller getroffen und die Zahl der verbücherten Transaktionen ist im Jahresvergleich um mehr als 20 Prozent gestiegen. Ein Grund für diese Entwicklung ist, dass Kaufinteressent:innen nicht länger mit fallenden Preisen rechnen und weiteres Abwarten daher als wenig sinnvoll erachten. Gleichzeitig gehen viele Wohnungssuchende davon aus, dass das Angebot künftig spürbar schrumpfen wird und damit die Chance auf die Wunschimmobilie sinkt. Die Lage am Mietmarkt spitzt sich weiter zu. Viele Wohnungssuchende müssen immer kompromissbereiter sein, da die Nachfrage weiter ungebrochen stark bleibt und auf ein immer kleineres Angebot trifft. Die Zahl der Mietanfragen je Wohnung steigt weiter, die Neuvermietungen erfolgen in den meisten Fällen innerhalb kürzester Zeit und Mietinteressent:innen müssen sich sehr rasch entscheiden, um zum Zug zu kommen.
Das Interesse privater Anleger:innen an Vorsorgewohnungen wird durch die starke Mietnachfrage und den deswegen gegen null tendierenden Leerstand befeuert, auch wenn Kaufentscheidungen nach wie vor konservativ getroffen werden. Institutionelle Investoren, die mittelgroße und große Immobilien kaufen, prüfen den Markt wieder intensiver nach passenden Investmentmöglichkeiten.
Die analytisch geprägte Herangehensweise dieser Käufergruppe gilt als positives Indiz für eine bevorstehende Trendwende und eine Erholung des Marktes. In naher Zukunft dürfte sich dies auch in konkreten Transaktionen niederschlagen – die bestehende Angebotslücke werde laut EHL dadurch jedoch kurzfristig nicht behoben werden können.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EuroQuadratmeter) © Erster Wiener Wohnungsmarktbericht 2025
Preisentwicklung
Die EHL-Untersuchung zeigt, dass sich nach zwei Jahren Stagnation heuer eine Stabilisierung der Kaufpreise für Eigentumswohnungen abzeichnen. Insbesondere in guten und sehr guten Lagen sind die realen Preisanstiege zu beobachten, da dort die Nachfrage auf ein sehr geringes Angebot trifft. In den Stadtentwicklungsgebieten am Stadtrand verläuft die Preisentwicklung im ersten Quartal noch vergleichsweise verhalten. Die Angebotspreise blieben in den vergangenen Monaten weitgehend stabil, während sich die Verhandlungsspielräume für Käufer:innen spürbar verringert haben. Verkaufsfördernde Maßnahmen wie die (teilweise) Übernahme der Kaufnebenkosten durch den:die Verkäufer:in werden seltener, und Preisnachlässe zur rascheren Verwertung bewegen sich im Schnitt nur im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Bei den Wohnungsmieten setzt sich der Aufwärtstrend nahezu ungebremst fort. In etablierten Wohnlagen liegen die realen Mietzuwächse gegenüber dem Vorquartal derzeit bei rund 2,9 Prozent.
Während etwa für einen Erstbezug im 1. Wiener Gemeindebezug 23.200 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden müssen, sind es etwa im 22. Bezirk 5.150 Euro pro Quadratmeter (siehe Grafik).
Ausblick
Weitere Zinsschritte der Europäischen Zentralbank (EZB) könnten ein grundsätzlich günstigeres Umfeld für den Wohnungsneubau schaffen. Auch wenn das Auslaufen der KIM-Verordnung kurzfristig kaum spürbare Auswirkungen auf das Kaufverhalten von Wohnungssuchenden haben dürfte, setzt es dennoch ein positives Signal an den Markt. Die EHL geht davon aus, dass, weil nur ein Teil der Bauträger angekündigt hat, nun wieder mit dem Bau neuer Projekte zu starten, das Angebot für Wohnungssuchende vorerst überschaubar bleiben wird.
Die Hoffnung mancher Marktteilnehmer:innen, dass die geringere Zahl an Bauprojekten durch beschleunigte Behördenverfahren kompensiert werden könnte, hat sich bislang nicht erfüllt. Die Genehmigungsverfahren bleiben zeitaufwendig und erschweren die Planbarkeit zusätzlich. Es ist daher absehbar, dass das Neubauvolumen auch in den kommenden vier bis fünf Jahren deutlich hinter dem tatsächlichen Bedarf zurückbleiben und sich der Wohnungsmangel weiter verschärfen wird, so die Expert:innen der EHL. Der Aufwärtstrend bei den Preisen setzt sich fort – bei Mieten spürbar, bei Eigentum moderater. Für das Jahr 2025 wird ein durchschnittlicher Mietanstieg von rund 7,3 Prozent prognostiziert, bei Wohnungspreisen ein Zuwachs von etwa 2,4 Prozent.
Die bereits umgesetzten und angekündigten Markteingriffe der neuen Bundesregierung lassen zudem erwarten, dass Investitionen weiterhin zurückhaltend erfolgen. Das dem Markt fehlende Kapital verstärkt den Preisdruck zusätzlich.
www.ehl.at
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