LEADERSNET Immobilien: Der neue Wohnmarktbericht „Wohnen in Salzburg. Stadt & Umgebung 2025“ ist bereits die siebte Ausgabe – Wie hat sich der Salzburger Wohnimmobilienmarkt seit dem letzten Bericht entwickelt?
Rauscher: Nach turbulenten Zeiten beruhigt sich der Immobilienmarkt. Die Jahre starker Preisrückgänge sind vorbei. Wie auch die beigefügte Preiskurve anschaulich zeigt, sind die Immobilien im Vergleich zum Vorjahr nochmals günstiger geworden, und zwar um durchschnittlich 3,4 %. Seit vergangenem Herbst ziehen die Preise langsam wieder an. Mit nur 750 verkauften Wohnimmobilien in der Stadt sind deutlich weniger Objekte verkauft worden als 2024, wo es noch 910 Immobilien waren. Im Neubaubereich gab es de facto einen Stillstand. Die Mieten haben sich gegenläufig entwickelt. Die Preise haben sich im Durchschnitt um 10,4% erhöht.
LEADERSNET Immobilien: Nach Jahren des Preiswachstums sind Wohnimmobilien jetzt deutlich günstiger – wie tief war der Rückgang in Salzburg wirklich?
Rauscher: Nach jahrelangen Höchstpreisen sind die Kosten für Wohnungen, Häuser und Grundstücke deutlich gesunken. Im Vergleich zu den Spitzenwerten vor drei Jahren haben die Preise seit 2022 je nach Wohnkategorie zwischen 15 und 25 % nachgegeben.
LEADERSNET Immobilien: Welche Immobilientypen sind besonders betroffen? Welche Art von Wohnungen werden aktuell deutlich günstiger angeboten als vor drei Jahren?
Rauscher: Es ist wichtig, hier zu differenzieren. Besonders betroffen war der Sekundärmarkt - gebrauchte Wohnungen und Einfamilienhäuser - sowie Grundstücke. Deutlich günstiger wurden gebrauchte Wohnungen mit Renovierungsbedarf in mäßigen Lagen. Nicht so der Neubau. Im Neubau gab es weniger Spielraum: Hier führten die hohe Inflation (Rohstoffe) und die hohen Lohnabschlüsse zu geringeren Preisrückgängen. Weil sich Bauträger noch kaum auf Verhandlungen einließen, gaben die Preise weniger stark nach, dafür brachen die Verkäufe in den letzten beiden Jahren um über 50 % ein.
LEADERSNET Immobilien: Ist jetzt wirklich die "beste Zeit seit Jahren", um Eigentum zu kaufen?
Rauscher: Ja! Gebrauchtimmobilien ziehen preislich bereits wieder an. Aktuell haben die Käufer die besten Karten und können aus einem großen Angebot zu vernünftigen Preisen wählen. Durch die gesunkenen Zinsen sind Kredite wieder günstiger zu haben. Die Neubaupreise stagnieren und es gibt kaum Spielraum nach unten. Im Neubaubereich hofft die Branche auf wirtschaftliche Erholung und Impulse durch attraktive Finanzierungsmöglichkeiten und die verbesserte Wohnbauförderung.
LEADERSNET Immobilien: Welche Stadtteile oder Gemeinden zeigen aktuell die stärkste Preisentwicklung – sowohl nach oben als auch nach unten?
Rauscher: Aktuelle Schwankungen in einzelnen Stadtteilen oder Gemeinden im Jahresvergleich sind vorwiegend auf das geringe Transaktionsvolumen zurückzuführen, bei dem Lage, Zustand und Ausstattung der verkauften Objekte die Preise nach oben oder unten beeinflussen können. Sind in einem Stadtteil besonders viele neuere und gut ausgestattete Objekte verkauft worden, zeigt die Preiskurve leicht nach oben, waren es zahlreiche Objekte mit einfacher Ausstattung, dann sinkt sie etwas. Solange es keine gravierende Änderung bei der Struktur der Stadtteile gibt, wird sich die Reihung kaum ändern.
LEADERSNET Immobilien: Wie entwickelt sich der Umlandmarkt im Vergleich zur Stadt – gibt es z.B. in Flachgau, Tennengau oder angrenzenden Regionen von Oberösterreich neue Hotspots?
Rauscher: Hier sind die Entwicklungen ähnlich wie in der Stadt. Am anschaulichsten kann man das mit dem „Stein im Wasser Effekt“ erklären: Die unmittelbar an die Stadt angrenzenden Gemeinden wie Wals, Elsbethen, Bergheim etc. sowie Gemeinden, die öffentlich ausgezeichnet angebunden sind, sind höherpreisig. Von Hotspots zu sprechen wäre bei dem sehr niedrigen Transaktionsvolumen der letzten beiden Jahre verfrüht. Für Trends benötigt es belastbares Datenmaterial, sprich mehr Verkäufe.
LEADERSNET Immobilien: Wohin weichen Käufer derzeit verstärkt aus, wenn sie sich die Stadt nicht mehr leisten können oder wollen?
Rauscher: Die Käufer wählen das stadtnächste leistbare Umland. Grundsätzlich werden benachbarte Orte oder Gemeinden bevorzugt: Wer in Aigen wohnt, geht beispielsweise nach Süden, die Bewohner von Maxglan gehen eher nach Westen, in Liefering und Itzling ansässige zieht es nach Norden. Besonders anschaulich wird das in unserer Wohnlagenkarte (unterhalb). Hier sind die Gemeinden preislich abgestuft eingefärbt.
LEADERSNET Immobilien: Beobachten Sie einen Trend zu kleineren oder größeren Einheiten? Gibt es neue Wohnformen oder Architekturtrends, die stärker nachgefragt werden?
Rauscher: Aufgrund der in den letzten Jahren insgesamt gestiegenen Preise gibt es einen Trend zu kleineren Einheiten mit intelligenter Raumaufteilung, offenen Wohnkonzepten und idealerweise Garten oder zumindest großzügigen Terrassen. Durch die massiven Preisanstiege bei den Betriebskosten sind Objekte mit moderaten Energiekosten (gute Dämmung, moderne Heizung, neue Fenster) gefragter.
LEADERSNET Immobilien: Die heurige Ausgabe wurde um einen Sonderteil zu Luxusimmobilien erweitert – was sind die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem exklusiven Marktsegment? Einzige Ausnahme vom Preisrückgang sind ja Luxusimmobilien in Premiumlagen – worin liegt die Stabilität dieses Segments begründet?
Rauscher: Luxus ist sehr subjektiv. Der wesentliche Unterschied zwischen regulären Objekten und Luxusimmobilien liegt in einer Kombination aus Größe, exklusiver Lage mit viel Privatsphäre, hochwertigen Baumaterialien, außergewöhnlicher Ausstattung und besonderen Eigenschaften, die deutlich über den Standard hinausgehen und einen gehobenen Lebensstil mit Prestige ermöglichen.
Grundsätzlich sind Luxusimmobilien ein knappes Gut. Die Verkaufszeiten sind länger, aber Kunden mit speziellen Bedürfnissen suchen und kaufen natürlich auch nur spezielle Objekte. Ich bezeichne diese besonderen Immobilien gerne als "Liebhaberobjekte", die gerade weil sie so selten sind, nicht mit einem üblichen Marktwert bemessen werden können. Der Preis ist jener, den der Käufer zu zahlen bereit ist. Das kann ein 200 Jahre altes, top renoviertes Bauernhaus ebenso sein wie eine moderne Villa mit riesiger Tiefgarage für die Fuhrpark-Schätze oder eine Liegenschaft direkt am See mit langem Seeufer, eigenem Bootshaus und Steg. Findet der High-End-Käufer das Objekt seiner Vorstellung, ist er auch bereit, den Preisvorstellungen des Verkäufers zu folgen. Speziell Premiumlagen profitieren von ihrer Begehrlichkeit und sind daher preisstabiler.
LEADERSNET Immobilien: Wie unterscheiden sich Nachfrage, Preisentwicklung und Verkaufsdauer im Premiumbereich gegenüber dem klassischen Markt?
Rauscher: Die Nachfrage ist stabil und der Premiumbereich, sprich Luxusobjekte in absoluten Toplagen, ist preislich krisenresistenter als klassische Wohnimmobilien. Das Luxussegment ist vergleichsweise weniger von der aktuellen Marktveränderung betroffen, da die Käuferschaft meist gar nicht bzw. zu einem wesentlich geringeren Anteil auf Fremdfinanzierung angewiesen ist. Was aber doch zu spüren ist, ist eine gewisse „Abwartehaltung“, die Kaufentscheidungen werden aktuell etwas zögerlicher getroffen.
LEADERSNET Immobilien: Welche Lagen gelten derzeit als besonders begehrt für Luxusimmobilien – und gibt es neue aufstrebende "Prime Locations"?
Rauscher: Auch das können Sie besonders gut an unserer Wohnlagenkarte der Stadt Salzburg unterbei erkennen: Besonders beliebt sind Panoramalagen mit Sicht auf die Festung und in die Berge, wie zum Beispiel in Aigen und Parsch, wo man in prestigeträchtiger Nachbarschaft und im Naherholungsgebiet Gaisberg hohe Privatsphäre genießt. Auch Morzg, Gneis oder Leopoldskron sind sehr begehrt, weil sich hier herrliche Ruhelagen am weitläufigen Grünland bzw. in Weihernähe finden. Die Stadtteile Nonntal und Riedenburg profitieren dafür von ihrer Altstadtnähe und der fußläufigen Anbindung zum Festspielbezirk.
Im Umland sind Seeliegenschaften mit direktem Seezugang oder traumhafter Panoramalage über der Nebelgrenze mit herrlichem Ausblick in die umliegende Bergwelt besonders begehrt.
LEADERSNET Immobilien: Wie wird sich der Markt Ihrer Einschätzung nach in den nächsten zwölf bis 24 Monaten weiterentwickeln?
Rauscher: Bei klassischen Wohnimmobilien ist eine leichte Aufwärtsbewegung des Marktes in Sicht, sowohl beim Preisniveau als auch bei den Verkaufszahlen. Gebrauchtimmobilien bleiben stärker gefragt als Neubau, weil die Schere zwischen diesen Bereichen aktuell unüblich hoch ist. Je mehr sich die Schere durch Preissteigerungen am Sekundärmarkt verringert, desto attraktiver wird der Neubau.
LEADERSNET Immobilien: Welche rechtlichen oder regulatorischen Änderungen könnten Immobilieninvestitionen in Salzburg beeinflussen?
Rauscher: Die neue Wohnbauförderungen und der Wegfall der KIM-Verordnung könnten positive Impulse im Neubaubereich bringen. Eingriffe in den Mietmarkt könnten allerdings dazu führen, dass Investoren vor Anschaffungen zurückschrecken, was die Krise im Neubau weiter verschärfen würde. Weiters könnten Regulatorien am freien Mietmarkt dazu führen, dass die Erstvermietungspreise höher angesetzt werden, damit Investoren die geringeren zulässigen Mieterhöhungen bereits vorab einpreisen.
Die aktuelle Ausgabe des Wohnmarktberichtes mit allen Immobilienpreisen für Salzburg Stadt und Umland inklusive dem Sonderteil Luxus kann auf www.team-rauscher.at/marktberichte online durchgeblättert werden.
www.team-rauscher.at
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