Am Montag stellte die EHL ihren "EHL-Vorschau Immobilienmarkt 2025: Investment" vor. Das sind die Ergebnisse.
2,7 Milliarden Euro
2024 war der Immobilieninvestmentmarkt hierzulande mit signifikanten Herausforderungen konfrontiert, zeigte jedoch bereits erste Anzeichen einer Erholung. Das Gesamttransaktionsvolumen lag 2024 bei 2,7 Milliarden Euro und damit um fast zehn Prozent hinter den Zahlen für 2023, wo noch rund drei Milliarden Euro verzeichnet wurden. Die Aktivität im zweiten Halbjahr und im Speziellen im vierten Quartal geben allerdings Grund zur Hoffnung, dass sich im Laufe des Jahres 2025 wieder Wachstum, wenn auch auf einem moderaten Niveau, einstellt. Die Prüfungstätigkeit der Investor:innen und auch das daraus resultierende Transaktionsgeschehen mit über 1,5 Milliarden Euro sind im zweiten Halbjahr deutlich angestiegen, sodass die ernüchternden Zahlen des ersten Halbjahres zum Teil kompensiert werden konnten.
"Der Fokus vieler Investor:innen lag im vergangenen Jahr insbesondere auf risikoarmen Bestandsobjekten mit stabilem Cashflow, da derartige Objekte im aktuellen Marktumfeld auch deutlich einfacher zu finanzieren sind", sagt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe.
Transaktionsvolumen nach Nutzungsart © EHL
Hohes Zinsniveau und restriktive Finanzierungspolitik
Das Verhalten der Investor:innen wird durch den Leitsatz "Cash is King" bestimmt, als Konsequenz ist die Hoffnung auf (kurzfristige) Wertsteigerungen als Kaufmotiv kaum mehr vorhanden. "Die gesamtwirtschaftlich weiterhin angespannte Situation und der budgetäre Sparzwang, das weiterhin hohe Zinsniveau insbesondere am langen Ende und die restriktive Finanzierungspolitik der Banken wirken weiter hemmend auf den Investmentmarkt", so Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting. "Wir sind jedoch zuversichtlich, dass die Talsohle bereits durchschritten ist und das Transaktionsgeschehen im Jahr 2025 wieder an Fahrt gewinnen wird", fügt Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, hinzu.
Entwicklung der Assetklassen
Die Entwicklung der einzelnen Assetklassen war 2024 sehr unterschiedlich. Das stärkste Segment bildet der Bürovermietungsmarkt und erreicht einen Marktanteil von circa 41 Prozent. Die gute Performance sei auf die de facto nicht vorhandene spekulative Entwicklungstätigkeit im Bürobereich sowie den geringen Leerstand insbesondere in der Bundeshauptstadt zurückzuführen. Maßgeblich dazu beigetragen haben Großtransaktionen sowie eine Reihe mittelgroßer Deals in den etablierten Bürolagen Wiens. Dabei konzentrierten sich die Investor:innen hierbei auf Objekte mit stabilen, langfristig gesicherten Mieteinnahmen vor allem in den nachgefragten Cluster-Standorten. Gute Beispiele für derartige Transaktionen sind unter anderen der Verkauf der ÖBB Zentrale am Wiener Hauptbahnhof (LEADERSNET berichtete) und des Justizzentrums in Wien Mitte, die beide von EHL vermittelt wurden.
Mit 29 Prozent Anteil folgten die Wohnimmobilien. Auch hier wurden vor allem hochwertige Bestandsobjekte in urbanen Zentren mit guter Verkehrsanbindung und stabilem Vermietungsstand transaktioniert. Die von EHL vermittelte Gattergasse in Wien Simmering sowie ein Wohnneubauobjekt im Grazer Brauquartier sind Beispiele dafür.
Knapp über acht Prozent Marktanteil erreichten Logistik- und Einzelhandelsimmobilien. Während neuwertige, gut vermietete Logistikobjekte sowohl im Bereich der Standard-Logistik, also auch im Bereich der Last-Mile-Logistik sich guter Nachfrage erfreuen, blieb das Angebot an derartigen Immobilien auch im vergangenen Jahr gering und limitierte so das mögliche Transaktionsvolumen.
Der Einzelhandelsbereich war vor allem durch die starke Fokussierung der Investor:innen auf Nahversorgung bzw. Kurzfristbedarf gekennzeichnet. Während Shopping-Center bzw. Highstreet Objekte von den Investor:innen weiter gemieden werden, erfreuten sich gut situierte Fachmarktzentren mit attraktivem Mietermix und Lebensmitteleinzelhandelsmärkte großer Nachfrage. Da Genehmigungen für Neuentwicklungen im Einzelhandelssegment kaum mehr erteilt werden, erfreuen sich derzeit auch adäquat eingepreiste Redevelopments einer guten Nachfrage.
Auch in der Hotellerie mit steigenden Buchungszahlen merkt man eine deutliche Erholung. 2024 lag die Assetklasse Hotel mit einem Marktanteil von knapp unter acht Prozent nur geringfügig hinter dem Einzelhandel und Logistik, wobei hier aufgrund der bereits erwähnten Dynamik von steigenden Transaktionszahlen auszugehen ist.
Fest in der Hand lokaler Investor:innen
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt war 2024 fest in der Hand lokaler Investor:innen. Etwa 88 Prozent des Transaktionsvolumens entfiel auf österreichische Investor:innen. Mit acht Prozent stellten deutsche Käufer:innen die größte Gruppe ausländischer Investor:innen dar, gefolgt von sonstigen internationalen Marktteilnehmer:innen mit einem Anteil von vier Prozent. Grund für diese Entwicklung sei vor allem die bescheidenen Konjunkturaussichten in Österreich und Deutschland, die Unsicherheiten innerhalb der Eurozone und die globalen geopolitischen Spannungen.
Mit 55 Prozent des Gesamtvolumens dominierten private Investor:innen und Family Offices. Hohe Liquidität und Flexibilität sowie ein selektives Vorgehen zeichneten diese Gruppe aus. Die erschwerte Verfügbarkeit von Krediten stellt hier in der Regel keine Einschränkung für den Erwerb von Investmentgelegenheiten dar. Vor allem Objekte mit stabilen Erträgen in guten Lagen, die sich auch in schwierigen Zeiten als zukunftsfähig erweisen, stehen im Fokus des Interesses der Privatinvestor:innen.
Mit einem Anteil von 31 Prozent folgten institutionelle Investoren wie Fonds, Immobilien AGs und Versicherungen. Sie konzentrierten sich primär auf risikoarme Core-Objekte mit langfristig gesicherten Cashflows, die kaum ein Downside-Risiko aufweisen.
Neun Prozent trug der öffentliche Sektor zum Transaktionsvolumen bei und investierte vor allem in strategisch für Mieter:innen aus dem öffentlichen Bereich relevante Objekte. Projektentwickler:innen waren mit einem Anteil von lediglich fünf Prozent am Markt vertreten. Die Investorenstruktur und Herkunft unterstreichen die Dominanz nationaler Akteur:innen und die selektive Herangehensweise der verschiedenen Investorengruppen.
Entwicklung der Renditen
2024 blieben die Spitzenrenditen am österreichischen Immobilienmarkt weitgehend stabil, zeigten jedoch im Vergleich zum vorherigen Quartal in einigen Segmenten leichte Anpassungen nach unten. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Liquidität im Markt, stimuliert durch die bereits vollzogenen Zinssenkungen gepaart mit einem vorsichtigen Optimismus der Investor:innen.
Die Spitzenrenditen im Segment Büroimmobilien lagen in den zentralen Geschäftslagen (CBD) zwischen 4,75 Prozent und 5,25 Prozent. In weniger zentralen Lagen (non-CBD) bewegten sich die Spitzenrenditen bei 5,75 Prozent bis 6,25 Prozent. Der Bereich Wohnimmobilien in Wien erreichte zwischen 4,25 Prozent und 4,75 Prozent, während in den Bundesländern leicht höhere Werte von 4,75 Prozent bis 5,25 Prozent verzeichnet wurden. Die Spitzenrenditen im Bereich der Fachmarktzentren lagen zwischen 5,75 Prozent und 6,25 Prozent. Hotels sowie auch der Logistiksektor zeigen ein stabiles Renditeniveau im Bereich von 5,25 Prozent bis 5,75 Prozent und erfreuen sich nach wie vor guter Nachfrage.
Ausblick
Trotz Herausforderungen waren gegen Jahresende erste Indizien für das Einsetzen einer leichten Erholung zu verzeichnen. Die Liquidität bei den Investor:innen ist weiterhin vorhanden, und Player mit ausreichend Eigenkapital können die aktuelle Marktlage für sich nutzen, um strategisch interessante Objekte zu erwerben.
Sollte es zu den erwarteten weiteren Zinssenkungen auch am langen Ende kommen und die wirtschaftliche Gesamtlage sich verbessern, könnte dies zu einer deutlichen Belebung des Investmentmarktes führen. Für 2025 hängen die Aussichten also stark von der weiteren Entwicklung der makroökonomischen Bedingungen ab.
Investor:innen werden auch in diesem Jahr noch vorsichtig agieren, so die Expert:innen von EHL. Der Fokus wird weiterhin auf risikoarmen Investments liegen, insbesondere bei Immobilien mit stabilen Cashflows und klar kalkulierbaren Risiken. Eine untergeordnete Rolle dürften weiterhin spekulative Projekte und Forward-Deals spielen. Gleichzeitig könnten Maßnahmen zur Sanierung der öffentlichen Haushalte das Vertrauen in den Markt stärken und zu einer Erhöhung der Transaktionstätigkeit führen. Der österreichische Immobilienmarkt bleibt auch in schwierigen Zeiten ein attraktives Veranlagungssegment sowohl für nationale als auch internationale Investoren, das in Zeiten rückläufiger Entwicklungstätigkeit Chancen für langfristig überproportionale Performance bietet.
www.ehl.at
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