Am Montag hat EHL ihren "EHL-Vorschau Immobilienmarkt 2025: Wohnen" zum österreichischen Wohnungsmarkt mit den wichtigsten Kennzahlen von 2024 und einen Ausblick auf 2025 veröffentlicht. Das sind die Ergebnisse.
Deutlicher Rückgang von Mietwohnungen
Aktuell ist der Wohnungsmarkt in Österreich durch eine markante Entwicklung geprägt. 2024 wurde ein deutlicher Rückgang neuer fertiggestellter Mietwohnungen um fast ein Viertel gegenüber dem Vorjahr verzeichnet und ist auf fast circa 4.200 Einheiten gesunken. Dieser Trend soll sich in diesem Jahr noch mehr verschärfen und man rechne mit einem Rückgang von nahezu 60 Prozent gegenüber 2024. Circa 1.800 Wohneinheiten sind zu erwarten. Diese Entwicklung markiert den stärksten Einbruch im letzten Jahrzehnt und bringt den Mietwohnungsmarkt weiter unter Druck.
Diese Entwicklung führt also dazu, dass das Neuangebot in diesem Segment auf ein historisches Tief sinken und der Nachfrageüberhang zu weiterhin deutlich steigenden Mieten führen soll. Aufgrund der jüngsten Zinssenkungen und der attraktiveren Finanzierungskonditionen wächst parallel dazu die Nachfrage im Eigentumsbereich. Da also auch immer weniger Neubauwohnungen in die Vermietung gelangen, verkürzen sich die Vermarktungszeiten deutlich und bei den letzten größeren Erstbezugsprojekten werden die Vollvermietungen rasch erreicht. Aufgrund des begrenzten Angebots bleibt auch die Zahl der Mietvertragskündigungen weiterhin auf einem niedrigen Niveau, sodass auch nur wenige Mietwohnungen in Bestandsimmobilien frei werden.
Mietwohnungspreise gestiegen
Wohnungssuchende müssen daher Mitentscheidungen deutlich rascher treffen, zudem oftmals schon während der Kündigungsfristen von den Vormieter:innen die Wiedervermietung abgewickelt wird. Im Speziellen in besonders guten Lagen kommt es daher zu wenig Leerstandszeiten. Vermieter:innen achten zudem verstärkt auf die Vorqualifizierung ihrer künftigen Wohnungsmieter:innen.
Die Kombination aus sinkendem Angebot und gleichzeitig hoher Nachfrage hat bereits zu einem kräftigen Anstieg der Mietpreise geführt. Die Mieten stiegen 2024 im Durchschnitt um rund 6,2 bis 7,7 Prozent, je nach Lage, Ausstattung und Größe. Auch für die kommenden Jahre wird eine Entwicklung deutlich oberhalb der Inflationsrate erwartet. Sollten Energiepreise neuerlich steigen, könnte dies zu zusätzlichen Wohnkosten führen.
Wiener Umland auch mit Nachfrageschub
Einen deutlichen Nachfrageschub im Mietsegment verzeichnet auch das Wiener Umland, insbesondere in Regionen mit sehr guter und direkter öffentlicher Anbindung an die Bundeshauptstadt. Das Mietniveau ist hier günstiger als in Wien, und das wird zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium für Wohnungssuchende.
Entwicklung im Eigentumsbereich differenzierter
Die Entwicklung im Eigentumsbereich gestaltet sich differenzierter. Die neuerliche Zinssenkung der Europäischen Zentralbank (EZB) Mitte Dezember 2024 um 0,25 Basispunkte auf 3,00 Prozent (LEADERSNET berichtete) hat die Nachfrage nach Eigentumswohnungen um circa zehn Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 weiter belebt. Für 2025 sind weitere Zinssenkungen zu erwarten, und mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung werden die Konditionen für Finanzierungen nicht nur günstiger, sondern auch die Kreditvergaben der Finanzierungsinstitute werden wieder vereinfacht.
Neben der steigenden Nachfrage im Eigennutzerbereich nimmt gleichzeitig die Dynamik im Anlegermarkt zu, auch wenn die Option mit dem klassischen Modell samt Vorsteuerabzug derzeit seltener gezogen wird. Nicht nur in der Bundeshauptstadt, sondern auch im Wiener Umfeld zeigt sich diese Entwicklung, wenn auch die Nachfrage nur langsamer steigt als in Wien. Gleichzeitig geht die Incentivierung bei Wohnprojekten zur Ankurbelung der Vermarktungsgeschwindigkeiten bereits zurück, auch wenn Käufer:innen gerne weiterhin in Preisverhandlungsgespräche mit Verkäufern treten.
Angebot bleibt begrenzt
Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt jedoch trotz der wachsenden Nachfrage begrenzt. Im letzten Jahr kamen nur etwa 4.600 fertiggestellte Eigentumswohnungen in den Verkauf. Das ist ein Rückgang von mehr als 20 Prozent im Vergleich zu 2023. Für 2025 wird ein ähnliches Niveau erwartet, wobei die tatsächliche Zahl aufgrund von Projektverschiebungen deutlich niedriger ausfallen könnte. Während in Bezirken mit einer höheren Fertigstellungsquote eine weitgehend stagnierende Preisentwicklung zu beobachten ist, können in gefragten Lagen, in denen bereits seit mehreren Jahren nur wenig Neuangebot verfügbar ist, leichte Preissteigerungen von etwa 0,5 bis 1,4 Prozent verzeichnet werden. EHL rechnet für dieses Jahr auch in den äußeren Bezirken mit leicht um 0,5 bis 1,0 Prozent steigenden Preisen.
Fertigstellungszahlen in Wien © EHL
Die gebremste Neubautätigkeit resultiert nach wie vor aus den aktuellen Rahmenbedingungen für Projektentwickler:innen, die eine wirtschaftlich sinnvolle Umsetzung von Projekten erschweren. Aktuell gehen die Baukosten zwar leicht zurück und auch im Liegenschaftsankauf eröffnen sich zunehmend attraktive Angebote am Markt, doch diese positiven Entwicklungen allein reichen nicht aus. Laut EHL ist es für den Neubau erforderlich, kostentreibende Bauvorschriften zu reduzieren und bürokratische Prozesse zu verschlanken.
Auch Bestandsimmobilien mit Wohnungssanierungen und Bestandserweiterungen würden grundsätzlich auf größeres Interesse seitens Investor:innen und Entwickler:innen stoßen. Jedoch sind hier Investitionsanreize für die Sanierung und Erhaltung sowie eine umfangreiche Novellierung des Mietrechts erforderlich, damit zusätzlich qualitativ hochwertiger Wohnraum zur Verfügung steht, um die wachsende Nachfrage zu bewältigen.
"Die sinkenden Fertigstellungszahlenstellen stellen eine ernstzunehmende Herausforderung für Wohnungssuchende dar. Die strukturelle Bevölkerungsentwicklung ist in Wien stark positiv. Die damit einhergehende hohen Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum kann bereits mit dem aktuellen Angebot nicht gedeckt werden, was sich 2025 noch zusätzlich verschärfen wird", sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen und fügt hinzu: "Der Bau neuer Wohnimmobilien muss daher weiter forciert und angekurbelt werden. Kapitalstarke Entwickler haben zwar teilweise wieder begonnen, neue Projekte umzusetzen, doch dies wird allein nicht ausreichen, um die Angebotslücke zu schließen. Es braucht klare Maßnahmen, die den Markt anregen und um wieder mehr privates Kapital für den Wohnimmobilienmarkt zu gewinnen. Bürokratische Hürden müssen abgebaut und die wirtschaftliche Umsetzung neuer Wohnbauprojekte zusätzlich sichergestellt werden."
Auch die Dringlichkeit staatlicher Förderungen für den Eigentumserwerb wird aufgrund der Angebotsverknappung im Mietsegment zunehmend größer. "Es braucht jetzt ein gemeinsames Umdenken und eine entschiedene Unterstützung seitens der Politik", so Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien und ergänzt abschließend: "Die rasche Anpassung von Flächenwidmungs- und Bebauungsvorschriften sowie effizientere Projektgenehmigungsverfahren sind genauso essenziell wie geförderte Darlehen für den Erwerb von Eigentumswohnungen. Diese Maßnahmen könnten entscheidend dazu beitragen, den Wohnungsmarkt langfristig zu stabilisieren und mehr Menschen Zugang zu leistbarem Wohnraum zu ermöglichen."
www.ehl.at
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