Corona trifft nicht nur die Gesundheit der Menschen und das Herz der Märkte, sondern auch die Immobilienbranche – und verändert sie radikal. Die Vorstände der Immobilienrendite AG – Mathias Mühlhofer, Markus Kitz-Augenhammer und Michael Rajtora – haben fünf Trends ausgemacht, die laut ihrer Ansicht die Zukunft des Immobilien-Marktes bestimmen werden
1. Der Boom bei Privat-Immobilien ist vorbei
Jahrelang herrschte ein Mangel an Wohnraum, vor allem in Städten wie Wien. Daher wurde in den vergangenen Jahren die Wohnbauaktivität enorm gesteigert – Österreich ist hier mittlerweile Spitzenreiter in der EU. Als Folge kommen nun sehr viele Wohnungen auf den Markt. Doch in den nächsten Jahren werden diese nicht mehr gebraucht. Denn, am Beispiel von Wien erklärt: Der starke Zuzug in die Stadt, wie er 2015 und die Folgejahre herrschte, nimmt derzeit ab.
"Die Migrationsbilanz ist negativ, das heißt in der Praxis: Bald gibt es in Wien mehr Wohnungen als Wohnungssuchende am Markt. Viele Wohnungen, die nach 2020 auf den Markt kommen, werden also leer stehen. Denn, so paradox das klingt: Wir haben bald ein Überangebot an Wohnraum, zumindest kurzfristig", analysiert Mathias Mühlhofer.
Was dies für die Preise bedeutet? Wohnungen haben sich seit 2008 im Preis verdreifacht. Das ist der höchste Anstieg innerhalt der EU. Bei Zinshäusern haben sich die Preise 2019 sogar verfünffacht. Mathias Mühlhofer: "Diese Preis-Rallye ist erst mal gestoppt, zumindest kurzfristig. Denn auch laut der Österreichischen Nationalbank sind Wohn-Immobilien überbewertet."
2. Airbnb – vom Preistreiber zum Preisdämpfer
Der Online-Wohnungs-&-Zimmervermittler galt jahrelang als Preistreiber am Immobilienmarkt. Denn viele Wohnungseigentümer zogen es vor allem in urbanen Gebieten vor, ihre Immobilie an Touristen zu vermieten, anstatt diese auf den regulären und in Wien gesetzlich streng limitierten Wohnungs-Markt zu bringen. Denn via Airbnb waren wesentliche höhere Mietpreise zu erzielen als bei einer regulären Vermietung.
Infolge der Pandemie und der Rezession wendet sich aber nun das Blatt: Airbnb-Wohnungen stehen in Österreich wie weltweit derzeit großteils leer, denn die Touristen fehlen. Als Folge bieten viele Eigentümer ihre Immobilie nun zum Verkauf an, weil sie Liquidität benötigen. So waren in Wien im April 2020 nahezu doppelt so viele Kleinwohnungen am Markt wie im Januar 2020.
Airbnb wird so zum Paradoxon am Immobilien-Sektor: vom langjährigen Preistreiber zum Preisdämpfer, der Trend Nummer 1 – das Über-Angebot an Wohnraum – weiter befeuert. Mathias Mühlhofer: "Wir haben diese Entwicklung schon vor Jahren erkannt und legen unseren unternehmerischen Fokus daher nicht auf Wohn-, sondern auf spannende Gewerbe-immobilien."
3. Nach der Land- kommt die Stadtflucht
Trendforscher predigen jahrzehntelang die Landflucht: dass es junge, mobile und agile Menschen aufgrund höherer Ausbildungs-, Job- und Karrierechancen in urbane Räume zieht und das Land verwaist. Durch die Pandemie folgt nun der Gegentrend: Städter träumen nach dem Lockdown und vielen Wochen in oft engen Wohnungen von einem Balkon bzw. vom Eigenheim im Grünen inklusive Garten.
Markus Kitz-Augenhammer: "Diese Entwicklung bedeutet einen radikalen Wandel – für urbane wie ländliche Räume. In Städten steigt das Über-Angebot von Wohnungen damit weiter. Und am Land klettern aufgrund der erhöhten Nachfrage die Preise noch schneller nach oben und heizen die Verdichtung an, Stichwort Suburbanität: mit versiegelten Flächen für Supermärkte und Parkplätze."
Die Speckgürtel rund um die Städte werden durch den Trend zur Stadtflucht also noch einmal massiv teurer. Markus Kitz-Augenhammer: "In Mödling, Gießhübl, Hinterbrühl und Perchtoldsdorf, die schon vor der Pandemie zu den Lieblingsregionen von Eigenheimfans gehörten, kostet der Quadratmeter Wohnraum bereits 4.200 Euro, Tendenz steigend."
4. Home Office statt Großraumbüro – Warum der Büromarkt kränkelt wie boomt
In Zeiten einer Rezession können sich viele Unternehmer repräsentative Offices nicht mehr leisten. Denn nach wie vor arbeiten große Teile der Belegschaft vieler Unternehmen vom Home Office aus. Dazu kommt, dass viele KMU und EPU schon vor COVID-19 lieber kleine, leistbare Büros gemietet haben. Immobilienrendite AG bietet etwa kleine Ein- bis Zwei-Personen-Büros an, die inklusive Strom, Internet und Heizung bereits ab 187 Euro pro Monat zu mieten sind. Die sichtbare Folge dieser Entwicklung sind viele leere Großbüros.
Markus Kitz-Augenhammer: "In Wien stehen derzeit rund 232.000 Quadratmeter hochwertige Office-Flächen leer (Quelle: Büromarkt-Bericht Vienna Research Forum Q2, 2020 – Anm. d. Red.). Dazu kommen Objekte der Stadt-Hotellerie und -Gastronomie: Weil Touristen ausbleiben und durchs Home-Office auch die Laufkundschaft fehlt, werden in den nächsten Monaten viele Hotels und Restaurants schließen müssen. In Wien werden diese freiwerdenden Immobilien oft zu Büros. Auf diese Weise führt eine Problem-Immobilie zum nächsten Immobilien-Problem. Daher sind neue Nutzungsstrategien am Puls der Zeit gefragt."
5. Nachhaltigkeit durch Upcycling & Mixed-Use
Gerade jetzt, wo viele Immobilien leer stehen, ist Nachhaltigkeit gefragt. "Im Immobilien-Business bedeutet dies: Upcycling, also die Neunutzung bestehender Objekte mit einer innovativen Strategie. Im Umkehrschluss: Nicht neu auf die grüne Wiese bauen und damit weitere wertvolle und immer knapper werdende Flächen in Österreich versiegeln, sondern Bestandsobjekte neu nutzen. Ein weiterer Trend ist der Mixed-Use von Immobilien", weiß Michael Rajtora. (red)
www.immobilienrendite.at
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