EHL-Analysen

Luxus treibt Geschäftsflächen, Vielfalt stärkt Büromarkt

Am Mittwoch stellte EHL ihre aktuellen Analysen zum Wiener Immobilienmarkt vor. Der "EHL-Büromarktbericht Wien Herbst 2025" und der "EHL-Geschäftsflächenbericht 2025/26" zeichnen ein insgesamt stabiles Bild, getragen von einer lebhaften Nachfrage in den Toplagen und einer wachsenden Dynamik in den wichtigsten Marktsegmenten. Das sind weitere die Ergebnisse.

Luxuslabels sorgen für stabile Nachfrage

Laut EHL verzeichnet die Wiener Innenstadt weiterhin eine hohe Nachfrage nach hochwertigen Geschäftsflächen. Besonders der Luxusbereich fungiert als Wachstumsmotor. "Motor dieser Sonderkonjunktur ist eindeutig der Luxusbereich", so Mario Schwaiger, Experte für Einzelhandelsimmobilien bei EHL Gewerbeimmobilien und ergänzt: "Insbesondere in Wien haben bereits ansässige Labels ihre Flächen erweitert, zudem konnten einige erfreuliche Markteintritte verzeichnet werden. Dazu trägt auch der touristische Erfolg Wiens wesentlich bei, der für steigende Passantenfrequenzen und vor allem für sehr kaufkräftige Kund:innen sorgt."

Mit rund 210.000 Quadratmetern Geschäftsfläche liegt die Wiener Innenstadt inzwischen nahezu gleichauf mit der traditionell führenden Mariahilfer Straße. Marken wie Louis Vuitton, Chanel, Hermès und Cartier haben ihre Präsenz ausgebaut, während Celine und Loewe 2025 neu auf den Markt kommen. "Die Präsenz der prestigeträchtigsten Marken der Welt ist ein starker Magnet für weitere internationale und heimische Einzelhändler", betont Schwaiger.

Nebenlagen mit steigenden Leerständen

Anders stellt sich laut der Analyse die Situation in den Nebenlagen dar. Dort führen Insolvenzen und eine restriktivere Filialpolitik zu steigenden Leerständen. "Neuanmietungen in nennenswertem Ausmaß gibt es fast nur von den Diskontern", so Schwaiger und fügt hinzu: "Aber da diese verstärkt in bessere Lagen drängen, hilft das den Nebenlagen auch nur bedingt." Vielfach müssten Eigentümer:innen entscheiden, ob sie in eine Qualitätsverbesserung investieren oder alternative Nutzungen suchen.

Auch regional zeigen sich deutliche Unterschiede: Während Salzburg und Linz sinkende Leerstandsraten melden, verzeichnen Graz und Innsbruck Zuwächse. Laut der "S+M Dokumentation – City Retail Österreich" sank die Leerstandsrate im Salzburger Zentrum auf durchschnittlich 3,1 Prozent (A-Lagen: 1,7 Prozent), in Linz auf drei Prozent. In Graz hingegen stieg sie in den A-Lagen auf 5,6 Prozent, in Innsbruck auf 5,4 Prozent.

Büromarkt mit überraschend hoher Vermietungsaktivität

Der "EHL-Büromarktbericht Wien Herbst 2025" bescheinigt der Bundeshauptstadt einen bemerkenswert robusten Büromarkt. Trotz konjunktureller Schwäche wurde im laufenden Jahr eine Vermietungsleistung von rund 170.000 Quadratmetern erreicht. Das ist ein Plus von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Zudem konnte EHL im dritten Quartal die größte Neuvermietung der vergangenen vier Jahre realisieren, ein deutliches Signal für die Marktbelebung. 

"Die außergewöhnlich hohe Vermietungsleistung im dritten Quartal unterstreicht die Robustheit des Wiener Büromarkts. Bezeichnend ist die Vielfalt der Nachfrage – vom kleinen Betrieb bis zum internationalen Konzern", erklärt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. Er betont zudem: "Unternehmen beginnen trotz der andauernden Widrigkeiten wieder längerfristig zu planen."

Auch Stefan Wernhart, Geschäftsführer der EHL Gewerbeimmobilien GmbH, hebt die Qualität des Standortes hervor: "Weiterhin sind jedoch qualitativ hochwertige Flächen und eine Verbesserung des Unternehmensstandorts für die Mitarbeiter:innen ganz klar der Treiber für Übersiedlungen. Dass jedoch sowohl Premiumflächen in Toplagen als auch kostenbewusste Zweitbezüge in guten Lagen stark nachgefragt werden, zeigt die Widerstandsfähigkeit des Marktes und die hohe Standortqualität Wiens."

Neue Projekte bringen Dynamik in den Markt

Mit einer Neuflächenproduktion von rund 132.000 Quadratmetern, einem Plus von 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr – erlebt der Markt neue Impulse. Besondere Aufmerksamkeit genießen Projekte wie das LeopoldQuartier Office nahe der Innenstadt, der Central Hub im Stadtentwicklungsgebiet TwentyOne, das Landmark-Building Vienna TwentyTwo beim Donau Zentrum, das revitalisierte "enna – the work-life building" sowie das architektonisch markante Carré Muthgasse.
Bis 2026 sollen zudem mit "DC2 – The Place 2 Work 2 Live 2 Be" Österreichs erster Büroturm mit integrierter Photovoltaik-Fassade entstehen.

Hier geht es zum vollständigen "EHL-Geschäftsflächenbericht 2025/26". Hier gibt es den vollständigen "EHL Büromarktbericht Wien Herbst 2025". 

www.ehl.at