Im Rahmen eines Pressegesprächs wurden die Ergebnisse des "Immobilien-Reports" für Niederösterreich vorgestellt. Die Präsentation der regionalen Immobilienstudien wurde von der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, Raiffeisen Research und Raiffeisen Immobilien übernommen. Die Analyse zeigt, dass Niederösterreich im Bundesländer-Vergleich ein günstiger Standort ist, und die Leistbarkeit von Wohneigentum hier weniger angespannt als anderswo ist.
Das erste Quartal gibt Anlass zur Zuversicht
Das Wohnbaukreditvolumen bei der Raiffeisen-Bankengruppe Niederösterreich-Wien ist bis Ende März 2025 um ein Prozent auf 200 Millionen Euro gestiegen (Vergleich zum 31. Dezember 2024). "Das Finanzierungsvolumen ist im ersten Quartal leicht gestiegen und wir sehen, dass das Interesse an Wohnimmobilien langsam zurückkehrt. Die niederösterreichischen Raiffeisenbanken wollen insbesondere junge Familien dabei unterstützen, sich Wohnraum zu schaffen", sagte Martin Hauer, Vorstandsdirektor der Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien, gegenüber LEADERSNET.
"Die steigende Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen zeigt, dass die Talsohle durchschritten ist", so Hauer weiter und ergänzt: "Gesunkene Zinsen und gestiegene Realeinkommen bei stabilen Immobilienpreisen führen zu einer leichten Entspannung bei der Leistbarkeit von Wohnraum."
Planbarkeit und Sicherheit
Das gesamte Finanzierungsvolumen der niederösterreichischen Raiffeisenbanken inklusive der Raiffeisenlandesbank Niederösterreich-Wien beträgt rund 14 Milliarden Euro (per 31. Dezember 2024). Damit ist die Gruppe eine der wichtigsten Wohnraumfinanzierer in Niederösterreich und Wien. Dabei werden laut eigenen Angaben knapp 55 Prozent (7,7 Milliarden Euro) in Form von Fixzinskrediten abgeschlossen. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das ein Plus von vier Prozent. Vor diesem Hintergrund sind mit fixen Zinsen auch die wesentlichen Kreditfaktoren Planbarkeit und Sicherheit gegeben, weil Kund:innen immer genau wissen, wie hoch die monatliche Belastung ist.
"Wir begrüßen das Auslaufen der KIM-Verordnung, weil wir in Einzelfällen damit mehr Flexibilität bieten können. Vor allem bei Jungfamilien rechnen wir mit einer verstärkten Nachfrage nach Wohnraumfinanzierungen und stehen unseren Kund:innen mit individuellen Lösungen zur Seite", so Hauer.
Talsohle durchschritten
Im vergangenen Jahr hat sich der Preisrückgang auf dem österreichischen Wohnimmobilienmarkt fortgesetzt, aber mit verminderter Geschwindigkeit. Im Verlauf des Vorjahres ist Wohneigentum in ganz Österreich um 1,1 Prozent billiger geworden, 2023 lag das Minus noch bei 2,3 Prozent. 2025 soll sich das ändern und die Zeit der sinkenden Immobilienpreise soll vorbei sein.
Im Speziellen sollen die gesunkenen Zinsen und die gestiegenen Einkommen eine Trendwende herbeiführen. Wohnimmobilienpreise dürften heuer wieder leicht zulegen. "Die EZB hat die Leitzinsen nach Erreichen des Zinsgipfels bereits um 1,75 Prozent gesenkt, wir rechnen bis zum Herbst mit zwei weiteren kleinen Zinsschritten. Insbesondere variable Kredite dürften daher noch etwas billiger werden", so Gunter Deuber, Chefanalyst von Raiffeisen Research und ergänzt: "Ein Krisenszenario ist am heimischen Immobilienmarkt ausgeblieben. Allerdings erlebte Österreich eine der schwersten Baurezessionen in Europa und aus historischer Sicht. Zusätzlicher neuer regulatorischer Gegenwind erscheint angesichts der schweren Baurezession und der zu geringen Bautätigkeit nicht angezeigt", sagt Deuber.
"Das sind eindeutige Signale, dass es eine Trendwende bei der derzeit schärfsten Wohnbauinvestitionsrezession in Europa gibt. Umso wichtiger ist es, die zarte Aufwärtsdynamik mit sinnvollen Rahmenbedingungen zu begleiten. Bei den Kreditzinsen gibt es noch etwas Spielraum nach unten", so der Chefanalyst von Raiffeisen Research, zu LEADERSNET.
Leistbarkeit als "Wettbewerbsvorteil"
Im vierten Quartal 2024 kostete ein Quadratmeter eines niederösterreichischen Einfamilienhauses rund 3.370 Euro. Weniger zahlen musste man nur in der Steiermark, in Kärnten und im Burgenland. Gleichzeitig haben Haushalte in Niederösterreich österreichweit fast die höchsten Einkommen. Die Leistbarkeit von Wohneigentum ist in Niederösterreich also weniger angespannt als andernorts. Ein Umstand, der den Preisrückgang seit Mitte 2022 begrenzt hat. Das niederösterreichische Einfamilienhaus ist in den letzten knapp zweieinhalb Jahren um 5,8 Prozent billiger geworden. (Vergleich: viertes Quartal 2024 gegenüber dritten Quartal 2022).
Niederösterreich ist jedoch nicht gleich Niederösterreich
Das Preisgefälle im größten Bundesland ist besonders groß. In Zwettl etwa war der Quadratmeter eines Einfamilienhauses Ende 2024 für 1.845 Euro zu haben, in Mödling musste mit 5.420 Euro fast dreimal so viel aufgewendet werden. In den letzten Jahren ist das große Preisgefälle innerhalb Niederösterreichs jedoch kleiner geworden. Preisgünstige Bezirke hatten angesichts niedrigerer Preise in Zeiten angespannter Leistbarkeit einen "Wettbewerbsvorteil".
"Die Stimmung verbessert sich. Wir schreiben zwar noch keinen Sommer, aber die Eiszeit am österreichischen Immobilienmarkt dürfte vorbei sein. Beim Preisniveau für Einfamilienhäuser sehen wir große Unterschiede und auch in Niederösterreich gibt es ein großes Preisgefälle. Kostet in Mödling ein Einfamilienhaus rund acht Jahreseinkommen (brutto) sind es in Gmünd nur vier Jahreseinkommen (brutto)", sagt Matthias Reith, Senior Ökonom für den österreichischen Wohnimmobilienmarkt bei Raiffeisen Research, gegenüber LEADERSNET. Mittel- bis langfristig gilt jedoch: "Das preisliche Gefälle auf dem niederösterreichischen Immobilienmarkt wird wieder größer werden", so Reith.
Denn schrumpfende Einwohnerzahlen wie in Gmünd, Waidhofen (Thaya & Ybbs) Zwettl oder Lilienfeld sprechen dort gegen dynamische Immobilienpreisanstiege. Anders in den Bezirken des Wiener "Speckgürtels", die auch in Zukunft wachsen werden. "Wohneigentum um die Bundeshauptstadt sollte also in Zukunft schneller teurer werden als Niederösterreich insgesamt", sagt Reith.
Nachfrage steigt wieder
Bei Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland sieht man den Immobilienmarkt in Niederösterreich auf dem Weg zur neuen, alten Normalität. Käufer:innen geben sich wieder mit kleineren Flächen zufrieden und sind verstärkt bereit, gebrauchte Objekte zu sanieren. Ihre Preisvorstellungen an die veränderten Rahmenbedingungen angepasst haben auch die Verkäufer:innen gebrauchter Immobilien.
Aufgrund steigender Baukosten blieben im Neubau-Segment die Preise allerdings auf hohem Niveau. Stark zugelegt hat die Nachfrage nach Mietwohnungen – ein positiver Impuls für Investmentimmobilien, die als Anlageform wieder attraktiver werden.
"Es braucht Immobilien, es braucht Wohnungen. Die Nachfragen sind hoch, jedoch die Umsetzung der Finanzierung war in der Vergangenheit oft ein Kraftakt. Die Wunschvorstellungen gehen zurück und Käufer:innen geben sich wieder mit kleineren Flächen zufrieden. Es wird erwartet, dass die Immobilie als Anlageform wieder zurückkehrt", sagt Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen Immobilien NÖ/Wien/Burgenland, gegenüber LEADERSNET.
Für 2025 zeigt sich Weinberger vorsichtig optimistisch: "Bereits im Februar und März verzeichneten wir ein leichtes Plus. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, vor allem im mittleren Preissegment von 300.000 Euro bis 400.000 Euro. Auch die Nachfrage nach Grundstücken zieht langsam wieder an."
LEADERSNET war bei der Pressekonferenz. Einen Eindruck können Sie sich hier machen.
www.raiffeisen.at/noew
www.raiffeisen-immobilien.at
www.rbinternational.com/research
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