"Es muss mit noch spitzerem Bleistift gerechnet werden"

| Julia Weninger 
| 13.07.2022

Christian Zehetner, geschäftsführender Gesellschafter von Adeqat, im Interview über die Entwicklung des Transaktionsvolumens, in welche Richtung sich der Immobilienmarkt entwickeln wird, wie das Unternehmen dafür sorgt, dass seine Kund:innen dem Markt voraus sind, und welche neuen Projekte sich in der Pipeline befinden. 

Adeqat ist als Makler für großvolumige Investments in Wohn- und Gewerbeimmobilien in Österreich sowie Deutschland, Ungarn und weiteren CEE-Ländern tätig und zählt private Investoren, Stiftungen und Family Offices als auch institutionelle Marktteilnehmer aus dem In- und Ausland zu seinen Kernkunden. Mit mehr als einer halben Milliarde Euro Transaktionsvolumen seit dem Jahr 2016 reiht sich das Unternehmen in die Riege der stärksten Investmentmakler in Österreich. LEADERSNET hat Christian Zehetner, geschäftsführender Gesellschafter von Adeqat, zum Interview gebeten.  

LEADERSNET: Was steckt hinter Adeqat? Wie kam es zu dem klingenden Namen?

Zehetner: Adeqat bedeutet für uns, verantwortungsvoll und achtsam sowie für alle Seiten transparent zu handeln, unseren Kund:innen und Partner:innen auf Augenhöhe zu begegnen und in angemessener Weise zu agieren – aber nicht um jeden Preis. Damit unsere Kunden dem Markt voraus sind, nehmen wir für sie sämtliche Hürden verlässlich und professionell. Ein gutes Bauchgefühl ist unser Ziel.

LEADERSNET: Sie sind als Makler für großvolumige Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Projektentwicklungen in Österreich sowie in Deutschland, Ungarn und weiteren CEE-Ländern tätig. Wie laufen die Geschäfte hierzulande?

Zehetner: Wir haben in den letzten Jahren verschiedenste Projekte erfolgreich vermarktet. Darunter waren Wohnneubauprojekte, Fachmarktzentren, Gewerbeprojekte sowie Grundstücke. Wir nehmen nach wie vor eine starke Dynamik am Markt wahr. Wohnimmobilien sind nach wie vor bei unseren Investoren gefragt. Auch in der Assetklasse Hotel ist die Nachfrage hoch, allerdings ist der Zugang ein anderer und die Investorentypen haben sich verändert. Die Ferienhotellerie wird von Investoren mit Argusaugen beobachtet, neue Marktteilnehmer habe sich hier aufgetan.
Aufgrund der hohen Baukosten merken wir wieder einen größeren Trend zu Bestandsimmobilien, wo es auch vermehrt zu Portfoliotransaktionen kommt. Das zeigt sich auch in unserer aktuellen Pipeline.

LEADERSNET: Stark wahrgenommen am Markt wurden Sie auch als Berater bei der Umsetzung von Hotelprojekten. Welche Schwerpunkte setzen Sie hier?

Zehetner: Hotels sind spannend und emotional. Wer versetzt sich nicht gerne in die Rolle des Gastes? Das tun wir auch bei Adeqat. Beginnend mit der Erstellung von Nutzungskonzepten und der Suche des richtigen Betreibers sowie der Sicherstellung investmentfähiger Vertragswerke garantieren wir den langfristigen wirtschaftlichen Erfolg eines Hotelinvestments. Wir legen also von Beginn an eine sehr gute Basis für einen erfolgreichen Verkauf, den wir natürlich auch begleiten.

LEADERSNET: Wie groß ist Ihr Transaktionsvolumen?

Zehetner: Unser Transaktionsvolumen seit der Gründung im Jahr 2016 beträgt aktuell rund 600 Millionen Euro. Pro Jahr vermitteln wir also ungefähr 100 Millionen Euro. Tendenz steigend.

LEADERSNET: Welche Märkte entwickeln sich am besten oder haben das größte Potenzial?

Zehetner: Das ist eine spannende Frage, da der Immobilienmarkt aufgrund von verschiedenen marktbeeinflussenden Faktoren stark im Wandel ist. Wohnen war lange Trend bei institutionellen Anlegern. Leistbare Wohnungen waren präpandemisch sehr gefragt. Die Nachfrage drückte stark auf die Rendite. Mutige sind frühzeitig in Logistik gegangen. In der Hotellerie merken wir, dass die Nachfrage seitens institutioneller Investoren für Stadthotels etwas zurückgegangen ist, dafür drängen neue Marktteilnehmer, wie Projektentwickler, die Hotels konvertieren möchten oder Private Equity Fonds, die eine opportunistischeren Zugang haben, auf den Markt. Die Aufmerksamkeit für die Ferienhotellerie ist sowohl bei Entwicklern als auch professionellen Investoren stark gestiegen. Das liegt an der wiederaufkeimenden Reiselust der Gäste und den im Vergleich zur Stadthotellerie höheren Zimmerraten in diesem Segment.

LEADERSNET: Private Investoren oder Bauträger? An wen richtet sich Ihr Angebot?

Zehetner: Unser Angebot ist sehr stark durch unser jahrzehntelang gewachsenes Netzwerk geprägt. Historisch war Adeqat häufig bei Transaktionen für Stiftungen und privaten Investoren als Vermittler und Berater tätig. Im Laufe der Zeit wurden die Projekte, mit deren Vermarktung wir beauftragt waren, auch für institutionelle Investoren immer interessanter. Demnach kann man sagen, dass wir hier durchaus beide Welten sehr intensiv betreuen.

LEADERSNET: Wie können Sie diese verschiedenen Zielgruppen in Einklang bringen?

Zehetner: Die Zielgruppen müssen nicht zwingenderweise in Einklang gebracht werden – die Heterogenität unserer Kunden sehen wir als Vorteil, da auch jede Immobilie einzigartig ist und wir somit die ganze Klaviatur von der Entwicklungsliegenschaft über Betreiberimmobilien bis zur innerstädtischen Trophy anbieten können – und das macht es auch für uns als Team spannend und abwechslungsreich.

LEADERSNET: Welche Hebel muss man ansetzen, um Investments zum Erfolg zu führen?

Zehetner: Unser Ziel ist das Perfect Match: der Moment, bei dem beide Parteien mit einem zufriedenen Gefühl auf die Transaktion zurückblicken. Wichtig dafür ist, umfassendes Wissen über die Bedürfnisse der Investoren. Neben der richtigen Lage sind auch die Entwicklungsmöglichkeiten, das Risiko, die Wertsteigerung und der Werterhalt für die Investoren ein wichtiges Entscheidungskriterium.

Sowohl der Abgeber als auch der Investor müssen einen spürbaren Mehrwert durch das Transaktionsmanagement haben. Eine lückenlose Recherche und eine umfassende Aufbereitung der prüfungsrelevanten Unterlagen sind hierfür unabdinglich.

Das fängt bei der Analyse des Standortes und bei der Einschätzung der Marktfähigkeit und der Potentialerkennung an. Maßgeschneiderte Verkaufsstrategien, anspruchsvolle Präsentationsunterlagen und ein transparentes Reporting sowie qualitätsgesicherte und abgestimmte Prozesse führen zum Erfolg.  

LEADERSNET: Auf welches Referenz-Projekt sind sie besonders stolz?

Zehetner: Wir konnten im letzten Jahr einige großartige Wohnprojekte, wie zum Beispiel das Leo 19, das CONDO 11 (beide in Wien), oder das Urban Oasis Living in Graz vermitteln. Der Run auf Grundstücke und Gewerbeobjekte, wie Fachmarktzentren war ebenso groß. In der Hotellerie konnten wir neben dem Hotel HoHo Wien – dem ersten Holzhochhaus der Welt - trotz herausfordernder Zeiten neue Hotelprojekte aufgleisen, von welchen wir Ihnen hoffentlich bald erzählen dürfen.

LEADERSNET: In welchen Bereichen hat sich Ihr Business in den vergangenen Jahren am meisten verändert und zu welchen Umbrüchen kam es durch Corona und den Ukraine Konflikt?

Zehetner: Durch die Corona-Pandemie hat in allen Assetklassen ein Überdenken des Status Quos sattgefunden. Die Immobilienbranche hat sich sehr rasch auf die neuen Gegebenheiten einstellen können und die Trends zur Digitalisierung und der technischen Aufrüstung von Immobilien beschleunigt.

Internationale politische Unruhen bis hin zu kriegerischen Handlungen sorgen für Unsicherheit und verstärken marktbeeinflussende Dynamiken, wie Versorgungsengengpässe, Baukostenentwicklung, Inflation und Zinslandschaft.  
Zugleich sind die Anforderungen vor dem Hintergrund der EU-Taxonomie gestiegen. Beim Ankauf von Grundstücken und der Kalkulation von Neubauprojekten muss mit noch spitzerem Bleistift gerechnet werden.

LEADERSNET: Welchen Einfluss hat die Nachhaltigkeit für Projektentwickler und Investoren?

Zehetner: Spätestens seit der EU-Taxonomie geht sowohl bei den Projektentwicklern als auch bei Banken, Versicherungen und Fonds kein Weg mehr an der Nachhaltigkeit vorbei. In Zukunft wird der Fokus verstärkt zu nachhaltigen Immobilienportfolios gehen. Dabei geht es insbesondere um Konversionsprojekte statt Neubauprojekte, weil die noch verfügbare Grundstücksfläche in Städten immer rarer wird. Eine klimaschonende Projektentwicklung bedeutet eine hohe CO2- und Ressourceneinsparung. Eine ganzheitliche Nachhaltigkeitsstrategie erfolgt über den gesamten Lebenszyklus, von der Planung über die Nutzung bis hin zur Verwertung.

Es werden in Zukunft neue intelligente Gebäudekonzepte notwendig sein, um die vorgegebenen Klimaziele zu erreichen und den Ausstieg auf fossilen Brennstoffen zu ermöglichen.

LEADERSNET: Gewerbe-, Wohn-, Industrie-, Hotellerie- oder Büroimmobilien. Welche Sparten werden sich in naher Zukunft besonders gut entwickeln?

Zehetner: Den Blick in die Glaskugel zählen wir nicht zu unseren Stärken. Was wir aber in der Vergangenheit gelernt haben, ist, dass disruptive Ereignisse vom Immobilienmarkt gut verkraftet worden sind. Es geht weniger um die Assetklasse an sich, sondern um eine gewisse Flexibilität sowohl innerhalb des Objektes als auch am Standort, um auf Veränderungen reagieren zu können.

LEADERSNET: Was raten Sie Anleger:innen in diesen unsicheren Zeiten?

Zehetner: Da gehen wir mit dem alten Sprichwort von Mark Twain: "Buy land they´re not making it anymore."

www.adeqat.at

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