Vor zwei Jahren hat der Oberste Gerichtshof (OGH) die Ungültigkeit von Wertsicherungsklauseln aufgrund eines Formfehlers festgestellt, wenn im Mietvertrag nicht ausdrücklich auf eine zweimonatige Sperrfrist betreffend möglicher Anhebungen von Mieten hingewiesen wurde. Diese Rechtsprechung definiert aber laut Expert:innen "nur" die allgemeine Unzulässigkeit der Klausel, nicht aber, wenn es um den Rückforderungsanspruch des:der einzelnen Mieters:in geht. Die Voraussetzungen seien jeweils im Einzelfall zu prüfen, wobei der Maßstab der Vertragsauslegung ein anderer sei. Nach dem jüngsten Urteil des Verfassungsgerichtshofes (VfGH) hat sich daran nichts geändert und der Druck auf die Politik wächst. Die möglichen Rückzahlungen an Mieter:innen machen die gesamte Immobilienbranche nervös.
Vor diesem Hintergrund warnt die Immobilienbranche rund um den Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) vor Unsicherheiten und drängt auf eine Lösung. Die Regierung verspricht, zu handeln.
Regierung arbeitet an Änderungen
Zum Amtsantritt hat die neue Bundesregierung bereits Änderungen bei der Mieten-Wertsicherung versprochen. Andreas Babler, Vizekanzler und Bundesminister für Wohnen, Kunst, Kultur, Medien und Sport, will in Zusammenarbeit mit der Justizministerin Anna Sporrer (beide SPÖ) und den Koalitionspartnern ÖVP und NEOS bis zum Herbst eine Lösung finden.
In einer Fragestunde kurz vor der parlamentarischen Sommerpause im Nationalrat verwies der Vizekanzler darauf, dass sein Ressort gemeinsam mit dem Justizministerium mit Hochdruck an einer Lösung arbeite. "Ziel sei eine Beschlussfassung im Herbst, damit die Mietpreisbremse bereits im kommenden Jahr volle Wirksamkeit entfaltet", hieß es aus dem Büro von Babler gegenüber der Presse. Details zu den geplanten Reparaturen am Gesetz soll es laut Medienberichten noch keine konkreten geben. Aus dem Ministerium von Babler hieß es: "Für die Vergangenheit werden wir die Verjährungsfristen für Mietzinsrückforderungen neu regeln." Vor diesem Hintergrund soll ein sozialer und fairer Ausgleich im Interesse der Mieter:innen, aber auch Planungssicherheit für Vermieter:innen geschaffen werden."
Immobilienwirtschaft fordert Lösung
Laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) sind aber eine Reihe von wichtigen Einzelfragen offen, die der OGH in Individualprozessen zu beurteilen hat, so ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel. Vor allem stellt sich die Frage nach der Verjährungsfrist – sind es drei oder 30 Jahre –, für die eine allenfalls ungültig vereinbarte Wertsicherung zurückbezahlt werden muss. Die wirtschaftlichen Auswirkungen bei einem Worst-Case-Szenario sind laut ÖVI mehr als bedrohlich:
- Die Mietzinse (eventuell sogar noch aus Schilling-Zeiten!) würden dauerhaft eingefroren, die Erträge massiv geschmälert.
- Das Vertrauen in den Immobilienstandort Österreich für Investitionen wurde bereits deutlich beschädigt. Dringend notwendige Wohnbauprojekte in Ballungszentren liegen auf Eis.
- Für thermische Sanierungen und Dekarbonisierungsmaßnahmen fehlt das nötige Kapital.
- Der Beleihungswert der betroffenen Immobilien wird maßgeblich reduziert und verhindert etwa die Aufnahme von Sanierungsdarlehen.
- Auch die Immobilienbewertungen in den Bilanzen von institutionellen Investoren, wie etwa Banken und Versicherungen, sind mit einer massiven Abwertung zu kalkulieren.
Dass die Bundesregierung nun endlich die im Regierungsprogramm etwas vage formulierte Klarstellung gesetzlich angehen will, sei zu begrüßen, aber es müsse nun gehandelt werden. Für den Wirtschaftsstandort und die Wohnungssuchenden wäre jegliche weitere Untätigkeit ein Danaergeschenk, so Anton Holzapfel abschließend.
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