Am Dienstag hat die EHL rund um Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting, ihren aktuellen Immobilieninvestmentmarkt-Bericht veröffentlicht. Das sind die Ergebnisse.
Erste Anzeichen einer Stabilisierung
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt stand im zweiten Quartal 2025 weiterhin unter Druck. Gründe dafür waren die anhaltende Insolvenzwelle und das fehlende Wirtschaftswachstum. Gleichzeitig sind erste Anzeichen einer Stabilisierung sichtbar, auch wenn die kommenden Monate voraussichtlich schwierig bleiben. Das Transaktionsvolumen konnte gegenüber dem Vorquartal deutlich gesteigert werden. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr Abschlüsse im Wert von 1,16 Milliarden Euro erzielt, womit das Vorjahresniveau leicht übertroffen wurde. Noch ist das keine Trendwende, doch die wachsende Zahl an Prüfprozessen zeigt ein zunehmendes Investoreninteresse, so die Ergebnisse. Hemmend wirkt weiterhin die restriktive Kreditvergabe der Banken. Auch alternative Modelle wie Mezzaninfinanzierungen oder private Kreditfonds können diese Lücke nicht schließen. Belastend wirkt zudem die schwache Konjunktur in Deutschland sowie das enge Staatsbudget in Österreich. Positiv bewertet wird hingegen die Einigung im Zollstreit zwischen der Europäischen Union und den Vereinigten Staaten, die Unternehmen mehr Planungssicherheit bringen soll. Der Ukraine-Krieg sorgt allerdings weiterhin für Unsicherheit.
Für den Herbst werden keine weiteren Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank erwartet, da die Inflation in Österreich wieder über zwei Prozent liegt. Wahrscheinlich ist jedoch, dass die bisherigen Zinsschritte stärker in der Wirtschaft spürbar werden. Hinzu kommt ein Anstieg der Kapitalmarktsätze, insbesondere beim für die Immobilienbranche zentralen zehnjährigen Swap Satz, der seit Jahresbeginn um etwa einen halben Prozentpunkt zugelegt hat. Gleichzeitig ist die Bautätigkeit nahezu zum Stillstand gekommen. Diese Knappheit lässt in manchen Teilbereichen die Mieten steigen, was als erstes Signal für künftige Investitionen gewertet werden kann. Mit einer spürbaren Erholung rechnen Marktbeobachter:innen allerdings erst 2026. Investor:innen konzentrieren sich derzeit vor allem auf Objekte mit stabilem Cashflow. Daneben steigt das Interesse an Immobilien mit Potenzial für Mietsteigerungen. Weil sich die Preisvorstellungen von Käufer:innen und Verkäufer:innen annähern, dürfte die Zahl der Transaktionen langsam wachsen. Problematisch bleiben hingegen Liegenschaften mit Leerständen oder drohenden Mietausfällen, die weiterhin deutliche Preisabschläge verzeichnen.
Entwicklung der Assetklassen
Im Bürosegment fehlte es im zweiten Quartal an hochwertigen Core Objekten. Entsprechend gering war das Transaktionsvolumen. Gefragt sind Bestandsliegenschaften im Wert zwischen 20 und 50 Millionen Euro, die sich in guten Lagen befinden, stabil vermietet sind und ESG-Kriterien erfüllen. Neue Projekte sind kaum in der Pipeline, und Eigentümer:innen hochwertiger Bürogebäude warten ab, weil die Preise noch nicht wieder das Niveau von vor 2022 erreicht haben.
Wohnimmobilien bleiben die dominierende Anlageklasse. Sie machten im ersten Halbjahr 2025 rund 57 Prozent des Volumens aus und lagen im zweiten Quartal sogar bei 68 Prozent. Besonders in Wien ist das Interesse an Bestandsobjekten hoch. Forward Deals spielen derzeit keine Rolle, da sich die Bautätigkeit auch im Wohnbereich stark reduziert hat. Viele Neubauten sind für Eigennutzer:innen vorgesehen, sodass das Angebot an Mietobjekten knapper wird.
Das Logistiksegment blieb mit einem Anteil von rund sieben Prozent im Halbjahr hinter den Erwartungen, was auch mit der schwachen Wirtschaft zusammenhängt. Deutlich besser entwickelt sich die Sparte Hospitality mit Hotels, Serviced Apartments und Studentenwohnungen. Trotz noch verhaltener Zahlen sind zahlreiche Deals in Vorbereitung. Nach den schwierigen Pandemiejahren ist in diesem Bereich ein spürbarer Aufschwung zu erkennen. Auch der Einzelhandel zeigt erste Bewegung. Insbesondere bei Fachmarktzentren und Nahversorgungsimmobilien werden viele Transaktionen vorbereitet, die bis Jahresende zu Abschlüssen führen dürften.
Investor:innen im Überblick
Das Marktgeschehen wurde weiterhin von österreichischen Investor:innen geprägt, die rund 70 Prozent des Transaktionsvolumens stellten. Den größten Anteil hatten private Käufer:innen, vor allem Family-Offices und Stiftungen. Zunehmendes Interesse kommt von internationalen Investor:innen, die vor allem großvolumige Objekte ins Visier nehmen. Es ist damit zu rechnen, dass ausländische Käufer:innen im weiteren Jahresverlauf stärker auftreten.
Bei den Spitzenrenditen zeigte sich im zweiten Quartal ein weitgehend stabiles Bild. Leichte Rückgänge waren im Wohn und im Einzelhandelsbereich zu beobachten. Risikobehaftete Immobilien sind nach wie vor schwer zu platzieren und nur mit hohen Preisabschlägen verkäuflich. Das Zinsumfeld hat sich inzwischen auf einem moderaten Niveau eingependelt. Sollte die wirtschaftliche Dynamik anziehen, könnten die Renditen mittelfristig leicht zurückgehen. Erste Hinweise darauf lassen sich bereits an einzelnen Transaktionen erkennen.
Positiver Ausblick
Für die zweite Jahreshälfte überwiegt ein vorsichtig positiver Ausblick. Die wachsende Zahl an vorbereiteten Deals deutet auf eine Belebung nach der Sommerpause hin. Investor:innen sind wieder verstärkt zu Käufen bereit, wenn die Preise attraktiv sind und stabile Cashflows winken. Gleichwohl bleibt das Marktumfeld angesichts der Insolvenzwelle schwierig. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, ob die Politik Maßnahmen setzt, die die wirtschaftliche Dynamik fördern, und ob Eingriffe in die Preisbildung vermieden werden. Insgesamt befindet sich der Immobilieninvestmentmarkt in Österreich in einer Phase des Umbruchs, zeigt jedoch zunehmend Signale einer bevorstehenden Erholung. Wer auf steigende Mieten setzt, sollte nicht zu lange mit einem Einstieg warten.
www.ehl.at
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