Der österreichische Immobilienmarkt verzeichnete im Jahr 2025 eine signifikante Trendwende. Nach zwei Jahren mit sinkenden Notierungen begannen die Preise für Wohnimmobilien in der zweiten Jahreshälfte wieder zu steigen. Dennoch habe sich laut einer Analyse der Bank Austria die Leistbarkeit von Wohneigentum das dritte Jahr in Folge verbessert. Grund hierfür sei primär der Anstieg der Nettoeinkommen um über 3,5 Prozent, der das Preiswachstum von 2,6 Prozent bei Immobilien überkompensiert habe.
Trendwende bei den Preisen
Nach einem kumulierten Rückgang von 3,2 Prozent in den Jahren 2023 und 2024 kostete eine Eigentumswohnung 2025 im bundesweiten Schnitt rund 4.100 Euro pro Quadratmeter, während Einfamilienhäuser bei knapp 2.800 Euro pro Quadratmeter lagen. UniCredit Bank Austria Chefökonom Stefan Bruckbauer hält fest: "Nach zwei Jahren mit sinkenden Wohnimmobilienpreisen um insgesamt mehr als drei Prozent kam es 2025 zur Trendwende", und ergänzt, dass sich die Leistbarkeit gemessen am Verhältnis der Nettoeinkommen zu den Immobilienpreisen seit 2022 um mehr als ein Fünftel erhöht habe.
Trotz dieser kurzfristig positiven Entwicklung zeichnet Ökonom Walter Pudschedl im langfristigen Vergleich ein skeptischeres Bild. Seit 2010 haben sich die Immobilienpreise in Österreich mehr als verdoppelt (plus 116 Prozent), während die Nettoeinkommen im selben Zeitraum lediglich um 73 Prozent zulegten. Dies habe dazu geführt, dass ein durchschnittliches Jahreseinkommen heute real rund 25 Prozent weniger Wohnraum finanziere als noch vor fünfzehn Jahren.
Regionale Disparitäten: Burgenland vs. Wien
Laut der Analyse gibt es eine massive regionale Spreizung der Leistbarkeit, die primär auf die Preisunterschiede der Immobilien zurückzuführen sei, da die Einkommensunterschiede innerhalb Österreichs vergleichsweise gering ausfallen. Den Spitzenplatz in der Leistbarkeit nimmt demnach das Burgenland ein: Hier erreicht das Jahresnettoeinkommen 106,5 Prozent des Bundesdurchschnitts, während die Immobilienpreise mit 65,1 Prozent (Einfamilienhäuser) bzw. 47,6 Prozent (Eigentumswohnungen) weit unter dem Schnitt liegen. Laut Pudschedl müssen dort für 100 Quadratmeter Wohnfläche eines Einfamilienhauses im Durchschnitt lediglich 5,2 Jahresnettoeinkommen aufgewendet werden.
Das gegenteilige Extrem stelle die Bundeshauptstadt Wien dar. Mit einem Nettoeinkommen von 96,5 Prozent des Österreichdurchschnitts konfrontiert die Stadt Käufer:innen mit Preisen, die bei Häusern 198 Prozent und bei Wohnungen 123 Prozent des bundesweiten Mittels betragen. Dies führe dazu, dass in Wien für 100 Quadratmeter eines Hauses sogar 17,4 lokale Jahresnettoeinkommen benötigt werden. Das nominal höchste Einkommensniveau wurde 2025 in Niederösterreich mit knapp unter 35.000 Euro registriert.
Besonderes Augenmerk verdiene die langfristige Entwicklung in den westlichen Bundesländern. Zwar habe sich in Vorarlberg, Salzburg, Tirol und Wien die Leistbarkeit in den letzten drei Jahren durch einen Rückgang von jeweils mehr als vier notwendigen Jahresgehältern pro 100 Quadratmeter spürbar entspannt, doch bleibe das Niveau im Vergleich zu 2010 kritisch. Laut der Analyse sticht insbesondere Tirol negativ hervor: Für den Erwerb eines Einfamilienhauses (100 Quadratmeter) sind dort aktuell mehr als fünf Jahresgehälter mehr erforderlich als noch im Jahr 2010. Im österreichischen Durchschnitt betrug dieser Anstieg lediglich 1,1 Jahreseinkommen.
Pudschedl merkt zudem an, dass die Ergebnisse für das Stadtbundesland Wien nur bedingt mit den Flächenbundesländern vergleichbar seien. Auch innerhalb der Länder bestehen signifikante Unterschiede zwischen ländlichen Regionen und Ballungszentren wie Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck, die in den Durchschnittswerten der Bundesländer oft nivelliert werden.
Mietmarkt unter Druck
Während Eigentum leistbarer geworden sei, habe sich die Situation am Mietmarkt verschärft. Die Mieten stiegen demnach in den vergangenen drei Jahren im Schnitt um 20 Prozent und damit deutlich stärker als die Immobilienpreise. Laut Pudschedl habe die verringerte Leistbarkeit von Eigentum für breite Bevölkerungsgruppen die Nachfrage nach Mietobjekten erhöht, was künftig weitere Steigerungen über der Inflationsrate auslösen dürfte.
Inflation treibt Preise weiter
Für die Jahre 2026 und 2027 prognostizieren die Bank Austria-Ökonomen einen weiteren Anstieg der Immobilienpreise auf dem Niveau der allgemeinen Inflation zwischen zwei und drei Prozent. Getrieben werde diese Entwicklung durch steigende Material- und Lohnkosten infolge des Iran-Konflikts sowie ein knappes Angebot aufgrund rückläufiger Baubewilligungen. Bruckbauer geht davon aus, dass die Finanzierungsbedingungen trotz potenzieller Leitzinsanhebungen günstig bleiben und der Erwerb von Wohneigentum auch als Anlageform attraktiv bleibe, da die hohe Mietpreisdynamik ansprechende Renditen verspreche.
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