Zum ersten Mal präsentierte Arnold Immobilien eine Marktanalyse des Wiener Altbau-Zinshausmarktes. Die Analyse umfasst die Periode von Jänner bis April und wird, um die aktuelle Marktlage zeitnah abzubilden, dreimal jährlich erscheinen.
Massive Disparitäten
Die Ergebnisse der Untersuchung verdeutlichen, dass der Markt im Moment von massiven Disparitäten sowohl in qualitativer als auch geografischer Hinsicht geprägt ist. "Die Transaktionsvolumina von bereits entwickelten Zinshäusern liegen aufgrund attraktiver Preisniveaus und steigender Mieteinnahmen wieder deutlich über dem Vorjahr. Eine ähnlich positive Entwicklung verzeichnen die inneren Bezirke. Weiterhin schwach performen hingegen Zinshäuser mit Sanierungs- und Ausbaupotenzial sowie generell durchschnittliche Lagen", sagt Markus Arnold, CEO und Eigentümer von Arnold Immobilien.
Investmentvolumen weiter rückläufig
In den ersten vier Monaten 2024 wurden in Wien 52 Transaktionen von Altbau-Zinshäusern bzw. Zinshausanteilen (≥ 25 Prozent) mit einem Gesamtvolumen von rund 307 Millionen Euro registriert. „Somit war das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit – 8 Prozent weiter rückläufig", so Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Immobilien.
Transaktionsmarkt für entwickelte Zinshäuser
Vor zwei Jahren entfielen 65 Prozent der Transaktionen auf Zinshäuser mit Entwicklungspotenzial – 2024 waren es dann nur noch 30 Prozent des Transaktionsvolumens. Was im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum einen Rückgang des Investmentvolumens von 50 Prozent bedeutet.
Die restriktivere Kreditvergabe in Kombination mit gestiegenen Finanzierungskosten sowie dem Rückgang bei der Anzahl der Eigentumswohnungstransaktionen führte zur aktuellen Zurückhaltung von Zinshausentwickler:innen beim Ankauf von neuen Projekten. Die genannten Faktoren brachten das klassische Geschäftsmodell von Zinshausentwickler:innen in den vergangenen zwei Jahren zunehmend unter Druck.
Bei bereits entwickelten Altbau-Zinshäusern zeigte sich die Transaktionsaktivität insgesamt deutlich stabiler, die im ersten Jahresdrittel 2024 rund 70 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Aufgrund der Transaktionen von einigen gewerblich genutzten Zinshäusern in Wiener Bestlagen, lag das Volumen von bereits entwickelten Zinshäusern bereits 51 Prozent über demselben Zeitraum des Jahres 2023 sowie 43 Prozent gegenüber 2022.
Auch das Transaktionsvolumen von entwickelten Zinshäusern mit Hauptnutzungsart Wohnen fällt laut der Marktanalyse positiv aus. Dabei wird im untersuchten Zeitraum Jänner bis April 2024 im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 15 Prozent verzeichnet.
Wohnlagen Übersicht – Zinshausmarkt Altbau Wien 01-04 2024 © Arnold Immobilien
Innere Bezirke legen zu
Die aktuellen Daten zeigen für die inneren Bezirke eine deutlich gesteigerte Marktdynamik, während das Transaktionsvolumen in den gürtelnahen Zinshauslagen (die Bezirke 12,14 - 17, 20) und den Flächenbezirken (10 - 11, 21 - 23) im ersten Jahresdrittel mit - 46 Prozent bzw. - 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals signifikant zurückging. Das Investmentvolumen stieg hier auf rund 149 Millionen Euro, was einer Steigerung von 50 Prozent zu 2023 entspricht.
Zinshaus Kaufpreise weiter rückläufig
Der langjährige Vergleich des AI-Kaufpreisindex veranschaulicht den Preisrückgang bei Wiener Zinshäusern seit 2022. Dabei zeigten sich die „inneren und gehobenen Wohnbezirke" (Bezirke 2 - 9, 13, 18, 19) 2024 mit 107 Punkten (H1 2018=100) etwas preisstabiler als die „aufstrebenden Wohnbezirke und Flächenbezirke" (Bezirke 10 - 12, 14 -17, 20 - 23) mit 98 Punkten. Wiener Zinshäuser liegen grundsätzlich damit im Moment etwa auf dem Preisniveau von 2018.
Gebremste Rückgänge der Median Preise
Der Median Kaufpreis von Altbau-Zinshäusern mit der Hauptnutzungsart Wohnen lag in den inneren Wiener Bezirken im ersten Jahresdrittel bei 3476 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Bandbreite zwischen Zinshäusern mit Sanierungs- und Entwicklungspotenzial mit einem hohen Anteil an Altmietverträgen (25. Perzentil: 2790 Euro pro Quadratmeter) und entwickelten Zinshäusern mit guter Ertragsstruktur (75. Perzentil: 4349 Euro/Quadratmeter) deutet allerdings auf eine weiterhin heraufordernde Preisfindung hin. In den inneren Bezirken zeigt der Vergleich der aktuellen Median Preise zum ersten Halbjahr 2023 mit -12 Prozent einen merklich geringeren Rückgang des Preisniveaus als im Vorjahr. (Halbjahr1 2022 vs. Halbjahr1 2023: -28 Prozent).
Preisrückgänge in gürtelnahen Zinshauslagen und Flächenbezirken
In den aufstrebenden Zinshausanlagen Bezirke 12, 14-17, 20 sind die Median Kaufpreise im ersten Jahresdrittel verglichen mit dem ersten Halbjahr 2023 um 32 Prozent auf 2134 Euro pro Quadratmeter gesunken (25. Perzentil: 1871 Euro/Quadratmeter; 75. Perzentil: 2386 Euro/Quadratmeter).
Ein weiterer Indikator für die aktuell schwächelnde Nachfrage in den gürtelnahen Außenbezirken ist die sehr geringe Anzahl an Transaktionen im Jahr 2024.
Renditen für Altbau-Zinshäuser auf Rekordniveau
Die Renditen sind 2024 weiter angestiegen. Die Kombination aus Preisrückgängen und den für Zinshäuser in der Vergangenheit eher unüblichen deutlichen Mietsteigerungen auf Basis der Indexierung der Richtwerte und Bestandsmieten haben dazu geführt. Die Durchschnittsrendite für Altbau-Zinshäuser liegt in den inneren Bezirken mit einem Anteil an Altmietverträgen ≤ 25 Prozent bei rund 3,10 Prozent. Aufgrund der großen strukturellen Unterschiede zwischen den einzelnen Zinshäusern und Lagen ergibt sich innerhalb der inneren Bezirke eine sehr große Bandbreite, die zwischen 2,30 Prozent und 3,85 Prozent liegt. In den Bezirke 12, 14-17 und 20 beträgt die Durchschnittsrendite rund 3,75 Prozent bei einer Bandbreite von 2,90 Prozent bis 4,60 Prozent.
Positive Impulse erwartet
Die gestiegene Nachfrage und die aktuellen Markdaten, die Arnold Immobilien verzeichnet hat, sollen verdeutlichen, dass für viele Investor:innen der richtige Zeitpunkt gekommen ist, um das angepasste Preisniveau für vermehrte Ankäufe in den bevorzugten Zinshauslagen Wiens zu nutzen.
Das Unternehmen geht für das zweite Halbjahr 2024 von einer weiteren Steigerung der Nachfrage am Altbau-Zinshausmarkt in Wien aus.Weitere Zinssenkungen, die sich das Immobilienunternehmen erwartet, sollten die Finanzierungskonditionen für Zinshausinvestoren und damit die Gesamtkalkulation von Ankäufen im Laufe des Jahres positiv beeinflussen. Die verstärkte Umsetzung von bisher aufgeschobenen Kaufentscheidungen von Eigentumswohnungskäufer:innen auf Basis des sinkenden Zinsniveaus und steigender Mieten, in Verbindung mit mittlerweile sehr attraktiven Kaufpreisen von Zinshäusern mit Sanierungs- und Entwicklungspotenzial, könnten wieder positivere Voraussetzungen für das wichtige Käufersegment Zinshaus Entwickler:innen schaffen.
www.arnold.investments
>
Kommentar veröffentlichen