Der Wiener Büromarkt hat im Jahr 2025 ein außergewöhnlich starkes Ergebnis erzielt. Insgesamt wurden laut dem aktuellen Büro-Marktbericht von Otto Immobilien rund 201.500 Quadratmeter Bürofläche vermietet. Damit liegt der Wert um 39 Prozent über dem Vorjahr und erreicht den zweithöchsten Jahresstand seit Beginn der Vienna Research Forum (VRF)-Aufzeichnungen im Jahr 2016.
Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, verweist auf eine Belebung in mehreren Bereichen, betont jedoch die Bedeutung einzelner großer Abschlüsse. "In allen Segmenten gab es eine deutliche Belebung der Vermietungsleistung. Ein genauerer Blick hinter die Zahlen zeigt, dass einige wenige Großabschlüsse einen wesentlichen Teil dazu beigetragen haben", sagte Otto.
Gleichzeitig sei für viele Unternehmen die Entscheidung zwischen Standorttreue und Umzug stärker in den Vordergrund gerückt: "Viele Interessent:innen verbleiben letztlich in ihren Bestandsflächen. "Stay vs. Go' ist eine strategische Grundfrage, die sich immer mehr Unternehmen stellen", so Otto.
Fertigstellungsvolumen inklusive Vermietungen © Otto Immobilien
Großvermietungen prägen das Marktbild
Ein wesentlicher Teil der Vermietungsleistung entfiel 2025 auf wenige sehr große Anmietungen. Drei Abschlüsse lagen jeweils über 10.000 Quadratmeter – in den drei Jahren davor gab es laut Bericht keinen einzigen Deal dieser Größenordnung. Insgesamt machten diese Großvermietungen rund ein Viertel der gesamten Vermietungsleistung aus. Auch im vierten Quartal war der Markt deutlich aktiver: Die Vermietungsleistung lag bei 54.056 Quadratmetern und damit um 40 Prozent über dem Vergleichsquartal 2024. Der Großteil davon entfiel auf moderne Büroflächen nach VRF-Standard.
Martin Denner, Research-Leiter von Otto Immobilien, sieht in den Zahlen weniger einen plötzlichen Nachfrageschub, sondern vor allem das Nachholen früherer Entscheidungen. "Die Marktdaten spiegeln weniger eine plötzliche Nachfragewelle wider, sondern vielmehr den Abschluss aufgeschobener Entscheidungen", erklärt Denner. Laut Denner hätten Unternehmen teilweise auch Kompromisse akzeptiert: "Unternehmen, die ihren Flächenbedarf nicht weiter hinauszögern konnten, haben Kompromisse in Kauf genommen und Anmietungen realisiert, auch wenn diese nicht in allen Punkten ihren ursprünglichen Anforderungen entsprachen."
Neubau bleibt begrenzt, Pipeline zeigt Rückgang
Trotz des gestiegenen Flächenumsatzes bleibt das Angebot am Markt laut Otto Immobilien angespannt. Das Fertigstellungsvolumen lag im Jahr 2025 bei lediglich 73.400 Quadratmetern. Für 2026 wird zwar ein moderater Anstieg auf 90.850 Quadratmeter erwartet, doch für 2027 prognostiziert der Bericht einen deutlichen Rückgang auf knapp 31.500 Quadratmeter. Erst ab 2028 seien wieder Projekte in Vorbereitung, die in Summe ein Volumen von rund 100.000 Quadratmetern erreichen.
Die neuen Flächen verteilen sich auf insgesamt acht Projekte in Wien, wobei etwa die Hälfte nördlich der Donau in den Bezirken 21 und 22 entsteht. Genannt werden dabei unter anderem Bauteile des Projekts Vienna Twentytwo sowie der DC-Tower 2 in der Donaucity. Auch im Submarkt Erdberg (St. Marx) kommen weitere Projekte neu auf den Markt. Der Bestand moderner Büroflächen in Wien liegt aktuell bei rund 5,9 Millionen Quadratmetern, wobei rund 46 Prozent auf Klasse-A-Flächen und rund 47 Prozent auf Klasse-B-Flächen entfallen.
Leerstand steigt, doch hochwertige Flächen bleiben knapp
Die Leerstandsquote erhöhte sich 2025 auf 4,6 Prozent und erreichte damit den höchsten Stand der vergangenen vier Jahre. Allerdings bedeutet dieser Anstieg laut Bericht nicht automatisch eine Entspannung am Markt. Ein Teil der freien Flächen entspreche nicht den Anforderungen vieler Nutzer:innen, etwa in Bezug auf Lage, Anbindung oder Preis-Leistung.
Barbara Linder, Teamleiterin Büroflächen bei Otto Immobilien, sieht weiterhin einen klaren Engpass im Premiumsegment. "Der Markt wirkt auf den ersten Blick widersprüchlich, es gibt steigenden Leerstand bei gleichzeitigem Nachfragedruck auf hochwertige Flächen. Für moderne, gut angebundene Büroflächen in etablierten Clustern besteht weiterhin ein klarer Nachfrageüberhang", sagt Linder.
Büromieten Frühjahr 2026 © Otto Immobilien
Mietpreise steigen weiter, ESG wird zum Schlüsselfaktor
Im Jahr 2025 kam es in allen Lagen zu Mietpreissteigerungen, so Expert:innen von Otto Immobilien. Besonders die Einstiegspreise für moderne Erstbezugsflächen seien in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen. Neubauprojekte bewegen sich demnach durchgehend auf hohem Mietniveau, was mit Baukosten, Ausstattung und der Umsetzung von ESG-Kriterien zusammenhängt.
Gleichzeitig entstehe ein Teil der neuen Flächen nicht in etablierten Büroclustern und teilweise ohne direkte Anbindung an hochrangige öffentliche Verkehrsinfrastruktur. Linder betont, wofür Unternehmen weiterhin bereit sind, höhere Mieten zu zahlen: "Es zeigt sich sehr klar, wofür Unternehmen bereit sind, hohe Mieten zu akzeptieren", so Linder und ergänzt: "Für erstklassige Büroflächen in Top-Lagen mit entsprechender Qualität und ESG-Konformität besteht weiterhin Zahlungsbereitschaft. Lage und Qualität bleiben damit die entscheidenden Faktoren, die auch höhere Mietansätze rechtfertigen."
Für das Jahr 2026 rechnet Otto Immobilien daher weiterhin mit steigenden Mieten, vor allem bei hochwertigen Flächen in etablierten Lagen.
Ausblick 2026: Markt bleibt anspruchsvoll
Für 2026 erwartet Otto Immobilien ein weiterhin differenziertes Bild. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen, politische Unsicherheiten und Budgetrestriktionen wirken weiterhin auf die Nachfrage. Gleichzeitig gewinnen Vertragsverlängerungen an Bedeutung, während Unternehmen stärker prüfen, ob der bestehende Standort optimiert werden kann oder ein Umzug sinnvoll ist. Für aktiv suchende Nutzer:innen könnten sich durch steigenden Druck bei Neubauprojekten trotzdem bessere Verhandlungsmöglichkeiten ergeben, etwa bei Konditionen und Incentives. Qualität, Lage und ESG-Konformität bleiben dabei laut Bericht zentrale Kriterien.
"Der Wiener Büromarkt ist komplexer geworden. Umso wichtiger sind fundierte Marktkenntnisse und strategische Beratung, die bei uns mittlerweile zusätzlich zur Maklertätigkeit sehr stark angefordert wird", sagt Eugen Otto und fügt abschließend hinzu: "Gerade in dieser Phase zeigt sich, wie wertvoll eine realistische Einordnung und professionelle Begleitung für alle Marktteilnehmer:innen ist."
www.otto.at
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