Vor Kurzem hat EHL seine "EHL-Vorschau Immobilienmarkt 2026: Geschäftsflächen" vorgestellt. Diese zeigt, dass der Markt für Einzelhandelsimmobilien von tiefgreifenden strukturellen Veränderungen geprägt ist. Der stationäre Handel verliert demnach dabei nicht an Relevanz, sondern befindet sich in einer Phase der Neuausrichtung. Zentrale Faktoren dieser Entwicklung sind laut den Expert:innen von EHL eine stärkere Qualitätsorientierung, flexible Konzepte und ein wachsender Fokus auf Erlebnisangebote (LEADERSNET berichtete).
Nun folgten mit der "EHL-Vorschau Immobilienmarkt 2026: Wohnen" und der "EHL-Vorschau Immobilienmarkt 2026: Investment" die nächsten Berichte. Das sind die Ergebnisse.
Neubau in Wien fällt unter 10.000 Wohnungen
Der Wiener Wohnungsmarkt war 2025 laut EHL von einer deutlichen Angebotsknappheit geprägt. Erstmals seit fast einem Jahrzehnt lag die Zahl der neu errichteten Wohnungen unter der Marke von 10.000 Einheiten. Insgesamt wurden 9.688 Wohnungen fertiggestellt. Das entspricht einem Rückgang von 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Vergleich zu 2023 liegt das Minus sogar bei 32 Prozent.
Fertigungszahlen in Wien © EHL
Besonders starke Einbußen im freifinanzierten Mietsegment
Auffällig ist vor allem die Entwicklung im Mietbereich. Bei den neu errichteten freifinanzierten Mietwohnungen kam es im vergangenen Jahr zu einem massiven Rückgang: Mit 2.087 Einheiten hat sich das Angebot nahezu halbiert. Auch bei geförderten Mietwohnungen wurde ein Rückgang registriert. Hier fiel dieser mit knapp 20 Prozent auf 2.894 Einheiten zwar weniger stark aus, dennoch rechnet EHL in den nächsten zwei Jahren erneut mit einer weiteren Verknappung.
Eigentumssegment kurzfristig im Plus
Im Eigentumsbereich zeigte sich 2025 hingegen ein kurzfristiger Anstieg bei den Fertigstellungen um knapp 30 Prozent. EHL führt das vor allem darauf zurück, dass Entwickler:innen Projekte, die ursprünglich zur Vermietung geplant waren, schließlich doch als Einzelverkäufe am Markt platziert haben. Bei größeren Neubauprojekten blieb das Interesse institutioneller Käufer weiterhin überwiegend verhalten.
EHL sieht darin jedoch keine dauerhafte Trendwende. Schon 2024 war das Angebot an Eigentumswohnungen im Jahresvergleich um 17 Prozent gefallen und damit auf einen sehr niedrigen Wert gesunken. Für 2026 wird erwartet, dass das Bauvolumen im Eigentumssegment erneut deutlich zurückgeht und sich wieder in der Nähe des Tiefstandes von 2024 bewegen wird.
Mieten steigen weiter, Unterschiede je nach Lage
Auf der Nachfrageseite blieb der Markt 2025 insgesamt stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen war weiterhin hoch, während das Angebot weiter zurückging. In der Folge legten die Mieten im Durchschnitt um bis zu acht Prozent zu. Je nach Wohnlage fiel die Entwicklung unterschiedlich aus: In Stadterweiterungsgebieten nördlich der Donau sowie in Favoriten und Simmering lagen die Steigerungen bei 6,7 Prozent, in zentralen und sehr guten Wohnlagen bei bis zu 9,4 Prozent.
Kaufmarkt belebt sich, Verhandlungsspielraum wird kleiner
Parallel dazu hat sich die Nachfrage nach Eigentumswohnungen spürbar erholt. EHL verweist dabei auf mehrere Faktoren: eine nur geringe Preisbewegung in den vergangenen Jahren, steigende Einkommen sowie gesunkene Zinsen. Der stärkere Nachfrageimpuls führte dazu, dass die Angebotspreise 2025 in überdurchschnittlichen Wohnlagen mit rund zwei Prozent wieder leicht anzogen. Gleichzeitig wurde der Spielraum für Preisverhandlungen kleiner. Größere Rabattaktionen waren kaum mehr zu beobachten, Abschläge lagen meist nur noch im niedrigen einstelligen Prozentbereich. In peripheren Lagen mit höherer Bautätigkeit blieben die Preise hingegen stabil.
Prognose 2026
Für 2026 erwartet EHL keine Entspannung. Die Neubauleistung soll voraussichtlich um mehr als zehn Prozent auf rund 8.630 Wohnungen zurückgehen, mit Schwerpunkt des Rückgangs im Eigentumsbereich. Das Angebot an Mietwohnungen dürfte auf ähnlich niedrigem Niveau wie 2025 bleiben und bei rund 2.250 Einheiten liegen. Auch im geförderten Segment werden etwa 2.640 Wohnungen erwartet. "Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver. Außerdem ist das Angebot im Eigentumssegment aktuell noch deutlich vielfältiger, weshalb Interessent:innen hier leichter als im Mietbereich eine Wohnung finden, die ihren Vorstellungen entspricht", sagt Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, die aufgrund der Marktentwicklung eine Verschiebung in Richtung Eigentum erwartet.
Vorsorgewohnungen gewinnen wieder an Attraktivität
Auch der Markt für Vorsorgewohnungen entwickelt sich laut EHL derzeit sehr positiv. Aufgrund der gestiegenen Mieten seien wieder höhere Anfangsrenditen möglich. Schunker erklärt: "Die Differenz zwischen den gesunkenen Finanzierungskosten und den gestiegenen Renditen hat sich deutlich verringert. Vor allem erfahrene Käufer:innen von Vorsorgewohnungen, die die aktuellen Konditionen mit früheren eigenen Investments vergleichen, sehen darin eine echte Chance. Hinzu kommt, dass dringend Mietwohnungen am Markt benötigt werden und aufgrund des starken Nachfrageüberhangs kaum Leerstände zu verzeichnen sind."
Zudem sei ein Trend erkennbar, wonach Käufer:innen häufiger auf einen Erwerb mit Umsatzsteueroptierung verzichten, um flexibler zu bleiben. Gleichzeitig würden größere Wohnungspakete seltener gekauft, stattdessen setzen Anleger:innen zunehmend auf Risikostreuung durch einzelne Einheiten in verschiedenen Projekten und Lagen.
Nachfrage aus Zentral- und Osteuropa nimmt zu
Im Laufe des Jahres 2025 sei außerdem das internationale Interesse am Wiener Eigentumsmarkt gestiegen. Schunker berichtet von einem deutlichen Nachfrageplus aus Zentral- und Osteuropa: "Wir verzeichnen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von Käufer:innen aus Zentral- und Osteuropa, die über die Entwicklungen in ihren Heimatländern besorgt sind. Österreich wird aufgrund seiner Stabilität und politischen Sicherheit für Immobilieninvestments sehr geschätzt und zugleich für einen Wohnortswechsel in Betracht gezogen", so die Expertin.
Mieten weiter über Inflation, Kaufpreise moderat im Plus
Insgesamt sieht EHL Angebot und Nachfrage noch weniger ausgeglichen als in den Vorjahren. Daher werden für 2026 je nach Segment weitere Preissteigerungen erwartet. Bei Mieten in Wien geht EHL von einem Plus von rund 7,0 bis 8,5 Prozent aus, deutlich über der Inflationsrate. Bei Kaufpreisen werden Zuwächse von bis zu drei Prozent prognostiziert, wobei zentrale und sehr gute Lagen stärker steigen dürften als periphere Gebiete mit höherer Bautätigkeit.
Immobilieninvestmentmarkt mit schwierigen Rahmenbedingungen
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt blieb 2025 von Inflation, strenger Kreditvergabe, Insolvenzen und fehlendem Wirtschaftswachstum geprägt. Das Transaktionsvolumen stieg 2025 auf rund vier Milliarden Euro und lag damit rund 40 Prozent über 2024 (2,8 Milliarden Euro). Mehrere Transaktionen über 150 Millionen Euro deuteten laut EHL auf mehr Vertrauen institutioneller Investoren hin. Rund 1,9 Milliarden Euro wurden im vierten Quartal umgesetzt, etwa die Hälfte des Jahresvolumens. EHL rechnet daher 2026 mit zusätzlicher Dynamik durch laufende Prüfprozesse.
EHL sieht Stabilisierung und Fokus auf Core
"Nach einem herausfordernden Jahr 2025 zeigt der österreichische Immobilienmarkt erste Stabilisierungstendenzen, angetrieben von Core-Objekten und überwiegend heimischen Investoren, mit Aussicht auf eine fortschreitende Belebung 2026", so Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe.
"Die Nachfrage nach stabilen Core-Immobilien bleibt hoch, während Objekte mit erhöhtem Risikoprofil – etwa aufgrund von Leerständen, peripheren Lagen oder schlechtem technischem Zustand – ebenso wie Projektentwicklungen und Forward-Deals weiterhin nur eine untergeordnete Rolle spielen. Dies unterstreicht die selektive Herangehensweise der Investor:innen. Parallel dazu wird uns die Insolvenzwelle auch 2026 weiterhin begleiten", ergänzt Franz Pöltl, geschäftsführender Gesellschafter der EHL Investment Consulting
Ausblick 2026 für Immobilieninvestmentmarkt vorsichtig positiv
"Für 2026 ist aber jedenfalls eine vorsichtige Belebung des österreichischen Immobilienmarktes zu erwarten: Risikoarme Core-Objekte stehen weiterhin im Fokus, während steigendes Investoreninteresse und eine schrittweise wirtschaftliche Erholung das Transaktionsvolumen moderat ankurbeln dürften", so Markus Mendel, Geschäftsführer der EHL Investment Consulting.
Wohnimmobilien führend, Büro und Mixed-Use folgen
Bestandswohnhäuser hatten 2025 mit 29 Prozent den größten Anteil. Büro lag bei 25 Prozent, Mixed-Use bei 18 Prozent. Hotelimmobilien kamen auf zwölf Prozent, Einzelhandel auf sechs Prozent, Logistik auf sieben Prozent.
Transaktionsvolumen nach Käuferherkunft und nach Art der Käufer © EHL
Käufer:innen überwiegend aus Österreich, Renditen bleiben stabil
Österreichische Käufer:innen stellten 64 Prozent des Volumens, deutsche Investor:innen 24 Prozent. Die Spitzenrenditen blieben 2025 großteils stabil, mit leichten Rückgängen vor allem bei Wohnen und Einzelhandel, so die EHL abschließend.
www.ehl.at
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