Der traditionsreiche Schillerhof in der Wiener Innenstadt steht vor einer umfassenden Erneuerung. Die ÖBB wollen das historische Ensemble zwischen Staatsoper, Karlsplatz und Schillerpark generalsanieren und das Dachgeschoss ausbauen. Vorgesehen ist ein Büro- und Gewerbehaus, das künftig von mehreren Mieter:innen genutzt werden kann.
22.000 Quadratmeter
Vorgestellt wurde das Vorhaben im Vorfeld der Immobilienmesse Expo Real in München. Insgesamt sollen rund 22.000 Quadratmeter Fläche zur Verfügung stehen. Pro Geschoss sind etwa 3.000 Quadratmeter vorgesehen, wobei flexibel einteilbare Grundrisse unterschiedliche Nutzungskonzepte ermöglichen sollen. Die ÖBB entwickeln das Projekt selbst und wollen die Immobilie auch langfristig im eigenen Bestand halten.
Flexible Flächen statt klassischer Zellenbüros
Das künftige Nutzungskonzept sieht den Schillerhof als sogenanntes Multi-Tenant-Haus vor. Damit soll das Gebäude nicht von einem einzelnen Unternehmen abhängig sein, sondern Platz für unterschiedliche Nutzer:innen und Anforderungen bieten. Dieses Modell habe sich im Rahmen einer Machbarkeitsstudie gegenüber anderen Varianten durchgesetzt.
Silvia Angelo, Vorständin der ÖBB-Infrastruktur AG, betont: "Ein Haus wie der Schillerhof kommt nicht oft auf den Markt. Die Kombination aus Lage, Substanz und Größe gibt es im ersten Bezirk selten." Die Entscheidung für mehrere Mieter:innen sei bewusst getroffen worden. Künftige Nutzer:innen sollten Räume erhalten, die sich ihren jeweiligen Anforderungen anpassen ließen und nicht umgekehrt, so Angelo.
Historische Substanz trifft auf neue Gebäudetechnik
Die Arbeiten sollen das gesamte Ensemble vom Keller bis zum Dach umfassen. Während historische Elemente wie die Fassade und die Stiegenhäuser erhalten bleiben, ist eine vollständige Erneuerung der technischen Infrastruktur vorgesehen. Zusätzliche Nutzflächen sollen durch den Ausbau des Dachgeschosses entstehen.
Auch die innere Struktur des Gebäudes soll sich verändern. Anstelle der bisherigen Zellenstruktur aus der Nutzung als Amtsgebäude sollen größere zusammenhängende Bereiche geschaffen werden, die moderne Bürokonzepte ermöglichen.
Bei der Planung setzen die ÖBB zudem auf energieeffiziente Gebäudetechnik sowie möglichst geringe Betriebs- und Lebenszykluskosten. Angestrebt werden eine Zertifizierung nach ÖGNI Gold und die Erfüllung der Anforderungen der EU-Taxonomie.
Geschäfte bleiben während der Bauarbeiten geöffnet
Von der Neugestaltung ausgenommen sei die grundsätzliche Nutzung der Erdgeschosszone. Die bestehenden Angebote zur Operngasse sollen auch während der Bauarbeiten weitergeführt werden. Apotheke, Gastronomie und Handel bleiben laut ÖBB geöffnet.
Damit soll eine Funktion erhalten bleiben, die das Gebäude bereits seit Jahrzehnten für die unmittelbare Umgebung erfüllt.
ÖBB setzen auf langfristigen Immobilienbesitz
Hinter der Entscheidung, den Schillerhof selbst zu entwickeln, steht die Immobilienstrategie 2030 des Konzerns. Immobilien und Grundstücke, die nicht unmittelbar für den Bahnbetrieb benötigt werden, sollen demnach nicht zwingend verkauft, sondern verstärkt selbst entwickelt und im Konzern gehalten werden. Laufende Erträge aus diesen Objekten sollen in das Kerngeschäft Schiene und den Ausbau des Bahnnetzes fließen.
Vor der nun gewählten Lösung seien unterschiedliche Möglichkeiten für den Schillerhof untersucht worden. Dazu hätten ein Verkauf, eine Hotelnutzung und die Vergabe eines Baurechts gezählt. Gleichzeitig hätten Pandemie, Ukraine-Krieg und Zinswende die Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt verändert. Schließlich sei die Entscheidung gefallen, das Gebäude im Eigentum der ÖBB zu behalten.
"Der Schillerhof ist eine herausragende Adresse dieser Stadt – und er gehört der Bahn. Also entwickeln wir ihn selbst", sagt Claudia Brey von der ÖBB-Immobilienmanagement GmbH. Der Konzern habe in den vergangenen Jahren eigene Kompetenzen für derartige Projektentwicklungen aufgebaut. Der durch die Entwicklung entstehende Wert solle innerhalb der ÖBB verbleiben.
Fast 130 Jahre im Umfeld der Bahn
Die Geschichte des Schillerhofs reicht bis in die Gründerzeit zurück. Errichtet wurde das Gebäude zwischen 1870 und 1872. Im Jahr 1896 erwarb der Pensionsfonds der k. k. österreichischen Staatsbahnen das Ensemble und vermietete es an das damalige Eisenbahnministerium.
In späteren Jahrzehnten waren dort unter anderem der Verfassungsgerichtshof und der Verwaltungsgerichtshof untergebracht. Nach dem Zweiten Weltkrieg bezog die Generaldirektion der Österreichischen Bundesbahnen das Gebäude. Seit 1945 wurde der Schillerhof als Bürogebäude genutzt.
Damit befindet sich das Haus seit beinahe 130 Jahren im Umfeld der Bahn und erfüllte im Laufe seiner Geschichte unterschiedliche Funktionen, vom Amtshaus über den Sitz von Gerichten bis zur Konzernzentrale.
Gespräche mit potenziellen Mieter:innen laufen
Parallel zur Projektentwicklung haben die ÖBB bereits mit der Vermarktung begonnen. Gespräche würden unter anderem mit öffentlichen Stellen und Kanzleien geführt. Im Mittelpunkt stünden Groß- und Ankermieter, die größere zusammenhängende Büroflächen benötigen.
Fertigstellung für 2030 vorgesehen
Bis zum tatsächlichen Einzug neuer Nutzer:innen dauert es noch einige Jahre. Der Baustart ist für Mitte 2028 geplant. Für die Bauarbeiten rechnen die ÖBB mit einer Dauer von rund 26 Monaten.
Die Fertigstellung soll im Sommer 2030 erfolgen. Gegen Ende desselben Jahres sollen die künftigen Mieter:innen die Flächen übernehmen und mit dem jeweiligen Innenausbau beginnen.
www.oebb.at
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