Der Wiener Wohnungsmarkt entwickelt sich weiterhin in Richtung eines knapperen Angebots. Sowohl bei neu errichteten Wohnungen als auch bei Bestandswohnungen geht das Angebot zurück, während die Nachfrage nach Eigentums- und Vorsorgewohnungen leicht zunimmt. Gleichzeitig verschärft sich die Situation am Mietmarkt zunehmend. Während sich die Preise für Eigentumswohnungen nach der Marktkorrektur stabilisiert haben und in einzelnen Lagen bereits wieder moderat steigen, setzt sich der Anstieg der Mieten mit wachsender Dynamik fort. Das zeigt der von EHL rund um Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, veröffentlichte "Wiener Wohnungsmarktbericht" für das erste Halbjahr 2026.
Fertiggestellte Wohnungen in Wien © Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder der WKO/Exploreal/EHL
Neubau reicht nicht mehr aus
Die rückläufige Bautätigkeit spiegelt sich deutlich in den Fertigstellungszahlen wider. Wurden 2023 in Wien noch 14.253 Wohnungen fertiggestellt, sank die Zahl 2024 auf 11.278 und 2025 auf 9.248 Einheiten. Für 2026 werden derzeit noch 8.330 neue Wohnungen erwartet, für 2027 rund 8.180. Besonders stark betroffen ist der freifinanzierte Mietwohnungsbau. Nach 5.306 fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2023 wurden 2024 noch 4.103 Einheiten errichtet und 2025 lediglich 1.850. Für 2026 rechnet EHL derzeit mit rund 2.565 freifinanzierten Mietwohnungen, für 2027 sogar nur noch mit 612 Einheiten. Insgesamt sind die Fertigstellungen in diesem Segment innerhalb von fünf Jahren um nahezu 60 Prozent zurückgegangen.
Auch die rund 2.283 geförderten Mietwohnungen, die für 2026 erwartet werden, reichen nach Einschätzung von EHL nicht aus, um den zusätzlichen Wohnraumbedarf zu decken. Da der Wohnungsneubau den Bedarf bereits seit zwei Jahren nicht mehr abdecken könne, seien die vorhandenen Wohnraumreserven inzwischen weitgehend aufgebraucht.
Knappes Angebot erschwert Wohnungssuche
Die Folgen des knappen Angebots sind laut Marktupdate bereits deutlich spürbar. Neu angebotene Mietwohnungen werden vielfach innerhalb kurzer Zeit vergeben, Vermieter:innen können häufig zwischen mehreren Interessent:innen wählen. Dadurch verschlechtern sich insbesondere die Chancen einkommensschwächerer Haushalte auf dem freien Wohnungsmarkt. Gleichzeitig gehen auch Bestandsmietwohnungen zurück, weil aufgrund des knappen Angebots weniger Umzüge stattfinden. Hinzu kommen regulatorische Rahmenbedingungen wie die Mietpreisbremse, die die Vermietung für viele Eigentümer:innen wirtschaftlich weniger attraktiv machen und die Bereitschaft zur Neuvermietung weiter sinken lassen.
Nachfrage bleibt hoch
Trotz wirtschaftlicher Unsicherheiten hält die Nachfrage nach Eigentumswohnungen an und hat inzwischen wieder das Niveau vor den Zinserhöhungen erreicht, so die EHL. Zwar habe die jüngste Anhebung des Leitzinses um 25 Basispunkte die Dynamik etwas gebremst, Kaufentscheidungen würden jedoch vor allem aufgrund der allgemeinen Unsicherheit sorgfältiger abgewogen und dauerten länger als früher. Im zweiten Quartal stieg die Zahl der verbücherten Transaktionen deutlich an, da viele Käufer:innen vor dem Auslaufen des Wohnpakets noch von der entfallenden Hypothekargebühr profitieren wollten.
Besonders dynamisch entwickelt sich laut EHL weiterhin die Nachfrage nach Vorsorgewohnungen. Deutlich gestiegene Mieten, geringe Leerstandsrisiken und gute Vermietungsperspektiven schaffen aus Sicht des Unternehmens wieder attraktive Rahmenbedingungen für Anleger:innen.
Mietniveau in Wien (in Euro/Quadratmeter) © EHL
Mieten steigen schneller als Eigentumspreise
Bei den Preisen zeigen sich weiterhin deutliche Unterschiede zwischen Miet- und Eigentumswohnungen. Während die Mieten im ersten Halbjahr 2026 in allen größeren Marktsegmenten stärker zulegten als die Inflationsrate, verlief der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen moderater. Besonders in durchschnittlichen und peripheren Lagen legten die Mieten überdurchschnittlich zu. Dort bewegen sich die Nettomieten derzeit zwischen 13 und 16 Euro pro Quadratmeter, in sehr guten Wohnlagen werden teilweise mehr als 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Bezirksübersicht weist bei Bestandswohnungen überwiegend Mietpreise zwischen 11,90 und 15 Euro pro Quadratmeter aus, bei Erstbezugswohnungen meist zwischen rund 14 und 17,50 Euro pro Quadratmeter.
Die Preise für Eigentumswohnungen im Erstbezug liegen je nach Lage und Ausstattung zwischen rund 5.900 und 8.100 Euro pro Quadratmeter, Bestandswohnungen kosten durchschnittlich zwischen 3.700 und 6.200 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt bleiben kompakt geschnittene Zwei- und Dreizimmerwohnungen im mittleren bis gehobenen Preissegment.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in Euro/Quadratmeter) © EHL
Angebotslücke dürfte weiterwachsen
Für die kommenden Quartale rechnet EHL mit einer weiteren Verschärfung der Situation. Sinkende Baubewilligungen und Fertigstellungen dürften die Angebotslücke weiter vergrößern und sowohl die Mieten als auch bei anhaltender Nachfrage die Preise für Eigentumswohnungen weiter steigen lassen. Gleichzeitig dürften Projektverschiebungen und Entwicklungsstopps das ohnehin knappe Neubauangebot zusätzlich reduzieren.
Als belastend bewertet EHL außerdem die im Zuge der Budgetsanierung beschlossenen steuerlichen Maßnahmen. Die stärkere Besteuerung von Veräußerungs- und Widmungsgewinnen könnte die Verfügbarkeit von Bauland weiter einschränken. Der erhöhte Investitionsfreibetrag dürfte angesichts der wirtschaftlichen Situation vieler Projektentwickler:innen hingegen nur begrenzte Anreize schaffen. Positiv bewertet das Unternehmen, dass sich die Energiepreise bis zur Jahresmitte wieder weitgehend auf das Vorkriegsniveau normalisiert haben. Dadurch verbesserten sich die Aussichten auf stabile beziehungsweise nur moderat steigende Leitzinsen und eine teilweise Entlastung bei energieintensiven Baustoffen.
www.ehl.at
Kommentar veröffentlichen