Die Aussichten für den Wiener Wohnungsmarkt bleiben angespannt. Trotz einer wachsenden Bevölkerung und einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum werden insbesondere im freifinanzierten Mietwohnungssegment immer weniger neue Projekte realisiert. Das geht aus dem aktuellen Wohnungsmarktbericht des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE hervor. Demnach dürften 2026 rund 7.200 Wohnungen im verdichteten Neubau fertiggestellt werden. Gegenüber dem Vorjahr bedeutet das ein Minus von fünf Prozent.
Für 2027 rechnen die Immobilienexperten zwar mit einer Erholung der gesamten Neubautätigkeit um elf Prozent auf knapp 8.000 Wohneinheiten. Dieser Zuwachs dürfte allerdings fast vollständig auf Eigentumswohnungen gewerblicher Bauträger zurückzuführen sein. Bei freifinanzierten Mietwohnungen zeichnet sich hingegen eine deutlich gegenläufige Entwicklung ab.
Freifinanzierter Mietwohnungsbau verliert massiv an Bedeutung
Besonders ausgeprägt ist der erwartete Rückgang bei Mietwohnungen, die ohne öffentliche Förderung von gewerblichen Bauträgern errichtet werden. Während in diesem Bereich 2026 noch rund 2.100 Wohnungen fertiggestellt werden sollen, rechnet CBRE für 2027 nur noch mit etwa 400 Einheiten. Damit würde das Fertigstellungsvolumen innerhalb eines Jahres um mehr als 80 Prozent sinken. Im Jahr 2022 hatte die Zahl noch bei über 5.300 Wohnungen gelegen.
Martin Denner, Head of Research bei CBRE Österreich, sieht darin eine grundlegende Herausforderung für den Wohnungsmarkt. Die strukturellen Schwierigkeiten würden sich trotz der insgesamt steigenden Fertigstellungszahlen im Jahr 2027 weiter verschärfen. Besonders problematisch sei, dass gerade jenes Marktsegment zunehmend unter Druck gerate, das für viele Wohnungssuchende eine wichtige Rolle spiele.
"Solange sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Entwicklung neuer Mietwohnungen nicht verbessern, wird sich diese Angebotslücke weiter vergrößern", warnt Denner.
Steigende Kosten erschweren die Umsetzung neuer Projekte
Ein wesentlicher Grund für die schwache Entwicklung liegt in den veränderten wirtschaftlichen Voraussetzungen für Bauträger und Investor:innen. Neben hohen Grundstückspreisen belasten vor allem die gestiegenen Baukosten und höhere Renditeerwartungen die Kalkulation neuer Wohnbauprojekte.
Seit März 2026 hätten insbesondere Material- und Energiepreise wieder deutlich zugelegt. Gleichzeitig seien die langfristigen Zinsen gestiegen, wodurch Investoren höhere Renditen für ihre Engagements erwarten würden.
Wie stark sich diese Faktoren auf die Wirtschaftlichkeit auswirken, verdeutlicht eine Modellrechnung der Research-Abteilung von CBRE. Demnach seien die angenommenen Nettomieten seit 2021 zwar um etwa 40 Prozent gestiegen. Der rechnerisch finanzierbare Anteil der Grundstückskosten habe sich im selben Zeitraum jedoch um rund 55 Prozent verringert.
Höhere Mieteinnahmen allein könnten die gestiegenen Aufwendungen somit nicht ausgleichen. Denner zufolge wäre eine Kombination aus günstigeren Grundstücken, niedrigeren Baukosten, geringeren Renditeanforderungen und höheren erzielbaren Mieten notwendig, um die wirtschaftlichen Voraussetzungen für neue Projekte zu verbessern.
Baubewilligungen auf niedrigstem Halbjahresniveau seit 2011
Auch die Entwicklung der behördlichen Genehmigungen deutet auf eine längerfristige Schwäche im Wohnungsneubau hin. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2026 wurden in Wien lediglich rund 2.600 Wohnungen in Gebäuden mit mindestens drei Wohneinheiten bewilligt.
Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2025 entspricht dies einem Rückgang um 39 Prozent. Zugleich handelt es sich um den niedrigsten Wert für ein erstes Halbjahr seit 2011.
"Damit zeichnet sich ab, dass die derzeitige Angebotsknappheit kein kurzfristiges Phänomen bleiben wird", so Denner.
Etwas günstiger stellt sich die Situation im geförderten Mietwohnungsbau dar. Bei Projekten gemeinnütziger Bauträger und der Stadt Wien erwartet CBRE zwischen 2025 und 2027 jährlich durchschnittlich rund 2.600 fertiggestellte Wohnungen.
Diese vergleichsweise stabile Entwicklung sei unter anderem auf andere wirtschaftliche Voraussetzungen zurückzuführen. Gemeinnützige Bauträger könnten häufig auf Grundstücke zurückgreifen, deren Kosten durch Widmungsbestimmungen oder Vergabeverfahren begrenzt seien. Zudem würden sie kostendeckende Mieten kalkulieren, anstatt gewinnorientierte Renditeziele zu verfolgen. Dadurch seien sie von hohen Grundstückspreisen und steigenden Zinsen weniger stark betroffen. Den erheblichen Rückgang im freifinanzierten Bereich könne der geförderte Wohnbau dennoch nicht kompensieren.
Mietpreise im Wiener Neubausegment steigen weiter
Die angespannte Angebotssituation wirkt sich zunehmend auf die Mietpreise aus. Laut CBRE liegt die Spitzenmiete für Neubauwohnungen in Wien mittlerweile bei 20,50 Euro netto je Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem dritten Quartal 2025 entspricht das einem Anstieg um knapp sechs Prozent.
Besonders hohe Mieten werden weiterhin in den inneren Bezirken verlangt. Vergleichbare Preisniveaus erreichen allerdings auch gefragte Standorte außerhalb des Stadtzentrums, darunter die Donau City.
Den deutlichsten prozentuellen Zuwachs verzeichneten im Jahresvergleich dicht bebaute Stadtgebiete. In Bezirken wie Rudolfsheim-Fünfhaus oder Brigittenau stiegen die Mieten um rund zehn Prozent. Angesichts des erwarteten Rückgangs neuer Mietwohnungen geht CBRE davon aus, dass sich die Preissteigerungen 2027 fortsetzen werden.
Auch Käufer:innen von Neubauwohnungen müssen mit hohen Preisen rechnen. Der durchschnittliche Angebotspreis für neu errichtetes Wohnungseigentum beträgt in Wien derzeit etwa 6.900 Euro pro Quadratmeter. In den inneren Bezirken werden durchschnittlich rund 9.400 Euro erreicht, während die sogenannten Villenlagen bei etwa 7.600 Euro liegen.
Wiener Nordosten bleibt Zentrum der Neubautätigkeit
Die räumliche Verteilung neuer Wohnbauprojekte zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtgebieten. Besonders viele Wohnungen entstehen weiterhin in den nordöstlichen Flächenbezirken, insbesondere in Donaustadt und Floridsdorf.
Für 2026 werden dort mehr als 4.300 Fertigstellungen erwartet. Damit konzentrieren sich rund 60 Prozent des gesamten Wiener Neubauvolumens auf diesen Teil der Stadt. Ausschlaggebend seien vor allem die verfügbaren Grundstücksflächen, vergleichsweise niedrigere Bodenpreise und mehrere größere Stadtentwicklungsprojekte.
Auf die inneren Bezirke entfallen laut Prognose etwa 1.450 Wohnungen beziehungsweise ein Fünftel aller Fertigstellungen. Einen bedeutenden Anteil daran hat das Entwicklungsgebiet "Village im Dritten".
In den südöstlichen Flächenbezirken werden 2026 hingegen lediglich rund 830 neue Wohnungen erwartet. Für das Folgejahr prognostiziert CBRE dort einen deutlichen Zuwachs auf etwa 2.100 Einheiten.
Zusätzliche Impulse für den Wiener Wohnungsbau soll langfristig auch die Entwicklung des Nordwestbahnhofareals bringen. Bis 2035 ist auf dem Gelände die Errichtung von insgesamt rund 6.500 Wohnungen vorgesehen.
Ehemalige Bürogebäude als zusätzliche Wohnraumreserve
Neben klassischen Neubauprojekten rückt die Umgestaltung bestehender Immobilien stärker in den Mittelpunkt. Insbesondere ältere Bürohäuser, die heutigen Anforderungen an moderne Arbeitsplätze nicht mehr entsprechen, kommen zunehmend für eine Umwandlung in Wohngebäude infrage.
Geeignet erscheinen laut CBRE vor allem Objekte an verkehrstechnisch gut erschlossenen Standorten. Solche Umnutzungen könnten eine zusätzliche Möglichkeit darstellen, Wohnraum zu schaffen, während die Entwicklung neuer Projekte wirtschaftlich schwieriger wird.
Konkrete Beispiele finden sich unter anderem in der Herbststraße, der Reschgasse und am Hietzinger Kai. Dort haben Bauträger bereits ehemalige Büroimmobilien erworben. Die betreffenden Vorhaben befinden sich derzeit in unterschiedlichen Planungs- und Entwicklungsstadien.
Wohnimmobilien bleiben trotz rückläufiger Investitionen führend
Auch auf dem österreichischen Immobilieninvestmentmarkt zeigt sich eine verhaltene Entwicklung. In den ersten neun Monaten des Jahres 2026 flossen österreichweit rund 493 Millionen Euro in Wohnimmobilien. Das entspricht einem Rückgang um nahezu 44 Prozent gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum.
Als wesentliche Gründe für die geringere Investitionstätigkeit nennt CBRE höhere Finanzierungskosten sowie unterschiedliche Preisvorstellungen auf Käufer- und Verkäuferseite. Insbesondere institutionelle Investoren würden sich deshalb zurückhaltender zeigen.
Trotz des gesunkenen Transaktionsvolumens behauptet das Wohnsegment seine führende Position innerhalb des österreichischen Immobilieninvestmentmarktes. "Trotzdem bleibt Wohnen mit einem Anteil von 28 Prozent am gesamten österreichischen Immobilieninvestmentvolumen die stärkste Assetklasse", betont Manuel Bugl, Head of Capital Markets bei CBRE.
Die Spitzenrendite für Wiener Wohnimmobilien hat sich zuletzt leicht erhöht und liegt aktuell bei 4,30 Prozent.
Den kompletten CBRE Wohnungsmarktbericht 2026 sehen Sie im Anhang.
www.cbre.at
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